Après la réception c'est le syndicat des copropriétaires :

"Vu les articles L. 121-10 et L. 242-1 du Code des assurances ;

Attendu que toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire, avant l'ouverture du chantier pour son compte ou celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du Code civil ; qu'en cas de décès de l'assuré ou d'aliénation de la chose assurée, l'assurance continue de plein droit au profit de l'héritier ou de l'acquéreur, à charge pour celui-ci d'exécuter toutes les obligations dont l'assuré était tenu vis-à-vis de l'assureur en vertu du contrat ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 17 décembre 2002, rectifié par arrêt du 28 janvier 2003), qu'en 1987-1988, la société civile immobilière A Canonica (la SCI), maître de l'ouvrage, assurée selon police dommages-ouvrage par la société Assurances générales de France X... (société AGF) a, en vue de les vendre par lots en l'état futur d'achèvement, fait construire plusieurs bâtiments avec le concours de divers locateurs d'ouvrage ; qu'après réception, des désordres ayant été constatés, le syndicat des copropriétaires a assigné en réparation la SCI, la société AGF et les constructeurs et leurs assureurs ;

Attendu que pour condamner la société AGF à garantir la SCI, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que cette société est assignée en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage, garantissant donc la SCI ;

Qu'en statuant ainsi, alors que du fait de l'aliénation de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires était le bénéficiaire de l'assurance dommages-ouvrage, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que les AGF devront garantie à la SCI A Canonica pour le paiement des sommes mise à sa charge, à hauteur de 336 968,00 francs (révisable suivant l'indice du coût de la construction), l'arrêt rendu le 17 décembre 2002 rectifié par l'arrêt rendu le 28 janvier 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble A Canonica aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble A Canonica à payer à la société AGF IART la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble A Canonica ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille quatre."

Avant la réception, c'est le vendeur en VEFA :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 10 février 2009), que la Société civile de construction vente lots 20 et 21 Malbosc (SCCV) a entrepris de réaliser une opération de construction portant sur l'édification de deux bâtiments de 48 logements ; qu'une assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la société GAN ; que des désordres affectant la solidité de la structure des bâtiments étant apparus en cours de chantier, la SCCV a adressé une déclaration de sinistre à la société GAN en visant les contrats 031.509.384 et 031.509.387 et la police dommages-ouvrage 045100065 ; que la SCCV a assigné en garantie la société GAN, laquelle a soulevé l'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir et l'absence de déclaration de sinistre de nature à mettre en jeu les garanties du contrat d'assurance dommages-ouvrage ;

Sur les deux moyens, réunis :

Attendu que la société GAN fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action de la SCCV et de dire que sa garantie était automatiquement acquise, sans limitation contractuelle, pour tous les dommages matériels de construction, alors, selon le moyen :

1°/ que l'assurance dommages-ouvrage est une assurance de choses et non une assurance de responsabilité du maître de l'ouvrage ; que cette assurance bénéficie de plein droit à l'acquéreur de l'ouvrage ; que dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, l'ouvrage devient la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de son exécution ; que s'il appartient bien au vendeur, qui reste maître de l'ouvrage jusqu'à la livraison, de déclarer un sinistre survenant avant réception, seuls les acquéreurs sont les bénéficiaires de l'indemnité prévue au contrat ; qu'en jugeant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé, ensemble, l'article 1601-3 du code civil et l'article L. 242-1 du code des assurances ;

2°/ que les juges du fond ne pouvaient considérer que la SCVV lots 20 et 21 Malbosc était recevable à invoquer la garantie de l'assureur dommages-ouvrage, parce qu'elle se trouvait selon eux dans la situation prévue par l'article L. 242-1, 9e alinéa du code des assurances (garantie avant réception), quand il était constant, et relevé par la cour d'appel elle-même que la SCVV lots 20 et 21 Malbosc n'avait pas mis en demeure l'entreprise et encore moins résilié son marché ; que la cour d'appel a, de plus fort, violé l'article L. 242-1 du code des assurances ;

3°/ que le 5e alinéa de l'article L. 242-1 du code des assurances ne prévoit une sanction que dans le seul cas où l'assureur dommages-ouvrage "ne respecte pas l'un des délais prévus aux deux alinéas ci-dessus", soit les délais prévus aux 3e et 4e alinéas du même article ; que le délai visé par ce texte est de 60 jours à compter de la réception de la déclaration (article L. 242-1, 3e alinéa) pour ce qui est de la notification par l'assureur à l'assuré de sa décision de ne pas garantir le sinistre ; que la cour d'appel a elle-même constaté que l'assureur, saisi par une déclaration en date du 19 avril 2006, avait répondu par une lettre du 14 juin 2006, en disant très clairement que les garanties du contrat dommages-ouvrage visé par la déclaration ne pouvaient être mises en oeuvre, la réception n'ayant pas eu lieu ; qu'en considérant néanmoins que l'assureur devait être condamné à garantie, sans limitation contractuelle, la cour d'appel a violé l'article L. 242-1 du code des assurances ;

4°/ que la sanction prévue par l'article L. 242-1 du code des assurances est une sanction légale et ne saurait relever de l'application des clauses du contrat, quand bien même il s'agirait d'un contrat-type annexé à un texte réglementaire ; qu'en condamnant l'assureur à garantir le sinistre, sans limitation contractuelle, sous prétexte qu'il n'aurait pas respecté les délais prévus dans les clauses du contrat-type, la cour d'appel a violé, ensemble, l'article L. 242-1 du code des assurances et, par fausse application, l'article A 243-1 du même code ;

5°/ que si la déclaration de sinistre a lieu avant réception, et n'a pas été précédée d'une mise en demeure de l'entrepreneur restée sans effet et d'une résiliation du contrat d'entreprise, la mise en jeu de la garantie est manifestement injustifiée ; que, selon les dispositions du contrat-type annexé à l'article A 243-1 du code des assurances, l'assureur n'est pas tenu, en ce cas, de recourir à une expertise ; que l'assureur pouvait donc refuser valablement sa garantie, dans le délai de 60 jours, sans avoir à communiquer au déclarant un rapport d'expertise qui n'avait aucune raison d'exister ; que la cour d'appel a donc violé, de plus fort, l'article L. 242-1 du code des assurances ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu, à bon droit, par motifs adoptés, que le dommage s'étant manifesté avant toute réception le vendeur en l'état futur d'achèvement avait seul qualité pour déclarer le sinistre et percevoir l'indemnité destinée aux réparations qui s'imposaient, la cour d'appel en a exactement déduit que la SCCV était recevable à demander la garantie de l'assureur dommages-ouvrage ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la société GAN n'avait notifié ni dans les dix jours de remarques sur la déclaration de sinistre ni dans les 15 jours de décision de ne pas recourir à expertise et que sa décision du 14 juin 2006 quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat intervenait, en violation des prescriptions légales, sans rapport préliminaire établi par l'expert et préalablement communiqué à l'assuré, la cour d'appel en a exactement déduit que, même si le sinistre déclaré intervenait avant réception des travaux, sans justification d'une mise en demeure restée infructueuse et d'une résiliation du contrat de louage d'ouvrage et même si sa décision du 14 juin 2006 était notifiée dans le délai de 60 jours prévu par l'article L. 242-1 du code des assurances, la société GAN était passible de la sanction figurant à l'alinéa 5 de ce texte permettant à l'assuré d'engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société GAN assurances IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société GAN assurances IARD à payer à la société SCCV lots 20 et 21 Malbosc la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille neuf.



MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par Me de Nervo, avocat aux Conseils, pour la société GAN assurances IARD.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué

D'AVOIR la SCVV lots 20 et 21 Malbosc avait vocation à bénéficier de l'indemnité destinée aux réparations des désordres affectant l'ouvrage litigieux et déclaré recevable son action tendant à faire constater la garantie du sinistre par la compagnie GAN

AUX MOTIFS PROPRES QUE les acquéreurs des appartements les ayant acquis dans le cadre de ventes en l'état futur d'achèvement et l'immeuble n'étant pas encore livré puisque le sinistre était intervenu en cours de construction, la SCVV lots 20 et 21 Malbosc, vendeur en l'état futur d'achèvement, restait recevable, la compagnie GAN n'alléguant pas l'existence d'un syndicat des copropriétaires, à revendiquer le bénéfice de l'assurance ; qu'il n'était pas contesté qu'elle avait gardé les pouvoirs du maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux à venir ; que l'indemnisation des acquéreurs pour les préjudices subis du fait du retard de livraison (loyers et frais de relogement) étaient exclusivement assurée par la SCVV lots 20 et 21 Malbosc ; que ces éléments et ceux non contraires des premiers juges justifiaient la confirmation de la décision entreprise sur la question de la recevabilité de l'action de la SCVV lots 20 et 21 Malbosc ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la vente en l'état futur d'achèvement faisait coexister un maître de l'ouvrage qui n'était pas théoriquement propriétaire de l'ouvrage et des acquéreurs qui, bien que théoriquement propriétaires, ne disposaient d'aucun pouvoir de décision tant que l'immeuble ne leur avait pas été livré ; que la charge des risques pesait donc sur le maître de l'ouvrage tant que la livraison n'était pas intervenue ; que dans le cas d'espèce, un risque majeur s'était réalisé avant livraison, les deux immeubles étant menacés d'effondrement ; que ces immeubles bénéficiaient d'une assurance dommages-ouvrage souscrite auprès du GAN ; que cette assurance s'appliquait, notamment, dans l'hypothèse suivante (article L 242-1 du code des assurances) : avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse et résiliation du contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur pour inexécution par celui-ci de ses obligations ; que dans cette hypothèse, qui correspondait au litige, le vendeur en l'état future d'achèvement avait seul qualité pour déclarer le sinistre et percevoir l'indemnité destinée aux réparations ; que la consignation ordonnée en référé ne privait pas la SCVV lots 20 et 21 Malbosc du pouvoir d'utiliser l'indemnité consignée par la compagnie GAN ;
que l'action était donc recevable ;

ALORS QUE l'assurance dommages-ouvrage est une assurance de choses et non une assurance de responsabilité du maître de l'ouvrage ; que cette assurance bénéficie de plein droit à l'acquéreur de l'ouvrage ; que dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, l'ouvrage devient la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de son exécution ; que s'il appartient bien au vendeur, qui reste maître de l'ouvrage jusqu'à la livraison, de déclarer un sinistre survenant avant réception, seuls les acquéreurs sont les bénéficiaires de l'indemnité prévue au contrat ; qu'en jugeant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé, ensemble, l'article 1601-3 du code civil et l'article L 242-1 du code des assurances ;

ET ALORS QUE, en outre, les juges du fond ne pouvaient considérer que la SCVV lots 20 et 21 Malbosc était recevable à invoquer la garantie de l'assureur dommages-ouvrage, parce qu'elle se trouvait selon eux dans la situation prévue par l'article L 242-1, 9ème alinéa du code des assurances (garantie avant réception), quand il était constant, et relevé par la Cour d'appel elle-même (cf. arrêt, page 7, 2ème al.) que la SCVV lots 20 et 21 Malbosc n'avait pas mis en demeure l'entreprise et encore moins résilié son marché ; que la Cour d'appel a, de plus fort, violé l'article L 242-1 du code des assurances.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué

D'AVOIR dit que la garantie de la compagnie d'assurances GAN était automatiquement acquise à la SCVV lots 20 et 21 Malbosc, sans limitation contractuelle, pour tous les dommages matériels de construction

AUX MOTIFS QUE, à compter de la réception de la déclaration de sinistre, l'assureur disposait d'un délai de 10 jours pour signifier à l'assuré que la déclaration n'était pas réputée constituée et réclamer les renseignements manquants ; qu'il disposait d'un délai de 15 jours pou décider de ne pas recourir à une expertise, lorsqu'il estimait que la mise en jeu de la garantie était manifestement injustifiée ; qu'il disposait d'u

La Cour de Cassation rappelle ce qu’est la VEFA :

"Vu l'article 1601-1 du code civil, ensemble l'article L. 261-1 du code de la construction et de l'habitation,

Attendu que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat,

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 septembre 2007) que, le 31 octobre 2002, les époux X... ont donné à la société Foncia Foubert un mandat exclusif pour la vente d'un bien décrit comme une maison de ville avec jardin, terrasse et parking extérieur ; que, le 5 décembre 2002, Mme Y... et la société Foncia Foubert ont signé une offre d'achat portant sur une maison composée d'une entrée, double séjour, trois chambres, une cuisine, salle de bains, WC, jardin et parking ; que, le 11 décembre 2002, Mme Y... a reçu un devis d'une entreprise PSK pour un montant de 63 363, 30 euros ; que, le 14 décembre 2002, les époux X... et Mme Y... ont signé une promesse de vente portant sur un bien de même description que dans l'offre d'achat ; que, le 28 mars 2003, Mme Y... et les époux X... ont signé une convention reconduisant les effets de la promesse de vente au plus tard le 30 avril 2003, levant l'option et autorisant l'acquéreur à effectuer des travaux ; que, le 16 mai 2003, M. A..., notaire, a reçu l'état descriptif de division et le réglement de copropriété déposé par les époux X... de l'immeuble dont faisait partie le bien vendu à Mme Y..., précédemment à usage commercial et ayant bénéficié d'une autorisation de changement d'affectation par la création de quatre logements ; que l'acte de vente a été reçu le 3 juin 2003 par M. A... ; que Mme Y... a assigné M. A..., la société Foncia Foubert et les époux X... aux fins de requalifier la vente en vente en l'état futur d'achèvement et en indemnisation de ses préjudices ;

Attendu que pour qualifier le contrat de vente en l'état futur d'achèvement, dire que la société Foncia Foubert a engagé sa responsabilité et ordonner une expertise de nature à fournir tous éléments permettant d'apprécier le préjudice subi par Mme Y..., l'arrêt retient que l'opération, dans son économie générale, supposait la réalisation de travaux de rénovation assimilables à des travaux de construction d'un logement que le coût de l'opération incluait, en sus du prix d'acquisition, et que, lors de la signature de l'acte authentique, il n'est pas justifié que les travaux étaient achevés ;

Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que Mme Y... avait été destinataire d'un devis de l'entreprise PSK n° 011. 12. 02 en date du 11 décembre 2002, établi avant la promesse de vente, puis, aux mois de mars et mai 2003, de plusieurs devis rectificatifs ou complémentaires de la même entreprise, que les parties à la promesse de vente avaient signé une convention le 28 mars 2003 par laquelle Mme Y... avait levé l'option et avait été autorisée à procéder à des travaux avant la signature de l'acte notarié, et sous sa responsabilité, et que cette dernière avait bien prévu dans l'acte authentique le financement de son acquisition, dans son ensemble, soit l'acquisition de l'immeuble et les travaux de transformation de celui-ci, ce dont il résultait que les travaux de transformation étaient à la charge de Mme Y..., la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne Mme Edith Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Edith Y... à payer à la société Foncia Foubert la somme de 2 500 euros et rejette la demande de M. A... et de la société Girot de Langlade, Schmit, de Ipanema Moreira et Dumont et celle de Mme Combier Morieux ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ et de Lanouvelle, avocat aux Conseils pour la sociét Foncia Foubert.

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR qualifié un contrat de vente en l'état futur d'achèvement, d'avoir dit que la société FONCIA FOUBERT avait engagé sa responsabilité et d'avoir ordonné une expertise de nature à fournir tous éléments permettant d'apprécier le préjudice subi par Madame Y... ;

AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QU'il ressort des pièces versées aux débats que le maire de Rueil Malmaison a délivré, le 29 novembre 2002, un arrêté de permis de démolir une partie du rez-de-chaussée d'un bâtiment à usage d'activités ainsi qu'un arrêté de permis de construire portant sur la transformation de ce même bâtiment à usage d'activités existant par la création de quatre logements ; que la notice jointe à la demande de permis de construire précise que le projet porte sur le changement d'affectation d'un local commercial et prévoit la rénovation des bâtiments existants et le changement d'affectation dans le but de créer quatre maisons de ville ; que la société FONCIA FOUBERT a fait une offre d'achat à Madame Y... le 5 décembre 2002 portant sur « une maison composée d'une entrée, double séjour, 3 chambres, 1 cuisine, salle de bains, WC, jardin et parking » pour un prix de 358. 255 ; que le 14 décembre suivant une promesse de vente a été signée entre les époux X... et Madame Y... qui énonce : « DESIGNATION : Logement 3- Maison de ville comprenant au rez-de-chaussée.... Le tout dépendant d'un ensemble immobilier sis à Rueil-Malmaison ….... Le tout cadastré section AE n° 584 lieudit « ... » pour une contenance de 03 ares 21 centiares. Cet ensemble a bénéficié d'un permis de construire numéro... en date du 29 novembre 2002 permettant la création de 4 logements d'habitation » ; que la promesse de vente prévoit encore que « le Bénéficiaire sera propriétaire à compter du jour de la signature de l'acte authentique de vente. L'entrée en jouissance aura lieu par la prise de possession réelle le même jour », que « Les biens ci-dessus désignés vont faire l'objet d'un règlement de copropriété dont un exemplaire sera remis au bénéficiaire le jour de la signature de l'acte authentique », le prix de vente étant de 266. 786 hors commission d'agence s'élevant à 15. 245 ; que l'acte notarié du 3 juin 2003 complète la désignation du bien vendu par la désignation du groupe d'immeubles dont il dépend et l'indication que la vente porte sur les lots 6 et 4 de ce groupe d'immeubles ; que le prix stipulé est celui prévu par la promesse de vente et que la clause relative au financement de ce dernier précise que l'acquéreur accepte un prêt pour une somme de 369. 689 se décomposant en un prêt Logiprêt pour 131. 106 dont 28. 203 sont destinés à financer l'acquisition du bien et 102. 903 sont destinés au financement de travaux d'aménagement et en un prêt relais d'un montant de 218. 583 destinés à financer l'acquisition du bien ; que Madame Y... a été destinataire d'un devis de l'entreprise PSK en date du 11 décembre 2002, soit établi avant la promesse de vente pour un montant de 63. 363, 30 TTC, puis, aux mois de mars et mai 2003, de plusieurs autres devis rectificatifs ou complémentaires de la même entreprise et que les parties à la promesse de vente ont signé une convention le 28 mars 2003 par laquelle Madame Y... a levé l'option et a été autorisée à procéder à des travaux avant la signature de l'acte notarié, et sous sa responsabilité ; que le devis prévoit notamment des travaux de plomberie (création d'installations de plomberie, fourniture et pose des appareils sanitaires), d'électricité (création d'installations électriques dans le logement), d'installation d'un chauffage électrique, de pose de six fenêtres et d'une porte, de démolition et modification des cloisons intérieures et doublage des murs extérieurs, de pose d'une chape au rez-de-chaussée et à l'étage, de ravalement de façade, de démolition extérieurs, dont la dépose des murs extérieurs et le passage des alimentations EDF, eau, interphone et PTT jusqu'aux services généraux de la copropriété ; qu'il ressort de cet ensemble d'éléments que le bien vendu a toujours été désigné en fonction de sa destination finale, soit une maison de ville et non pas tel qu'il existait au moment de la promesse de vente ; que le prix initialement avancé dans la première annonce de la société FONCIA FOUBERT et dans l'offre d'achat de Madame Y... était largement supérieur au prix convenu dans la promesse de vente et dans l'acte authentique et incluait une part du coût de travaux de transformation du local à usage commercial en local d'habitation ; que d'ailleurs, Madame Y... a bien prévu dans l'acte authentique le financement de son acquisition dans son ensemble, soit l'acquisition de l'immeuble et les travaux de transformation de celui-ci, étant précisé qu'elle connaissait l'état du bien lors de son acquisition puisqu'elle a déclaré dans les actes l'avoir visité ; que par ailleurs, les travaux prévus dans le logement ne sont pas de simples travaux d'aménagement intérieurs puisqu'ils consistent d'une part en la création des installations et équipements nécessaires à un usage d'habitation et d'autre part en des travaux qui affectent le clos de l'immeuble et sa structure extérieure et qu'en tout état de cause, le bien vendu dans son état de local à usage d'activité commerciale ne pouvait pas être utilisé à son usage d'habitation pour lequel il a été vendu ; que les clauses de la promesse de vente et de l'acte authentique prévoyant le payement du prix dans sa totalité lors de la signature de l'acte authentique et la circonstance que les devis ont été adressés et acceptés par l'acquéreur ne sont pas suffisantes pour justifier de la qualification d'une vente d'un immeuble existant dès lors que l'opération, dans son économie générale supposait la réalisation de travaux de rénovation assimilables à des travaux de construction d'un logement, que le coût de l'opération incluait, en sus du, prix d'acquisition de l'immeuble, le coût des travaux nécessaires à son utilisation à usage d'habitation et que, lors de la signature de l'acte authentique, il n'est pas justifié que les travaux étaient achevés ; que dans ces conditions, que le jugement sera confirmé en ce qu'il a qualifié la vente de vente en l'état futur d'achèvement ; que la société FONCIA FOUBERT connaissait nécessairement les données de l'opération puisqu'elle a émis des documents publicitaires dont certains faisaient état d'un projet de rénovation et d'autres de la vente d'une maison de ville ; qu'elle avait nécessairement visité les lieux et qu'elle connaissait l'existence d'un permis de construire pour la réalisation de quatre logements à usage d'habitation ainsi que le projet d'établissement d'un règlement de copropriété pour les avoir mentionnés dans la promesse de vente qu'elle a établi, qu'elle connaissait également le prix de vente de l'immeuble travaux non compris et le coût, au moins approximatif, de ces derniers puisqu'elle mentionne des prix de 364. 353 dans une publicité et l'offre d'achat et de 266. 786 dans une autre publicité et dans la promesse d'achat ; qu'elle ne pouvait par ailleurs pas ignorer que la convention entre les parties signée le 28 mars 2003, en autorisant Madame Y... à effectuer les travaux avant le transfert de propriété, mettait du même coup à sa charge tous les risques tout en déchargeant les vendeurs de leur responsabilité de vendeur d'un bien en état futur d'achèvement ; que le fait d'avoir ainsi proposé à Madame Y... la signature d'actes incomplètement voir inexactement rédigés au détriment de l'acquéreur engage la responsabilité de la société FONCIA FOUBERT à l'égard de celle-ci ; que le préjudice subi en relation de cause à effet avec la faute ainsi retenue est celui pour la détermination duquel le tribunal a ordonné une mesure d'expertise (arrêt, p. 7 à 10) ; qu'il résulte de l'ensemble des pièces, plans devis et factures produits que le lot acheté par Madame Y... dépendait d'un ensemble de locaux à caractère commercial qui étaient l'objet d'un restructuration et non d'un simple changement d'affectation et que la restructuration n'était pas réalisée lors de la signature de la promesse de vente, ni de l'acte authentique (jugement, p. 7) ;

1°) ALORS QUE la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement ; que la vente d'un immeuble sur lequel l'acquéreur entend effectuer des travaux n'est pas une vente d'immeuble à construire ; que la Cour a constaté que les travaux avaient été entrepris à l'initiative de l'acquéreur, les vendeurs ne s'y étant aucunement obligés ; que la Cour n'a donc pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en statuant ainsi, et a violé les articles 1601-1 du Code civil et L. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation ;

2°) ALORS, en tout état de cause, QUE la responsabilité civile de l'auteur d'une faute n'est engagée que s'il est constaté que cette faute a causé un dommage ; qu'en décidant que la société FONCIA FOUBERT avait engagé sa responsabilité, ce alors qu'elle n'avait relevé qu'une faute à son encontre et ordonné une expertise afin d'être en mesure de se prononcer tant sur l'existence que l'étendue du préjudice éventuellement subi par Madame Y... du fait de cette faute, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil."