Le refus du bailleur d'agréer une cession de bail commercial n'est pas discrétionnaire et doit reposer sur un motif légitime :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 février 2010), que la société Smart Distribution, aux droits de laquelle vient la société Mercedes Benz France, locataire, selon acte du 17 juin 2004, de locaux à usage commercial appartenant à la SCI 5 & 7 rue Louis Rouqier à Levallois-Perret (la SCI), a, conformément aux stipulations du contrat de bail, demandé à cette dernière d'agréer la société Sivam en qualité de cessionnaire du droit au bail ; que les pourparlers engagés par la SCI avec la société Sivam en vue de la conclusion d'un contrat de bail n'ont pas abouti ; que la SCI en a informé la société Smart Distribution par courrier du 22 janvier 2007, puis, par acte notifié le 23 mai 2007, l'a mise en demeure d'exploiter les locaux loués ; que la société Smart Distribution a assigné la SCI pour voir dire non justifié le refus de la cession du droit au bail et ordonner l'indemnisation de son préjudice ; que la SCI a demandé reconventionnellement que soit constatée la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ; 

Sur les deuxième et troisième branches du moyen unique : 

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de la société Mercedes Benz France et de la condamner à payer la somme de 370 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen : 

1°/ que conformément à l'article L. 145-16 du code de commerce, si les clauses interdisant au preneur de céder son droit au bail sont nulles, les parties peuvent néanmoins prévoir que le bailleur, informé du projet de cession, devra donner son autorisation ; que le juge saisi du caractère abusif du refus du bailleur doit rechercher, au-delà de son refus in fine, écrit et non explicite, les circonstances ayant entouré ce refus et en conséquence, la légitimité des motifs de refus du bailleur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a énoncé qu'il importait peu que des pourparlers aient été engagés par le bailleur avec le preneur et le cessionnaire en vue de la rédaction d'un nouveau bail avec augmentation du loyer et que ceux-ci aient été rompus par le refus du cessionnaire d'assumer la charge du coût de rédaction de l'acte, s'en tenant au fait que la notification du refus d'autorisation du bailleur n'avait pas été motivée ; qu'en statuant ainsi, pour décider que le refus d'autorisation de la cession par le bailleur était abusif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ; 

2°/ que le contrat de bail prévoyant que le preneur a la faculté de céder le droit au bail, à la condition d'obtenir l'accord du bailleur, et le preneur ayant eu connaissance de ce que celui-ci suspendait cet accord à l'augmentation du montant du loyer, ce qu'il avait accepté lors de sa propre entrée dans les lieux, le refus du bailleur de donner son autorisation est légitime, même dans le cas où il n'énonce pas les motifs de ce refus dans son courrier définitif de refus, s'il ressort des circonstances ayant entouré la demande d'autorisation puis le refus, in fine, du bailleur que ce refus a pour cause le refus du cessionnaire de payer le coût de rédaction de l'acte ; qu'en se déterminant en la seule considération du défaut de motif énoncé par le bailleur dans son courrier informant le preneur de son refus, la cour d'appel qui a décidé que ce refus était abusif en dépit de la clause d'agrément qui suspendait l'autorisation de cession à l'accord du bailleur, sans mention d'une obligation de motivation expresse du refus, a, en statuant ainsi, ajouté aux conditions contractuelles tout en refusant d'exercer son contrôle sur les conditions du défaut d'accord, ce qui s'imposait à elle et elle a, en conséquence, violé l'article 1134 du code civil ; 

Mais attendu qu'ayant relevé que le contrat de bail n'interdisait pas au preneur la cession du droit au bail à un tiers autre que l'acquéreur de son fonds de commerce et que le refus opposé par la bailleresse à cette cession ne pouvait être discrétionnaire et devait revêtir un caractère légitime, la cour d'appel, qui a constaté que la bailleresse, notifiant son refus à la locataire par un courrier du 22 janvier 2007, n'alléguait aucun motif, a souverainement retenu que l'échec des pourparlers conduits avec la société Sivam en vue de la conclusion d'un contrat de bail, ne caractérisait pas un motif légitime du refus opposé à la cession de son droit au bail par la société Smart Distribution, et ordonné la réparation du préjudice subi de ce fait par cette dernière ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ; 

Mais sur la première branche du moyen unique : 

Vu l'article 4 du code de procédure civile, ensemble l'article 562 du même code ; 

Attendu que l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique implicitement ou explicitement et de ceux qui en dépendent ; que la dévolution s'opère pour le tout lorsque l'appel n'est pas limité à certains chefs, lorsqu'il tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible ; 

Attendu que la cour d'appel a infirmé la décision des premiers juges en ce qu'ils avaient constaté la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire ; 

Qu'en statuant ainsi, alors que la société Mercedes Benz France avait, dans ses dernières conclusions, expressément renoncé à critiquer ce chef du jugement et que la SCI, intimée, en demandait la confirmation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 

Et vu l'article 627 du code de procédure civile ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a infirmé la décision des premiers juges qui avait constaté la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt rendu le 3 février 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; 

DIT n'y avoir lieu à renvoi ; 

Dit que les dépens afférents aux instances devant les juges du fond seront supportés par la société 5 & 7 rue Louis Rouquier à Levallois-Perret ; 

Condamne la société Mercedes Benz France aux dépens du présent arrêt ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille onze. 
MOYEN ANNEXE au présent arrêt 

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la société 5 & 7 rue Louis Rouquier à Levallois-Perret. 

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir décidé que le refus de la cession du droit au bail par la SCI 5/ 7 rue Louis Rouquier sans aucun motif ni fondement contractuel, illégitime et abusif, engage la responsabilité contractuelle de la SCI, d'avoir condamné la SCI à payer à la Sté MERCEDEZ BENZ FRANCE, venant aux droits de la Sté SMART DISTRIBUTION la somme de 370 000 €, augmentée des intérêts à compter de l'assignation, et d'avoir débouté la SCI 5/ 7 rue Louis Rouquier de sa demande visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et à prononcer la résiliation judiciaire du bail ; 

AUX MOTIFS QUE, sur le caractère abusif du refus du bailleur, que l'article 22 du bail liant les parties est ainsi rédigé : « Le preneur ne pourra plus céder son droit au bail si ce n'est à l'acquéreur de son fonds de commerce, sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur, à peine de résiliation immédiate, si bon semble à ce dernier » ; que les alinéas 3 et 10 de ce même article définissent en ces termes les conditions d'une cession du droit au bail : « la cession ne sera possible que si le cédant est à jour de ses loyers et de toutes les obligations résultant du présent bail … ; au surplus, ladite cession devra, sous peine d'être inopposable au propriétaire et de résiliation immédiate du bail si bon semble à ce dernier, prévoir une clause aux termes de laquelle le cessionnaire se porte garant et répondant solidaire du cédant, pour le paiement de tout arriéré de loyer et accessoires dus au jour de l'acte de cession et ce, même au cas de redressement, de liquidation judiciaire du cédant …. ; le cessionnaire devra être présenté personnellement par le cédant au bailleur, 15 jours au moins avant de procéder à la cession … ; en outre, le bailleur aura en tout état de cause, en cas de cession des droits du présent bail, en cas de cession partielle ou totale du fonds de commerce comprenant les droits du présent bail un droit de préemption. Ainsi, préalablement à la conclusion de toute cession du présent bail, toute cession du fonds de commerce comprenant le droit au présent bail le preneur devra, à peine d'inopposabilité, adresser au bailleur une copie de l'acte de cession envisagée … cette notification du projet d'acte de cession pour offre de vente au profit du bailleur » ; qu'il importe peu que le bailleur argumente sur l'existence de pourparlers avec le cessionnaire en vue de la rédaction d'un nouveau bail, comprenant augmentation du prix de loyer, ni même qu'aucun accord n'ait finalement été conclu en raison du refus de la SAS SIVAM de prendre en charge le coût de la rédaction de l'acte dès lors que le bail liant les parties prévoyait clairement la possibilité d'une cession du droit au bail seul sous réserve de l'accord du bailleur ; que cette clause n'est pas contraire à l'ordre public, et que le refus du bailleur n'est pas discrétionnaire mais doit revêtir un caractère légitime ; que c'est ainsi avec raison que le premier juge a constaté la validité de la clause du bail, autorisant la cession du droit au bail à un tiers autre que l'acquéreur du fonds de commerce, étant ici observé que cette clause a été déjà utilisée lors de la cession du droit au bail par la Sté EDEN CAR à la SAS SMART DISTRIBUTION et ce, avec l'accord du bailleur ; que cependant, le courrier officiel adressé au nom du bailleur par son mandataire, le Cabinet X... et Associés, ne fait aucunement mention de motifs permettant d'apprécier le caractère légitime du refus mais se borne à opposer un refus de principe à la cession du droit au bail hors la cession du fonds de commerce ; qu'il convient dès lors de dire illégitime le refus opposé par la SCI sans aucun motif ni fondement contractuel ; que, sur le montant des dommages intérêts, la Sté MERCEDES France venant aux droits de la SAS SMART DISTRIBUTION expose qu'elle a subi un préjudice important du fait de la privation du prix prévu par la cession du droit au bail soit 370 000 €, et de l'obligation dans laquelle elle s'est trouvée de suspendre la restructuration de ses activités dans l'attente d'une réponse de son bailleur, puis d'une solution judiciaire du litige ; qu'elle sollicite l'octroi de dommages intérêts d'un montant global de 450 000 € ; que si la Sté MERCEDES BENZ ne verse aucun élément probant à l'appui du fait qu'elle aurait été contrainte de retarder sa restructuration, elle justifie en revanche pleinement de la perte du prix de cession de son droit au bail, en raison de l'attitude fautive du bailleur ; que la SCI bailleur sera condamnée à réparer ce préjudice par le paiement d'une somme de 370 000 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation initiale ; 

1) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que l'appel ne défère à la cour que les chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement ; que la société MERCEDES BENZ FRANCE, en l'espèce, avait renoncé, dans ses dernières conclusions, à solliciter l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire ; que la SCI 5/ 7 rue Louis Rouquier sollicitait quant à elle la confirmation du jugement entrepris, qui avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; qu'en déboutant cependant la SCI 5/ 7 rue Louis Rouquier, par infirmation du jugement entrepris, de sa demande visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, la cour d'appel a violé les articles 4 et 562 du code de procédure civile ; 

2) ALORS QUE conformément à l'article L. 145-16 du code de commerce, si les clauses interdisant au preneur de céder son droit au bail sont nulles, les parties peuvent néanmoins prévoir que le bailleur, informé du projet de cession, devra donner son autorisation ; que le juge saisi du caractère abusif du refus du bailleur doit rechercher, au-delà de son refus in fine, écrit et non explicite, les circonstances ayant entouré ce refus et en conséquence, la légitimité des motifs de refus du bailleur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a énoncé qu'il importait peu que des pourparlers aient été engagés par le bailleur avec le preneur et le cessionnaire en vue de la rédaction d'un nouveau bail avec augmentation du loyer et que ceux-ci aient été rompus par le refus du cessionnaire d'assumer la charge du coût de rédaction de l'acte, s'en tenant au fait que la notification du refus d'autorisation du bailleur n'avait pas été motivée ; qu'en statuant ainsi, pour décider que le refus d'autorisation de la cession par le bailleur était abusif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée ; 

3) ALORS QUE le contrat de bail prévoyant que le preneur a la faculté de céder le droit au bail, à la condition d'obtenir l'accord du bailleur, et le preneur ayant eu connaissance de ce que celui-ci suspendait cet accord à l'augmentation du montant du loyer, ce qu'il avait accepté lors de sa propre entrée dans les lieux, le refus du bailleur de donner son autorisation est légitime, même dans le cas où il n'énonce pas les motifs de ce refus dans son courrier définitif de refus, s'il ressort des circonstances ayant entouré la demande d'autorisation puis le refus, in fine, du bailleur que ce refus a pour cause le refus du cessionnaire de payer le coût de rédaction de l'acte ; qu'en se déterminant en la seule considération du défaut de motif énoncé par le bailleur dans son courrier informant le preneur de son refus, la cour d'appel qui a décidé que ce refus était abusif en dépit de la clause d'agrément qui suspendait l'autorisation de cession à l'accord du bailleur, sans mention d'une obligation de motivation expresse du refus, a, en statuant ainsi, ajouté aux conditions contractuelles tout en refusant d'exercer son contrôle sur les conditions du défaut d'accord, ce qui s'imposait à elle et elle a, en conséquence, violé l'article 1134 du code civil."

Le bailleur ne peut prétendre que son accord est indispensable quand c'est dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial que le bail commercial est attribué à un époux :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Rennes, 4 novembre 2009), que le 26 janvier 1990, Mme X..., épouse Y... a donné à bail commercial des locaux à M. A... et à Mme Z..., son épouse ; qu'un jugement du 21 septembre 1995, prononçant le divorce des preneurs, a homologué la convention incluant un état liquidatif du régime matrimonial qui attribuait à M. A... le droit au bail de ces locaux pour une certaine valeur ; que, par acte du 31 décembre 2004, la bailleresse a délivré un congé à effet au 30 juin 2005 avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction, puis, par acte du 2 septembre 2005, a assigné M. A... et Mme Z... en dénégation du statut des baux commerciaux, en expulsion, et en condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ; que son fils donataire de l'immeuble loué, est intervenu à l'instance ; que M. A... a reconventionnellement sollicité une expertise en vue de la fixation de l'indemnité d'éviction ;

Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande tendant à faire constater la nullité de la cession de bail consentie par Mme Z... à M. A... en violation des stipulations contractuelles et, subsidiairement, à faire prononcer la résiliation du bail en raison de cette cession intervenue en violation de ces mêmes stipulations alors, selon le moyen :

1°/ que, par une cession de droit au bail, qui emporte à la fois cession de créance et cession de dette du locataire cédant, le cessionnaire acquiert les droits et obligations du cédant, celui-ci se trouvant libéré envers le bailleur dans la mesure où, en cas de cession régulière et en l'absence de clause de solidarité entre cédant et cessionnaire, le bailleur ne peut exiger du cédant le paiement des loyers échus postérieurement à la cession, ni réclamer au cédant le paiement des réparations locatives et des indemnités d'occupation dues par le cessionnaire ; qu'ainsi constitue une cession de droit au bail tout acte de transfert de ce droit ayant pour effet de faire perdre au bailleur ne serait-ce qu'une partie des droits qu'il détenait en vertu du bail à l'égard du preneur initial ; qu'en l'espèce, les consorts Y... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que l'attribution du droit au bail par un époux cotitulaire de ce droit à son conjoint, l'autre cotitulaire, modifiait très substantiellement les conditions dans lesquelles le bail commercial avait été originairement consenti et dans lesquelles le bailleur avait entendu contracter, dès lors que celui-ci avait consenti un bail à deux personnes, cotitulaires conjointement et solidairement responsables et garantes de l'exécution des clauses et conditions dudit bail, de sorte qu'avant cette attribution du droit au bail à un seul, le bailleur avait donc deux personnes cotitulaires du bail et garantes de l'exécution des clauses, charges et conditions de ce bail, et qu'après cette attribution du droit au bail consentie par Mme Z... à M. A..., le bailleur se retrouvait avec un seul titulaire du droit au bail et un seul garant de l'exécution des clauses et conditions du bail commercial ; qu'ils soulignaient par ailleurs que le divorce des époux A...- Z... n'impliquait nullement l'obligation de cette attribution du droit au bail qui pouvait rester leur propriété indivise nonobstant leur divorce, à l'instar d'autres biens demeurés dans l'indivision ; qu'ainsi, la cour d'appel qui, pour considérer, par motifs propres et adoptés, que l'attribution par Mme Z... à M. A..., en vue de la liquidation de leur régime matrimonial, dans le cadre de leur procédure de divorce par consentement mutuel, du droit au bail des locaux objets du bail dont ils avaient été les copreneurs ne constituait pas une cession du droit au bail mais un partage, de sorte que le consentement exprès et par écrit du bailleur, prévu au bail en cas de cession, n'avait pas à être recueilli, s'est bornée à énoncer que Mme Z... n'avait pas cédé le bénéfice de son contrat de location à un tiers mais à son ex-époux, qui en était déjà cotitulaire, et que celui-ci n'obtenait pas plus de droits dans le cadre de cette attribution que ceux qu'il détenait auparavant, sans examiner l'incidence sur les droits du bailleur de la substitution aux deux cotitulaires initiaux d'un seul titulaire, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

2°/ qu'en énonçant que l'attribution par l'un des ex-époux à l'autre du droit au bail dont ils étaient initialement cotitulaires ne conférait pas au titulaire désormais unique plus de droits que ceux qu'il détenait auparavant en tant que cotitulaire, la cour d'appel, qui a perdu de vue que le titulaire désormais unique obtenait nécessairement plus de droits puisqu'il devenait seul propriétaire du droit au bail, ainsi que, si cette attribution était régulière, du droit au statut des baux commerciaux, et de la totalité de la valeur patrimoniale de ce droit, quand il ne disposait auparavant que d'un droit indivis et de la valeur patrimoniale de celui-ci, a, en retenant que l'attribution litigieuse ne pouvait être regardée comme constituant une cession de droit au bail, violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit que l'attribution, lors de la liquidation du régime matrimonial pour cause de divorce, du droit au bail à l'époux qui en était cotitulaire ne constituait pas une cession de bail, mais un partage, la cour d'appel en a exactement déduit que le consentement exprès et par écrit du bailleur prévu dans le contrat en cas de cession, n'avait pas à être recueilli ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de dire M. A... fondé à réclamer l'application du statut des baux commerciaux, alors, selon le moyen :

1°/ que sous peine de permettre une fraude aux dispositions de l'article L. 145-2, I, 6° du code de commerce, le statut des baux commerciaux, dont ce texte permet l'extension du bénéfice aux baux de locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'oeuvres graphiques et plastiques, ne peut s'appliquer qu'aux locaux que l'artiste a indiqués sur les fichiers de la maison des artistes ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

2°/ que, pour bénéficier du statut des baux commerciaux en vertu de l'article L. 145-2, I, 6° du code de commerce, l'artiste doit réaliser des travaux de création dans les lieux loués ; qu'en l'espèce, en retenant que, dès lors qu'il résultait d'attestations de personnes déclarant avoir acquis des tableaux de M. A... dans les locaux objet du bail litigieux, « l'inoccupation et le défaut d'exploitation des locaux » n'étaient pas établis, les consorts Y... ne démontrant pas que M. A... n'exerçait plus « son activité » dans les locaux, quand l'application du statut des baux commerciaux en vertu du texte susvisé était subordonnée à la condition qu'il fût établi que M. A... créait ses oeuvres dans les lieux loués, la cour d'appel, qui a énoncé des motifs impropres à caractériser la justification de l'accomplissement dans les lieux loués de travaux de création, a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

3°/ que, dans leurs conclusions d'appel, les consorts Y..., après avoir souligné que M. A... n'avait jamais été inscrit à la maison des artistes pour les lieux loués, ..., mais l'était pour une adresse située à Plougasnou, où il exploitait son activité depuis de nombreuses années, et qu'il exploitait par ailleurs son activité au ..., faisaient valoir que si M. A... avait exposé à nouveau quelques tableaux dans les lieux objet du bail litigieux après le congé du 31 décembre 2004, il n'avait procédé à cette réoccupation des lieux qu'à partir du moment où le bailleur lui avait délivré congé et pour prétendre justifier une occupation des locaux ; qu'en se bornant à retenir que l'inoccupation et le défaut d'exploitation des locaux n'étaient pas démontrés dès lors que des attestations établissaient l'achat de tableaux « dans les années ou les mois précédant le présent procès », « à différentes époques de l'année à l'occasion d'expositions au ...», la cour d'appel n'a pas, par ces motifs dépourvus de précision et inopérants, donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 145-2, I, 6° du code de commerce ;

4°/ que, de même qu'il résulte de l'article L. 145-1, I, 1° du code de commerce que c'est au preneur qu'il incombe d'établir, pour que le statut des baux commerciaux s'applique au bail d'un local accessoire à l'exploitation d'un fonds de commerce, que ce local est nécessaire à son activité, il résulte de l'article L. 145-2, I, 6° du même code que c'est à l'artiste qui prétend au bénéfice de l'extension du statut des baux commerciaux pour le bail d'un local d'apporter la preuve qu'il réalisait dans les lieux loués des travaux de création ; qu'en l'espèce, pour considérer que M. A... était en droit de prétendre à l'application du statut des baux commerciaux pour la location des locaux situés ..., la cour d'appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que l'inoccupation et le défaut d'exploitation des locaux n'étaient pas démontrés, les consorts Y... ne démontrant pas de façon certaine que M. A... n'exerçait plus son activité dans les locaux considérés ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du code civil, ensemble l'article L. 145-2, I, 6° du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant relevé que M. A... était admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnu auteur d'oeuvres graphiques et plastiques et retenu exactement que l'article L. 145-2, I, 6° du code de commerce ne subordonnait pas l'extension aux artistes du bénéfice du statut des baux commerciaux à l'enregistrement du local, objet du bail, dans les fichiers tenus par cet organisme social, la cour d'appel, qui, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, a constaté que des ventes de tableaux avaient eu lieu dans les lieux loués, et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a, sans inverser la charge de la preuve, légalement justifié sa décision ;

Mais sur le troisième moyen :

Vu l'article 455 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande de résiliation du bail, l'arrêt retient que, pour l'attribution du droit au bail, M. A... n'avait pas à respecter les formalités légales et les conditions de forme imposées par le bail ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions d'appel des consorts Y... qui demandaient la résiliation judiciaire du bail en invoquant le défaut de règlement des loyers et des charges du premier semestre de l'année 2005 et l'absence de versement de toutes indemnités d'occupation et charges depuis le 1er juillet 2005, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, sauf celle relative à la mise hors de cause de Mme Z..., l'arrêt rendu le 4 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

Condamne M. A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. A... à payer aux consorts Y... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Georges, avocat aux Conseils pour M. et Mme Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré non fondée la demande des consorts Y... tendant à voir prononcer la nullité et constater l'inopposabilité au bailleur de la cession de droit au bail consentie par Mme Z... à M. A... par acte du 20 septembre 1995, et, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail en raison de la cession de droit au bail intervenue en violation des stipulations contractuelles, et d'avoir en conséquence mis Mme Z... hors de cause,

AUX MOTIFS PROPRES QUE la communauté se dissout par le divorce ; que l'état liquidatif homologué par le jugement de divorce du 21 septembre 1995 attribue le droit au bail des locaux objet du bail commercial à M. A... ; que l'attribution, lors de la liquidation du régime matrimonial pour cause de divorce, du droit au bail à l'époux qui en était cotitulaire ne constitue pas une cession de bail mais un partage, de sorte que le consentement exprès et par écrit du bailleur, prévu au bail en cas de cession, n'avait pas à être recueilli ; que, compte tenu de l'effet déclaratif du partage, Mme Z... n'a aucun droit sur les locaux litigieux ; qu'elle doit être mise hors de cause (arrêt attaqué, pp. 2-3 et p. 4) ; ET AUX MOTIFS, REPUTES ADOPTES, DES PREMIERS JUGES QUE la cession de bail est l'acte juridique, fait à titre onéreux ou à titre gratuit, par lequel le locataire cède le bénéfice de son contrat de location à un tiers qui va l'exécuter à sa place ; que le locataire cédant transmet au cessionnaire son droit à la jouissance des lieux et le cessionnaire devient débiteur à l'égard du propriétaire des obligations mises à la charge du locataire par le bail ; qu'en l'espèce, par acte notarié en date du 26 janvier 1990, Mme X... épouse Y... a donné à bail, à titre commercial, à M. René A... et Mme Annie Z... épouse A... des locaux sis ...; qu'en cours de bail, les époux A... ont divorcé et aux termes de l'état liquidatif dressé par le notaire dans le cadre de leur procédure de divorce par consentement mutuel, le droit au bail des locaux objet du bail commercial a été attribué à M. A... pour une valeur de 100. 000 F ; qu'il ne s'agit nullement d'une cession du droit au bail dès lors que Mme Z... n'a pas cédé le bénéfice de son contrat de location à un tiers mais à son ex-époux, déjà titulaire du bail commercial, qui n'obtient pas plus de droits dans le cadre de cette attribution que ceux qu'il détenait auparavant dans le cadre du contrat de bail commercial ; que M. A... n'avait donc pas à respecter les formalités légales et les conditions de forme imposées par le bail ; qu'il n'y a donc pas lieu de prononcer la nullité de la cession du droit au bail ni de prononcer la résiliation du bail commercial (jugement entrepris, pp. 7-8) ;

1) ALORS QUE, par une cession de droit au bail, qui emporte à la fois cession de créance et cession de dette du locataire cédant, le cessionnaire acquiert les droits et obligations du cédant, celui-ci se trouvant libéré envers le bailleur dans la mesure où, en cas de cession régulière et en l'absence de clause de solidarité entre cédant et cessionnaire, le bailleur ne peut exiger du cédant le paiement des loyers échus postérieurement à la cession, ni réclamer au cédant le paiement des réparations locatives et des indemnités d'occupation dues par le cessionnaire ; qu'ainsi constitue une cession de droit au bail tout acte de transfert de ce droit ayant pour effet de faire perdre au bailleur ne serait-ce qu'une partie des droits qu'il détenait en vertu du bail à l'égard du preneur initial ; qu'en l'espèce, les consorts Y... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel (pp. 14-15) que l'attribution du droit au bail par un époux cotitulaire de ce droit à son conjoint, l'autre cotitulaire, modifiait très substantiellement les conditions dans lesquelles le bail commercial avait été originairement consenti et dans lesquelles le bailleur avait entendu contracter, dès lors que celui-ci avait consenti un bail à deux personnes, cotitulaires conjointement et solidairement responsables et garantes de l'exécution des clauses et conditions dudit bail, de sorte qu'avant cette attribution du droit au bail à un seul, le bailleur avait donc deux personnes cotitulaires du bail et garantes de l'exécution des clauses, charges et conditions de ce bail, et qu'après cette attribution du droit au bail consentie par Mme Z... à M. A..., le bailleur se retrouvait avec un seul titulaire du droit au bail et un seul garant de l'exécution des clauses et conditions du bail commercial ; qu'ils soulignaient par ailleurs que le divorce des époux A...- Z... n'impliquait nullement l'obligation de cette attribution du droit au bail qui pouvait rester leur propriété indivise nonobstant leur divorce, à l'instar d'autres biens demeurés dans l'indivision ; qu'ainsi, la cour d'appel qui, pour considérer, par motifs propres et adoptés, que l'attribution par Mme Z... à M. A..., en vue de la liquidation de leur régime matrimonial, dans le cadre de leur procédure de divorce par consentement mutuel, du droit au bail des locaux objet du bail dont ils avaient été les copreneurs ne constituait pas une cession du droit au bail mais un partage, de sorte que le consentement exprès et par écrit du bailleur, prévu au bail en cas de cession, n'avait pas à être recueilli, s'est bornée à énoncer que Mme Z... n'avait pas cédé le bénéfice de son contrat de location à un tiers mais à son ex-époux, qui en était déjà cotitulaire, et que celui-ci n'obtenait pas plus de droits dans le cadre de cette attribution que ceux qu'il détenait auparavant, sans examiner l'incidence sur les droits du bailleur de la substitution aux deux cotitulaires initiaux d'un seul titulaire, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

2) ALORS QU'en outre et de surcroît, en énonçant que l'attribution par l'un des ex-époux à l'autre du droit au bail dont ils étaient initialement cotitulaires ne conférait pas au titulaire désormais unique plus de droits que ceux qu'il détenait auparavant en tant que cotitulaire, la cour d'appel, qui a perdu de vue que le titulaire désormais unique obtenait nécessairement plus de droits puisqu'il devenait seul propriétaire du droit au bail, ainsi que, si cette attribution était régulière, du droit au statut des baux commerciaux, et de la totalité de la valeur patrimoniale de ce droit, quand il ne disposait auparavant que d'un droit indivis et de la valeur patrimoniale de celui-ci, a, en retenant que l'attribution litigieuse ne pouvait être regardée comme constituant une cession de droit au bail, violé l'article 1134 du Code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce que, écartant la demande des consorts Y... tendant à voir dire non applicable le statut des baux commerciaux et, dès lors, exclu le droit à renouvellement du bail et à indemnité d'éviction, il a, accueillant la demande de M. A..., dit celui-ci bien fondé à réclamer l'application du statut des baux commerciaux et, en conséquence, dit que M. A... était, à compter du 1er juillet 2005, date de l'arrivée à terme du bail, créancier d'une indemnité d'éviction,

AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de l'article L. 145-2, I, 6° du Code de commerce, le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'oeuvres graphiques et plastiques, tels que définis par l'article 98 A de l'annexe III du Code général des impôts ; que M. A... est artiste peintre connu sous le nom de B..., qu'il est admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et est reconnu comme auteur d'oeuvres au sens de l'article 98 A susvisé ; que le premier juge a très justement énoncé qu'il n'est nullement exigé que l'enregistrement du local objet du bail soit nécessairement celui figurant sur les fichiers de la maison des artistes ; que M. A... remplit donc les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux ; qu'il résulte des attestations de MM. C... et D... qu'ils ont acquis des tableaux de B... dans sa galerie située ...dans les années ou les mois précédant le présent procès ; que l'inoccupation et le défaut d'exploitation des locaux ne sont donc pas démontrés (arrêt attaqué, p. 3) ; ET AUX MOTIFS, REPUTES ADOPTES, DES PREMIERS JUGES QUE M. A... justifie être inscrit à la maison des artistes, être admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et il est reconnu comme étant auteur d'oeuvres graphiques et plastiques ; que, dans les textes susvisés, il n'est nullement exigé que l'enregistrement du local objet du bail soit nécessairement celui figurant sur les fichiers de la maison des artistes ; que M. A... reconnaît qu'il dispose d'un second local sis ...qu'il occupe de façon précaire pendant la saison estivale ; qu'il affirme que les locaux situés ...constituent son atelier d'artiste pendant les douze mois de l'année ; que les constats d'huissier produits par Mme Y... réalisés les 17 et 21 décembre 2004 et le 9 juin 2005, tendant à démontrer qu'il n'exerce plus son activité dans les locaux, objet du bail, ainsi que le rapport de visite " Guillaume " sont contredits par les pièces versées aux débats par M. A... : attestations de clients ayant acheté des tableaux à différentes époques de l'année à l'occasion d'expositions au ..., des articles de presse datant de Pâques 2006, juillet 2006, août 2007 ; que les consorts Y... ne démontrent donc pas de façon certaine que M. A... n'exerce plus son activité dans les locaux, objet du bail (jugement entrepris, p. 8) ;

1) ALORS QUE, sous peine de permettre une fraude aux dispositions de l'article L. 145-2, I, 6° du Code de commerce, le statut des baux commerciaux, dont ce texte permet l'extension du bénéfice aux baux de locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'oeuvres graphiques et plastiques, ne peut s'appliquer qu'aux locaux que l'artiste a indiqués sur les fichiers de la maison des artistes ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

2) ALORS QUE, pour bénéficier du statut des baux commerciaux en vertu de l'article L. 145-2, I, 6° du Code de com merce, l'artiste doit réaliser des travaux de création dans les lieux loués ; qu'en l'espèce, en retenant que, dès lors qu'il résultait d'attestations de personnes déclarant avoir acquis des tableaux de M. A... dans les locaux objet du bail litigieux, « l'inoccupation et le défaut d'exploitation des locaux » n'étaient pas établis (arrêt attaqué, p. 3), les consorts Y... ne démontrant pas que M. A... n'exerçait plus « son activité » dans les locaux (jugement entrepris, p. 8) quand l'application du statut des baux commerciaux en vertu du texte susvisé était subordonnée à la condition qu'il fût établi que M. A... créait ses oeuvres dans les lieux loués, la cour d'appel, qui a énoncé des motifs impropres à caractériser la justification de l'accomplissement dans les lieux loués de travaux de création, a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

3) ALORS QUE, dans leurs conclusions d'appel, les consorts Y..., après avoir souligné que M. A... n'avait jamais été inscrit à la maison des artistes pour les lieux loués, ..., mais l'était pour une adresse située à Plougasnou, où il exploitait son activité depuis de nombreuses années, et qu'il exploitait par ailleurs son activité au ...(conclusions, pp. 24 à 28), faisaient valoir que si M. A... avait exposé à nouveau quelques tableaux dans les lieux objet du bail litigieux après le congé du 31 décembre 2004, il n'avait procédé à cette réoccupation des lieux qu'à partir du moment où le bailleur lui avait délivré congé (conclusions, p. 26) et pour prétendre justifier une occupation des locaux (conclusions, p. 27) ; qu'en se bornant à retenir que l'inoccupation et le défaut d'exploitation des locaux n'étaient pas démontrés dès lors que des attestations établissaient l'achat de tableaux « dans les années ou les mois précédant le présent procès » (arrêt attaqué, p. 3), « à différentes époques de l'année à l'occasion d'expositions au ...» (jugement entrepris, p. 8), la cour d'appel n'a pas, par ces motifs dépourvus de précision et inopérants, donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 145-2, I, 6° du Code de commerce ;

4) ALORS QU'au surplus, de même qu'il résulte de l'article L. 145-1, I, 1° du Code de commerce que c'est au preneur q u'il incombe d'établir, pour que le statut des baux commerciaux s'applique au bail d'un local accessoire à l'exploitation d'un fonds de commerce, que ce local est nécessaire à son activité, il résulte de l'article L. 145-2, I, 6° du même code que c'est à l'artiste qui prétend au bénéfice de l'extension du statut des baux commerciaux pour le bail d'un local d'apporter la preuve qu'il réalisait dans les lieux loués des travaux de création ; qu'en l'espèce, pour considérer que M. A... était en droit de prétendre à l'application du statut des baux commerciaux pour la location des locaux situés ..., la cour d'appel a retenu, par motifs propres et adoptés, que l'inoccupation et le défaut d'exploitation des locaux n'étaient pas démontrés (arrêt attaqué, p. 3), les consorts Y... ne démontrant pas de façon certaine que M. A... n'exerçait plus son activité dans les locaux considérés (jugement entrepris, p. 8) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du Code civil, ensemble l'article L. 145-2, I, 6° du Code de commerce.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré non fondée la demande que les consorts Y... avaient formulée à titre subsidiaire, tendant à voir prononcer la résiliation du bail pour inexécution des obligations contractuelles des preneurs,

AUX MOTIFS, REPUTES ADOPTES, DES PREMIERS JUGES QUE l'attribution du droit au bail consenti par Mme Z... à M. A... n'a pas été irrégulière, ne s'agissant nullement d'une cession du droit au bail et n'ayant donc pas à respecter les formalités légales et les conditions de forme imposées par le bail (jugement entrepris, pp. 7 et 8, 1er alinéa) ;

ALORS QUE, dans leurs conclusions d'appel (pp. 35, 36, 37, 38 et 53), les consorts Y... avaient fait valoir que la résiliation du bail, demandée à titre subsidiaire, était justifiée, outre à raison de l'attribution du droit au bail par Mme Z... à M. A... en méconnaissance des clauses et conditions du bail, mais également pour défaut de paiement des loyers et charges restant dus pour la période antérieure à l'expiration du bail et des indemnités d'occupation et charges dues postérieurement à l'expiration du bail, soit depuis le 1er juillet 2005 ; qu'en laissant ces conclusions sans réponse, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile."