Un arrêt sur ce sujet :

"Vu les articles 1643 et 1645 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 22 mai 2007), que Mme X... a acquis de Mme Y... un appartement dans un immeuble ancien à Montpellier ; qu'au cours de travaux de rénovation il a été constaté la présence d'insectes xylophages dans la charpente et dans le plancher bas ; que Mme X... a engagé une action estimatoire contre la venderesse, fondée sur la garantie des vices cachés ; que celle-ci lui a opposé le bénéfice de la clause d'exclusion de garantie figurant dans le contrat de vente ;

Attendu que pour limiter le montant de la somme allouée à Mme X... à sa quote part de copropriétaire dans le traitement de la charpente partie commune, l'arrêt retient que la venderesse connaissait la présence de capricornes et de vrillettes dans la charpente lors de la signature de l'acte de vente mais qu'en ce qui concernait le plancher bas, elle n'avait été révélée qu'en raison de travaux en profondeur sur partie de celui-ci, de sorte que Mme Y... était en droit d'opposer la clause d'exclusion de garantie ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la connaissance de la présence d'insectes xylophages dans l'immeuble obligeait le vendeur de mauvaise foi à réparer tous les désordres imputables à ce vice, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il condamne Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 398, 11 euros au titre du traitement de la charpente et dit que Mme X... devra faire son affaire pour obtenir l'exécution des travaux par le syndicat des copropriétaires ou l'autorisation par le tribunal de les effectuer, l'arrêt rendu le 22 mai 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils pour Mme X....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR limité la condamnation de madame Liliane Y... à la somme de 398, 11 euros correspondant à sa quote-part de copropriétaire dans le traitement de la charpente partie commune, avec indexation sur l'indice du coût de la construction BT 01 base décembre 2003 ;

AUX MOTIFS QU'il résulte du rapport d'expertise,- en premier lieu, que la présence d'insectes xylophages a été constatée : d'une part, sur les poutres et solives de la charpente qui sont des parties communes, d'autre part, sur les solives et le planchéage bois cloué sur lesdites solives qui sont également des parties communes mais qui sont le support direct du revêtement du sol, partie privative ;- en second lieu, une souplesse du plancher liée : d'une part, au fait que les solives d'origine n'ont pas une section suffisante, que les chevrons 6 / 7 se trouvant sur la zone de l'ancienne salle d'eau sont très largement sous dimensionnés et trop espacés et que les entailles d'assemblage des entretoises pratiquées sur les solives d'origine diminuent leur section déjà faible, d'autre part, au fait que le deuxième revêtement posé directement sur l'ancien apporte une surcharge statique importante ; qu'en ce qui concerne la présence d'insectes xylophages dans la charpente, les éléments du dossier et notamment le rapport d'expertise font à cet égard ressortir :- que lors du contrôle technique effectué en application de la loi du 8 juin 1999 relative à la lutte contre les termites, la société Habitat Expertise n'a pu vérifier que partiellement la charpente à travers des parties de plafond écroulé,- qu'à cette occasion, si ladite société a exclu la présence de termites et établi en conséquence un rapport négatif, elle a néanmoins pris le soin de faire figurer au bas de sa facture une note ainsi rédigée : « Nonobstant l'absence de termites, il est à noter la présence de capricornes et de vrillettes dans la charpente »,- que cette information était nécessairement connue de madame Y... lors de la signature de l'acte authentique de vente intervenue à la date du 17 mai 2002 puisque la facture lui est antérieure comme adressée à madame Y... le 15 février 2002 ; que le jugement mérite en conséquence confirmation en ce qu'il a – retenu que pour se comporter en cocontractant de bonne foi, madame Y... avait l'obligation de renseigner madame X... sur la présence de ces insectes dans la charpente comme ne pouvant l'ignorer, la privant ainsi du droit de se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie figurant dans l'acte notarié,- condamné madame Y..., par application de l'article 1644 du code civil, à payer à madame X... une somme de 398, 11 euros correspondant à sa quote-part de copropriétaire dans le traitement de la charpente partie commune, avec indexation sur l'indice du coût de la construction BT 01 base décembre 2003,- dit que madame X... devra faire son affaire pour obtenir l'exécution des travaux par le syndicat des copropriétaires ou l'autorisation de les effectuer ; qu'en l'absence de toute justification d'un préjudice distinct, madame X... ne peut qu'être déboutée de sa demande de dommagesintérêts ; qu'en ce qui concerne la présence d'insectes xylophages dans le plancher bas, l'expert note à cet égard :- que les investigations du contrôle technique par la société Habitat Expertise n'ont pas porté sur ces parties communes (page 14 du rapport),- que les solives et leur état n'étaient apparents pour personne (page 22 du rapport) ; qu'il en résulte que madame Y... n'a pu, davantage que l'acquéreur, connaître la présence d'insectes xylophages, laquelle n'a été révélée qu'en raison de travaux en profondeur d'une partie du plancher (page 21 du rapport), et qu'elle est dès lors en droit d'opposer à madame X... la clause d'exclusion de garantie ; qu'en ce qui concerne la souplesse du plancher, force est de constater à cet égard que l'affirmation selon laquelle la souplesse du plancher était perceptible par madame Y... du fait de sa formation d'architecte n'est fondée que sur une « impression » (page 31 du rapport), laquelle est impropre à caractériser la nécessaire connaissance par celle-ci des vices d'origine affectant le plancher bas ; que cette connaissance est d'autant moins caractérisée que l'appartement vendu se situe dans un immeuble ancien dans le coeur historique de la ville de Montpellier et que madame Y..., qui a exercé la profession d'éleveur caprin de 1974 à 1997, année de sa retraite à 64 ans, n'y a jamais habité ; qu'il en résulte là encore que madame Y... est en droit d'opposer à madame X... la clause d'exclusion de garantie ; que le jugement sera en conséquence réformé en ce qu'il a fait droit du chef du plancher bas à l'action estimatoire de madame X... ;

1°) ALORS QU'est de mauvaise foi le vendeur qui connaît l'existence du vice affectant la chose vendue, même s'il en ignore l'ampleur exacte ; que pour limiter la condamnation de la venderesse aux frais de traitement de la charpente partie commune, et exclure les frais de remise en état du plancher bas, l'arrêt retient que la venderesse, qui avait connaissance lors de la vente de la présence d'insectes xylophages dans la charpente, n'était pas informée de leur présence dans le plancher bas ; qu'en statuant ainsi, quand la connaissance de la présence de ces insectes dans l'immeuble obligeait la venderesse de mauvaise foi à réparer l'ensemble des désordres imputables à ce vice, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1643 et 1645 du code civil ;

2°) ALORS, en tout état de cause, QU'est de mauvaise foi le vendeur qui connaît l'existence du vice affectant la chose vendue, et qui ne tente pas d'en déterminer l'ampleur exacte ; que pour limiter la condamnation de la venderesse aux frais de traitement de la charpente partie commune, et exclure les frais de remise en état du plancher bas, l'arrêt retient que la venderesse, qui avait connaissance lors de la vente de la présence d'insectes xylophages dans la charpente, n'était pas informée de leur présence dans le plancher bas ; qu'en statuant ainsi, quand la connaissance de la présence de ces insectes dans la charpente de l'immeuble obligeait la venderesse de mauvaise foi, qui n'en avait pas informée l'acquéreur et n'avait pas pris l'avis d'un spécialiste pour que soient déterminées avant la vente la nature et l'ampleur de l'infestation, à réparer l'ensemble des désordres imputables à ce vice, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1643 et 1645 du code civil."

Voici un arrêt sur ce sujet :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Versailles, 23 juin 2008), que par acte notarié du 29 mai 2001, la société Ici Paints Déco France (la société Ici) a vendu à la société Caprim un terrain à bâtir situé à Gennevilliers (Hauts de Seine), sur lequel elle avait exercé une activité industrielle de fabrication de peinture jusqu'en 1993 ; que faisant valoir qu'à l'occasion de la construction de deux bâtiments, elle avait découvert la présence d'apports de terres ayant modifié l'altimétrie du terrain et l'existence de sources de pollution ainsi que d'anciens ouvrages enterrés, la société Caprim, après avoir obtenu en référé la désignation d'un technicien, a assigné la société Ici en restitution d'une partie du prix et en réparation de son préjudice ; que la société Ici a appelé en garantie la société ATD, qu'elle avait chargée de la démolition et de la mise en sécurité des anciens bâtiments, laquelle a appelé en garantie son assureur, la société Axa France IARD ;

Attendu que la société Caprim fait grief à l'arrêt de limiter à la somme de 233 605 euros le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de la société Ici et de la débouter de ses demandes tendant à la restitution d'une partie du prix et au paiement de la somme de 1 151 246 euros en réparation de son préjudice, alors, selon le moyen :

1° / que la garantie des vices cachés est une garantie légale, qui s'impose au vendeur même s'il n'y est pas fait référence dans l'acte de vente ; qu'en relevant, pour écarter l'essentiel des demandes de la société Caprim fondées sur la garantie des vices cachés due par le vendeur, que l'acte de vente ne contenait " aucune clause par laquelle la société Ici se serait engagée à céder un terrain dépourvu de toutes structures enterrées ", ni " aucun engagement de la société Ici de vendre un terrain non pollué " quand, en sa qualité de vendeur, la société Ici était légalement tenue de garantir les vices cachés liés à l'existence de structures enterrées et à la présence d'hydrocarbures dans le sol de la parcelle cédée, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ;

2° / que si le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui même, encore faut il que cette connaissance de l'acquéreur de l'existence des vices soit effective ; qu'en exonérant la société Ici de l'essentiel des demandes présentées à son encontre, en raison de la compétence supposée de la société Caprim, tout en constatant, s'agissant des structures enterrées dans le sol de la parcelle vendue, que la société Caprim n'avait pas été informée au jour de la vente de " l'importance de l'encombrement du sous sol ", et en se bornant à relever, s'agissant de la présence d'hydrocarbures, que " la mention dans le rapport de la société Botte sondages de la présence de remblais suffisait à attirer l'attention d'une professionnelle comme la société Caprim sur le risque de pollution de ces derniers " et que l'activité antérieurement exploitée sur le site et les mentions du rapport de la société Céca " n'excluaient pas le risque de découverte d'une pollution ponctuelle liée à cette activité ", la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la connaissance effective qu'aurait eue au jour de la vente la société Caprim des vices cachés affectant le bien vendu, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;

3° / que l'acceptation d'un risque suppose une décision délibérée et éclairée ; qu'en affirmant que la société Caprim avait " acquis son bien en acceptant de prendre les risques qui se sont avérés au cours des opérations de l'expert Z... et de son sapiteur ", au seul motif que la mention de l'existence d'un remblai figurant dans le rapport établi par la société Botte sondages suffisait à « attirer l'attention d'une professionnelle comme la société Caprim sur le risque de pollution ", la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'existence d'une acceptation du risque prise de façon délibérée et en connaissance de cause par l'acquéreur, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

4° / que dans des conclusions demeurées sans réponse, la société Caprim faisait valoir que la société Ici, pour dissimuler les structures enterrées des zones de pollution, avait fait " remblayer le terrain par une quantité extraordinaire de terre destinée non seulement à masquer la présence des ouvrages non démolis, mais bien entendu l'existence même d'une pollution persistante " ; que le vendeur de mauvaise foi ne saurait en effet se prévaloir de la qualité de professionnel de son cocontractant pour éluder la garantie des vices cachés et ne saurait invoquer à son profit les clauses de non garantie figurant dans l'acte de vente ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions de nature à priver la société Ici du bénéfice de la bonne foi, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le vendeur avait satisfait à son obligation d'information prévue par l'article L. 514 20 du code de l'environnement ainsi qu'à son obligation de remise en état du site, qu'il avait communiqué, préalablement à la signature de l'acte notarié, le rapport d'études des sols établi par la société Botte sondages à la demande de la société Chronopost, acquéreur initial, à laquelle s'était substituée la société Caprim, qui mentionnait la présence de " blocs " enterrés en laissant prévoir que des déplacements de pieux devraient être envisagés ainsi que l'existence d'odeurs très fortes, en précisant qu'il pouvait s'agir d'une pollution aux hydrocarbures, et qu'avait été également remis à l'acquéreur le rapport sur la réhabilitation et la dépollution du site réalisé par la société Céca, chargée des opérations de dépollution, lequel n'excluait pas le risque de découverte d'une pollution liée à l'activité qui y avait été antérieurement exercée, la cour d'appel qui, par motifs propres et adoptés, a, d'une part, relevé, sans être tenue de caractériser une acceptation du risque prise de façon délibérée et en connaissance de cause, que la société Caprim, professionnel des opérations de construction et de promotion immobilière, était informée de la présence d'hydrocarbures et avait conscience du risque de pollution, et, d'autre part, retenu que si elle n'avait pas été informée de l'importance de l'encombrement du sous sol, elle avait été informée de l'existence des dalles ou cuves enterrées et n'avait pas pris toutes les mesures requises pour s'assurer de l'ampleur de ce problème, a, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Caprim aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Caprim à payer à la société Ici Paints Deco France la somme de 2 500 euros, à la société Auxiliaire de terrassement et de démolition la somme de 2 500 euros et à la société Axa France IARD la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit novembre deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par Me Bertrand, avocat aux Conseils, pour la société Caprim.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à la somme de 233. 605 H. T. le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de la société ICI PAINTS DECO FRANCE au profit de la société CAPRIM et débouté cette société de ses demandes tendant à la condamnation de la société ICI PAINTS DECO FRANCE à lui restituer la partie du prix de vente correspondant aux dommages subis du fait des vices cachés et à lui payer la somme de 1. 151. 246 H. T. en réparation de son préjudice ;

AUX MOTIFS QUE l'acte notarié a trait à la vente d'un terrain « nu et arasé » et ne contient aucune clause par laquelle la société ICI se serait engagée à céder un terrain dépourvu de toutes structures enterrées ; que la société CAPRIM ne peut tirer argument de la qualification de « terrain à bâtir » figurant à l'acte de vente alors même qu'elle reconnaît que le rapport d'études des sols de la société BOTTE SONDAGES, qui lui a été communiqué préalablement à la signature de cet acte, mentionne la présence de « blocs » enterrés et qu'elle savait donc que ses constructions devraient être réalisées sur pieux ; que ce rapport ne précise nullement l'importance de l'encombrement du sous-sol qui ne lui a pas été révélée par la société ICI alors qu'elle en avait parfaitement connaissance, en sorte que cette venderesse doit supporter une partie du coût de la remise en état de celui-ci à hauteur de la somme fixée par les premiers juges ; qu'en revanche, sa qualité de professionnelle des opérations de constructions et de promotion immobilière permettait à la société CAPRIM de tirer les conséquences du rapport d'études des sols précité ou de l'information donnée sur l'utilisation antérieure du site ; qu'elle reconnaît d'ailleurs qu'elle n'aurait pas acquis le terrain litigieux en l'absence d'étude préalable des sols (page 9) ; qu'elle était parfaitement consciente du risque de pollution puisqu'en octobre 2002, ainsi qu'elle l'indique, elle a fait effectuer de nouveaux sondages par la société GEO SYGMA (page 11) ; que les éléments mis aux débats démontrent que la société ICI a cherché à satisfaire à l'obligation de remettre son site dans un état tel qu'il ne s'y manifeste aucun des dangers ou inconvénients mentionnés à l'article 1er de la loi du 19 juillet 1976, ainsi que le lui imposait l'article 34-1 du décret du 21 septembre 1977 ; mais qu'ainsi que le relèvent l'expert Z... et son sapiteur, la société ATD, chargée par elle le 18 octobre 1993 de nettoyer les fonds de fosses ou de rétentions, y a laissé, à son insu, des résidus de produits polluants qui y ont macéré et cette pollution résiduelle enfermée n'a pu ensuite être décelée et traitée par la société CECA, le procès verbal établi le 16 décembre 1996 par le Service technique des installations classés confirmant que les objectifs réglementaires de dépollution ont été atteints ; que, contrairement à ce qu'affirme la société CAPRIM, l'acte de vente ne contient aucun engagement de la société ICI de vendre un terrain non pollué ; que l'information donnée dans cet acte sur l'activité antérieurement exercée sur le site et le rapport de la société CECA alors remis, sur la réhabilitation et la dépollution de celui-ci, n'excluaient pas le risque de découverte d'une pollution ponctuelle liée à cette activité ; que, de même, la mention dans le rapport de la société BOTTE SONDAGES de la présence de remblais suffisait à attirer l'attention d'une professionnelle comme la société CAPRIM sur le risque de pollution de ces derniers ; que celle-ci a donc acquis son bien en acceptant de prendre les risques qui se sont avérés au cours des opérations de l'expert Z... et de son sapiteur ; que la société CAPRIM ne peut se prévaloir d'aucun autre préjudice que celui indemnisé au titre de la destruction des structures encombrant le sous-sol (arrêt attaqué, pp. 6-7) ;

ALORS, d'une part, QUE la garantie des vices cachés est une garantie légale, qui s'impose au vendeur même s'il n'y est pas fait référence dans l'acte de vente ; qu'en relevant, pour écarter l'essentiel des demandes de la société CAPRIM fondées sur la garantie des vices cachés due par le vendeur, que l'acte de vente ne contenait « aucune clause par laquelle la société ICI se serait engagée à céder un terrain dépourvu de toutes structures enterrées », ni « aucun engagement de la société ICI de vendre un terrain non pollué » quand, en sa qualité de vendeur, la société ICI était légalement tenue de garantir les vices cachés liés à l'existence de structures enterrées et à la présence d'hydrocarbures dans le sol de la parcelle cédée, la cour d'appel a violé l'article 1641 du Code civil ;

ALORS, d'autre part, QUE si le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, encore fautil que cette connaissance de l'acquéreur de l'existence des vices soit effective ; qu'en exonérant la société ICI PAINTS de l'essentiel des demandes présentées à son encontre, en raison de la compétence supposée de la société CAPRIM, tout en constatant, s'agissant des structures enterrées dans le sol de la parcelle vendue, que la société CAPRIM n'avait pas été informée au jour de la vente de « l'importance de l'encombrement du sous-sol », et en se bornant à relever, s'agissant de la présence d'hydrocarbures, que « la mention dans le rapport de la société BOTTE SONDAGES de la présence de remblais suffisait à attirer l'attention d'une professionnelle comme la société CAPRIM sur le risque de pollution de ces derniers » et que l'activité antérieurement exploitée sur le site et les mentions du rapport de la société CECA « n'excluaient pas le risque de découverte d'une pollution ponctuelle liée à cette activité », la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la connaissance effective qu'aurait eue au jour de la vente la société CAPRIM des vices cachés affectant le bien vendu, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1642 du Code civil ;

ALORS, de troisième part, QUE l'acceptation d'un risque suppose une décision délibérée et éclairée ; qu'en affirmant que la société CAPRIM avait « acquis son bien en acceptant de prendre les risques qui se sont avérés au cours des opérations de l'expert Z... et de son sapiteur », au seul motif que la mention de l'existence d'un remblai figurant dans le rapport établi par la société BOTTE SONDAGES suffisait à « attirer l'attention d'une professionnelle comme la société CAPRIM sur le risque de pollution », la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'existence d'une acceptation du risque prise de façon délibérée et en connaissance de cause par l'acquéreur, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1641 du Code civil ;

ALORS, enfin, QUE dans des conclusions demeurées sans réponse (signifiées le 25 mars 2008, p. 7, al. 1er), la société CAPRIM faisait valoir que la société ICI PAINTS, pour dissimuler les structures enterrées des zones de pollution, avait fait « remblayer le terrain par une quantité extraordinaire de terre destinée non seulement à masquer la présence des ouvrages non démolis, mais bien entendu l'existence même d'une pollution persistante » ; que le vendeur de mauvaise foi ne saurait en effet se prévaloir de la qualité de professionnel de son cocontractant pour éluder la garantie des vices cachés et ne saurait invoquer à son profit les clauses de non garantie figurant dans l'acte de vente ; qu'en laissant sans réponse ces conclusions de nature à priver la société ICI PAINTS du bénéfice de la bonne foi, la cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du Code de Procédure civile."