Dans ce cas le bailleur ne peut se prévaloir des travaux du locataire rendant les locaux monovalents pour obtenir le déplafonnement :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 13 décembre 2012), que par acte du 14 janvier 2000, après résiliation anticipée d'un bail précédent, la SCI de la Barre (la SCI) a donné à bail à la société Méro-Méca, aux droits de laquelle vient la société MCSA SIPEM, des locaux à usage commercial ; qu'elle lui a délivré congé avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer par acte du 2 juillet 2008 ; que les parties s'accordant sur le principe du renouvellement mais pas sur le prix, le juge des loyers commerciaux a été saisi ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'écarter la monovalence des locaux et de rejeter la demande de déplafonnement, alors, selon le moyen :

1°/ que lorsque des locaux sont monovalents, le loyer est fixé au regard des usages dans la branche d'activité concerné, à l'exclusion de tout plafonnement ; des locaux sont monovalents lorsqu'ils ont été construits ou aménagés à l'effet de servir un seul type d'exploitation et qu'ils ne peuvent être affectés à un autre usage sans transformations importantes ou onéreuses ; qu'il importe peu pour juger du caractère monovalent du bien donné à bail de savoir si le bailleur a ou non accédé à la propriété des aménagements ayant affecté les locaux à un usage déterminé ; qu'en l'espèce, la SCI faisait valoir que les aménagements réalisés en 1997 avaient été spécifiquement réalisés à un usage industriel, pour les besoins de l'activité de mécanique de haute précision du preneur ; qu'en décidant en l'espèce que le moyen tiré de la monovalence des locaux ne pouvait être invoqué dès lors que la SCI n'avait pas encore accédé à la propriété des aménagements réalisés par son preneur, les juges du fond ont statué par un motif inopérant, privant leur décision de base légale au regard des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;

2°/ que des locaux à usage industriel constituent des locaux monovalents si leur affectation à un autre usage ne peut se réaliser sans travaux importants ou onéreux ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a ajouté au motif précédent que la monovalence des locaux ne concerne habituellement pas les locaux à usage industriel, dont la destination peut d'ordinaire être modifiée sans nécessiter de travaux importants ; qu'en se prononçant ainsi par un motif d'ordre général, sans examiner les circonstances de l'espèce, les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu que le bailleur ne pouvait se prévaloir, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, des travaux d'aménagements réalisés par le preneur que s'ils étaient devenus sa propriété, la cour d'appel, qui a constaté que le bail liant les parties prévoyait que les constructions nouvelles, travaux et améliorations quelconques faits par le preneur n'accédaient au bailleur que lors de la sortie effective des lieux loués et qu'il n'y avait eu aucune sortie des lieux, en a justement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que les locaux loués n'étaient pas monovalents ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la deuxième branche du premier moyen et sur le second moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI de la Barre aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI de la Barre à payer 3 000 euros à la société MCSA SIPEM ; rejette la demande de la SCI de la Barre ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société de la Barre 

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QUE, confirmant le jugement entrepris, il a rejeté la demande de déplafonnement formée par la SCI DE LA BARRE et a fixé le montant du loyer annuel à 13.048 euros HT à compter du 1er janvier 2009 ; 

AUX MOTIFS QUE « sur la monovalence des locaux en cause, les travaux d'aménagement réalisés par le preneur en 1997 ne peuvent être invoqués par la société appelante, qui n'a pas encore accédé à la propriété de ces aménagements ; qu'au surplus, la monovalence est habituellement réservée à des locaux, dans lesquels s'exercent des activités très spécifiques (cinéma, théâtre, hôtel¿) et non pas dans des ateliers industriels, dont la destination peut facilement changer sans réaliser des travaux importants ou des transformations onéreuses ; qu'ainsi ce nouvel argument manque également de pertinence » (arrêt, p. 7) ;

ALORS QUE, premièrement, lorsque des locaux sont monovalents, le loyer est fixé au regard des usages dans la branche d'activité concerné, à l'exclusion de tout plafonnement ; des locaux sont monovalents lorsqu'ils ont été construits ou aménagés à l'effet de servir un seul type d'exploitation et qu'ils ne peuvent être affectés à un autre usage sans transformations importantes ou onéreuses ; qu'il importe peu pour juger du caractère monovalent du bien donné à bail de savoir si le bailleur a ou non accédé à la propriété des aménagements ayant affecté les locaux à un usage déterminé ; qu'en l'espèce, la SCI DE LA BARRE faisait valoir que les aménagements réalisés en 1997 avaient été spécifiquement réalisés à un usage industriel, pour les besoins de l'activité de mécanique de haute précision du preneur (conclusions du 29 mai 2011, p. 11) ; qu'en décidant en l'espèce que le moyen tiré de la monovalence des locaux ne pouvait être invoqué dès lors que la SCI DE LA BARRE n'avait pas encore accédé à la propriété des aménagements réalisés par son preneur, les juges du fond ont statué par un motif inopérant, privant leur décision de base légale au regard des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;

ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, les aménagements réalisés dans un local pris à bail accèdent en propriété au bailleur ; qu'en décidant en l'espèce que le moyen tiré de la monovalence des locaux ne pouvait être invoqué dès lors que la SCI DE LA BARRE n'avait pas encore accédé à la propriété des aménagements réalisés par son preneur, tout en relevant par ailleurs que la clause d'accession stipulée au contrat de bail ne concernait que les constructions nouvelles, et non les aménagements des locaux déjà existants, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations et ont violé l'article 1134 du code civil ; 

ET ALORS QUE, troisièmement, des locaux à usage industriel constituent des locaux monovalents si leur affectation à un autre usage ne peut se réaliser sans travaux importants ou onéreux ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a ajouté au motif précédent que la monovalence des locaux ne concerne habituellement pas les locaux à usage industriel, dont la destination peut d'ordinaire être modifiée sans nécessiter de travaux importants ; qu'en se prononçant ainsi par un motif d'ordre général, sans examiner les circonstances de l'espèce, les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce.

SECOND MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ; 

EN CE QUE, confirmant le jugement entrepris, il a rejeté la demande de déplafonnement formée par la SCI DE LA BARRE et a fixé le montant du loyer annuel à 13.048 euros HT à compter du 1er janvier 2009 ;

AUX MOTIFS QUE « sur l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité, à juste titre le premier juge a estimé qu'il n'est pas justifié que ces facteurs dans la commune de 18120 Mereau aient été notablement modifiés au cours du bail expiré, la décision de la commission départementale de conciliation du Cher étant totalement imprécise, et ce particulièrement au bénéfice de l'activité de mécanique générale exercée par la société intimée ; qu'en conséquence, pour ces motifs, le jugement entrepris doit être confirmé, la demande subsidiaire d'expertise ne pouvant être ordonnée car cette mesure ne saurait suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve par application de l'article 146 du Code de procédure civile, l'estimation immobilière établie par M. Henri-Claude X..., géomètre expert à Châteauroux, manquant totalement de pertinence sur ce point » (arrêt, p. 7) ; 

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU' « il n'est pas justifié que les facteurs locaux de commercialité à MEREAU aient été notablement modifiés au cours du bail expiré, bénéficiant au commerce de mécanique générale, activité du preneur » (jugement, p. 6) ;

ALORS QUE, compte tenu des conclusions de la SCI DE LA BARRE (conclusions du 29 mai 2012, p. 11 et 12), les juges devaient s'expliquer sur le point de savoir si, eu égard à la desserte dont bénéficiaient les locaux et au caractère attractif de la localisation des biens donnés à bail, il n'y avait pas eu, depuis le renouvellement intervenu le 1er janvier 2000, une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ; qu'en s'en abstenant, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce."

La transmission universelle du patrimoine n'est pas une cession de bail, de sorte que l’accord du bailleur n'est pas requis si le bail le prévoit pour une cession :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 octobre 2012), que la société Fineximmo, aux droits de laquelle se trouve la société civile immobilière France d'Outremer (la SCI), a donné à bail un local à usage commercial à compter du 1er janvier 1994 à la société Technologie de santé Côte d'Azur ; que la société Bastide, venant aux droits de celle-ci, a demandé le renouvellement du bail le 23 janvier 2003 ; qu'en 2006 la SCI a assigné la locataire en résiliation du bail ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ qu'une société à responsabilité limitée pouvant légalement demeurer unipersonnelle, la réunion de toutes les parts d'une telle entité entre les mains d'un associé unique ne saurait justifier sa dissolution et le transfert par ce biais, sans l'autorisation du bailleur, du bail dont elle est titulaire au profit de l'associé unique ; qu'il est ici constant et attesté par l'ensemble des pièces de la procédure (cf. le jugement entrepris, les conclusions échangées par chacune des parties, ensemble le contrat de bail litigieux) que la société de Technologie de santé Côte-d'Azur était exploitée sous la forme d'une société à responsabilité limitée ; qu'en considérant néanmoins que la décision de dissolution prise par son assemblée générale, à la date du 6 février 1995, ensemble le transfert universel du patrimoine de cette entité, comprenant le droit au bail, au profit de la société La Bastide, constituaient une conséquence logique et nécessaire de la circonstance que cette entité était devenue unipersonnelle, la cour d'appel viole les articles 1134, 1717 et 1844-5 du code civil, l'article L. 223-4 du code de commerce, ensemble l'article 12 du code de procédure civile ;

2°/ qu'en l'absence de toute disposition spéciale contraire applicable en pareille hypothèse et dérogeant au principe de la liberté contractuelle, la dévolution à l'associé unique d'une société dissoute de tous les biens et droits de celle-ci, en ce compris le droit à un bail commercial, emporte cession de ce bail et se trouve donc soumise à l'autorisation préalable, expresse et écrite du bailleur, lorsque, comme en l'espèce, cette autorisation est requise par le contrat de bail ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel viole, par refus d'application, les articles 1134 et 1717 du code civil, ensemble l'article 1844-5, alinéa 3, du même code ;

3°/ que la transmission universelle de patrimoine de la société dissoute à l'associé unique n'opère de toute façon qu'à l'issue d'un délai d'opposition de trente jours, qui court à compter de la publication de la dissolution ; qu'en considérant que la transmission universelle du patrimoine de la société unipersonnelle dissoute au profit de son unique associé constituait une conséquence automatique de la dissolution, la cour d'appel, qui ne s'est pas assurée de la publication de la décision de dissolution de la société de Technologie de santé Côte-d'Azur et donc de l'effectivité de cette transmission universelle, méconnaît en tout état de cause les dispositions de l'article 1844-5, alinéa 3, du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale de la société Bastide-le confort médical , devenue l'unique associé de la société de Technologie de santé Côte d'Azur, avait décidé la dissolution de celle-ci et que cette dissolution avait entraîné la transmission universelle du patrimoine de la société dissoute, incluant le droit au bail dont elle était titulaire, à l' associé unique qui s'était substitué à elle dans tous les biens, droits et obligations , la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit qu'il ne s'agissait pas d'une cession de bail et que l'autorisation du bailleur prévue à cette fin n'était pas requise ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société France d'Outremer aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société France d'Outremer, la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Bastide-le confort médical ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la société France d'Outremer.

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI France d'Outremer de sa demande en résiliation du bail ;

AUX MOTIFS QUE le bail énonce en son paragraphe consacré à la cession : « La Société preneuse ne pourra céder sous quelque forme et à quelque titre que ce soit son droit au présent bail, sans l'autorisation préalable expresse et par écrit de la Société bailleresse, à moins que ce ne soit à l'acquéreur de son fonds de commerce, et en restant garant et répondant solidaire de son cessionnaire ou du bénéficiaire de la mutation » ; que la société Bastide est devenue l'unique associée de la société de Technologie de Santé Côte-d'Azur et, le 6 février 1995, l'assemblée générale des associés de cette dernière société a décidé sa dissolution ; que cette dissolution a entraîné la transmission universelle du patrimoine de la société Bastide (comprendre ici : « de la société de Technologie de Santé Côte-d'Azur ») à la SCI France d'Outremer (comprendre ici : « à la société Bastide »), unique associé en application de l'article 1844-5, alinéa 3, du Code civil ; que la dissolution d'une société dont toutes les parts sont réunies en une seule main entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société à l'unique associé qui le recueille en son intégralité et qui se substitue à la société dissoute dans tous les biens, droits et obligations de celle-ci ; que cette substitution s'effectue sans qu'il y ait novation des créances et des dettes ; qu'ainsi, la transmission universelle du patrimoine de la société de Technologie de Santé Côte-d'Azur à la société Bastide, avec le droit au bail que celle-là possédait, ne peut s'analyser en une cession de créance (sic : il faut ici manifestement comprendre : « cession de bail ») ; qu'en conséquence, la clause du bail prévoyant l'autorisation du bailleur en cas de cession n'a pas à s'appliquer et cette permission n'avait pas à être requise ; que dès lors, le transfert du bail de la société de Technologie de Santé Côte-d'Azur à la société Bastide ne nécessitait pas l'autorisation de la SCI France d'Outremer et, en ne la requérant pas, ces deux sociétés n'ont commis aucune infraction au bail dont la SCI France d'Outremer puisse se prévaloir ; que le moyen relatif à une infraction à la cession du bail ne s'avère pas fondé ; qu'ainsi, la SCI France d'Outremer doit être déboutée de sa demande relative à la résiliation du bail ;

ALORS QUE, D'UNE PART, une société à responsabilité limitée pouvant légalement demeurée unipersonnelle, la réunion de toutes les parts d'une telle entité entre les mains d'un associé unique ne saurait justifier sa dissolution et le transfert par ce biais, sans l'autorisation du bailleur, du bail dont elle est titulaire au profit de l'associé unique ; qu'il est ici constant et attesté par l'ensemble des pièces de la procédure (cf. le jugement entrepris, les conclusions échangées par chacune des parties, ensemble le contrat de bail litigieux) que la société de Technologie de Santé Côte-d'Azur était exploitée sous la forme d'une société à responsabilité limitée ; qu'en considérant néanmoins que la décision de dissolution prise par son assemblée générale, à la date du 6 février 1995, ensemble le transfert universel du patrimoine de cette entité, comprenant le droit au bail, au profit de la société La Bastide, constituaient une conséquence logique et nécessaire de la circonstance que cette entité était devenue unipersonnelle, la cour viole les articles 1134, 1717 et 1844-5 du Code civil, l'article L. 223-4 du code de commerce, ensemble l'article 12 du Code de procédure civile;

ALORS QUE, D'AUTRE PART et en tout état de cause, en l'absence de toute disposition spéciale contraire applicable en pareille hypothèse et dérogeant au principe de la liberté contractuelle, la dévolution à l'associé unique d'une société dissoute de tous les biens et droits de celle-ci, en ce compris le droit à un bail commercial, emporte cession de ce bail et se trouve donc soumise à l'autorisation préalable, expresse et écrite du bailleur, lorsque, comme en l'espèce, cette autorisation est requise par le contrat de bail ; qu'en décidant le contraire, la cour viole, par refus d'application, les articles 1134 et 1717 du Code civil, ensemble l'article 1844-5, alinéa 3, du même code;

ET ALORS ENFIN QUE, la transmission universelle de patrimoine de la société dissoute à l'associé unique n'opère de toute façon qu'à l'issue d'un délai d'opposition de trente jours, qui court à compter de la publication de la dissolution ; qu'en considérant que la transmission universelle du patrimoine de la société unipersonnelle dissoute au profit de son unique associé constituait une conséquence automatique de la dissolution, la Cour, qui ne s'est pas assurée de la publication de la décision de dissolution de la société de Technologie de Santé Côte-d'Azur et donc de l'effectivité de cette transmission universelle, méconnaît en tout état de cause les dispositions de l'article 1844-5, alinéa 3, du Code civil, violé."