Un terrain bien propre n'est pas enclavé si un accès existe par un terrain bien commun :

"Vu l'article 682 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 19 avril 2011), que Mme X..., propriétaire d'une parcelle n° 109, a assigné les consorts Y... pour voir constater la cessation de l'état d'enclave des parcelles 108 et 334 leur appartenant et leur faire interdiction d'exercer un droit de passage sur la parcelle n° 109 ; 

Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que le fonds dominant cadastré n° 108, appartenant en propre à M. Z... ne pouvait bénéficier, au jour de la constitution de la servitude en date du 22 juin 1874, d'une issue, au sens de l'article 682 du code civil, sur la route de Carnac existant à l'époque, à travers le fonds riverain cadastré n° 107 dépendant de la communauté constituée avec sa deuxième épouse, à défaut de réunion de ces fonds entre les mêmes mains ; que l'acte de division de 1874 avait eu pour effet de priver l'immeuble n° 108 de l'accès à la rue de Kervegan constituant sa seule issue sur la voie publique de sorte que l'état d'enclave du fonds dominant était réputé être la cause de la servitude constituée par ce même acte sur la cour n° 109, riveraine de cette desserte ; que l'état d'enclave ayant disparu, cette charge établie au profit de la parcelle n°108 se trouvait éteinte ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'au moment du partage en 1874, le fonds n° 108 appartenant en propre à M. Z... n'était pas enclavé dès lors qu'il disposait par la route de Carnac existant à l'époque, d'un accès à la voie publique au travers du fonds n° 107 appartenant à la communauté constituée avec sa deuxième épouse, ce dont il résultait que l'état d'enclave n'était pas la cause de la servitude, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 avril 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer aux consorts Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six février deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les consorts Y....

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté l'extinction de la servitude conventionnelle grevant la parcelle cadastrée BC 109 située sur la commune de Carnac au profit du fonds dominant cadastré 108 de la même section et l'absence de toute servitude au profit des parcelles contiguës cadastrées BC 334 et BC 107 et d'avoir fait interdiction aux consorts Y... propriétaires des parcelles cadastrées BC 108-107 et 334 ainsi qu'à tous occupants de leur chef d'exercer un quelconque fait de passage sur la parcelle cadastrée BC 109 à peine d'astreinte de 100 euros par infraction constatée ;

AUX MOTIFS QUE suivant acte du 1er mai 1870, Joseph Z... et son épouse Marie Anna A... ont acquis des époux B... vendeurs, un terrain en nature de « landier » cadastré 0612 situé au sud de la route de Carnac ; que par acte de partage du 22 juin 1874 des biens acquis conjointement avec sa première épouse, Jeanne Marie C... décédée, Joseph Z... a reçu la moitié Ouest d'une maison contiguë cadastrée 0611, la partie Est étant attribuée à sa fille Marie Josèphe issue de sa première union avec constitution au profit de ces fonds d'un droit de passage sur la cour appartenant à la seconde ; que par acte des 1er et 2 janvier 1893, Joseph Z... et son épouse Marie Anna A... ont vendu à leur fille Marie Juliette et à son mari Jean Marie D... la maison édifiée sur la parcelle 0612 et restant de ce terrain ainsi que la moitié de la maison d'habitation 0611 P ; que par acte de donation partage du 19 mai 1918, leur fille Marie Anne D... a reçu l'ensemble de ces biens lesquels ont été transmis à son décès à sa fille Madeleine E... épouse Y... qui en a fait donation de la nue-propriété à ses enfants (les consorts Y...) par acte du 30 décembre 1998, ces biens figurant au cadastre rénové sous les numéros 334-107-108 de la section BC ; que par actes des 23 et 26 janvier 1987, Mme Marie X... a acquis des consorts F... la moitié indivise de l'immeuble anciennement attribuée à Marie Josèphe Z... nouvellement cadastré BC 109 à laquelle elle a réuni l'autre moitié par acte du 19 octobre 1998 faisant mention d'un droit de passage sur la cour au profit de M. et Mme G... relaté dans un précédent acte des 3 et 4 janvier 1947 ; que Mme X... fait valoir au soutien de son action négatoire que le droit de passage consenti sur sa cour se trouve éteint en application de l'article 685-1 du Code civil en raison de la cessation de l'état d'enclave qui en constitue la cause ; que contrairement à ce que soutiennent les consorts Y..., le fonds dominant anciennement cadastré O 611 P devenu BC 108 appartenant en propre à Joseph Z... ne pouvait bénéficier au jour de la constitution de la servitude en date du 22 juin 1874 d'une issue au sens de l'article 682 du Code civil sur la route de Carnac ou rue du Pô existant à l'époque à travers le fonds riverain cadastré BC 334-107 anciennement O 612 dépendant de la communauté constituée avec sa deuxième épouse Marie Anna A..., à défaut de réunion de ces fonds dans la même main ; qu'il résulte du plan des lieux que l'acte de division de 1874 avait pour effet de priver l'immeuble cadastré BC 108 de l'accès à la rue de Kergevan constituant sa seule issue sur la voie publique de sorte que l'état d'enclave du fonds dominant sera réputé être la cause de la servitude constituée par ce même acte sur la cour cadastrée BC 109 riveraine de cette desserte ; que cet état d'enclave a cessé au jour de la vente en date des 1er et 2 janvier 1893 des parcelles cadastrées BC 334-107 et 108 anciennement O 612 et O 611 P au profit des époux D... et que ce désenclavement est toujours d'actualité à défaut de démantèlement de propriété ; que peu importe la mention du droit de passage dans le titre de propriété du fonds servant en date des 3 et 4 janvier 1947 en ce qu'elle ne peut être qu'un rappel de l'ancienne servitude créée en 1874 à défaut de clause constitutive d'un nouveau droit de passage ; que l'état d'enclave déterminant de la constitution de cette servitude sur la cour cadastrée BC 109 ayant disparu, cette charge instituée au profit de la parcelle BC 108 se trouve éteinte par application de l'article 685-1 précité ; qu'il sera constaté par ailleurs que cette servitude n'a jamais été constituée au profit du fonds contigu cadastré BC 334-107 ;

ALORS, D'UNE PART, QUE le fonds appartenant en propre à un époux commun en biens n'est pas enclavé dès lors que ce dernier est également propriétaire du fonds contigu qui dispose d'une issue sur la voie publique, peu important que ce fonds contigu constitue un bien dépendant de la communauté qu'il a constituée avec son épouse ; qu'en se fondant pour dire que le fonds dominant était enclavé au jour de la constitution de la servitude conventionnelle de passage, sur la circonstance que ce fonds appartenait en propre à Joseph Z... tandis que le fonds riverain cadastré BC 334-107 anciennement O 612 qui dispose d'une issue sur la voie publique dépendait de la communauté constituée par ce dernier avec sa deuxième épouse Marie Anna A..., la Cour d'appel a violé l'article 682 du Code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'article 685-1 du Code civil qui ne vise que l'extinction du titre légal fondant la servitude de passage pour cause d'enclave ne s'applique pas aux servitudes conventionnelles qui n'ont pas pour cause déterminante l'état d'enclave ; qu'en faisant application de ces dispositions à une servitude conventionnelle qui ayant été constituée à une date à laquelle le fonds dominant disposait par les parcelles voisines d'une issue suffisante sur la voie publique, ne pouvait avoir pour cause déterminante un état d'enclave inexistant, la Cour d'appel a violé les articles 685-1 et 1134 du Code civil ;

ALORS ENFIN, ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QU'en se bornant à énoncer que l'état d'enclave du fonds dominant « sera réputé » être la cause de la servitude constituée sur la cour cadastrée BC 109 et en statuant ainsi sur le fondement d'une présomption tirée de l'état prétendu d'enclave du fonds dominant au lieu d'analyser les stipulations de l'acte de partage de 1874 pour rechercher la volonté des parties à l'acte quant à la cause de la servitude de passage, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 685-1 du Code civil."

Si la DIA (déclaration d'intention d'aliéner) n'est pas envoyée à la bonne mairie elle n'est pas régulière : 

"Vu l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 20 de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 ;Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 31 mars 2011), que le 1er décembre 2004, la commune de Gouvernes a délégué à la communauté d'agglomération de Marne et Gondoire (CAMG) l'exercice du droit de préemption urbain sur diverses parcelles dont celles situées au lieu-dit ... ; que par lettre recommandée du 3 janvier 2005, M. C..., notaire, avisé le 23 décembre 2004 par la mairie de la commune de la délégation opérée, adressait à la CAMG une triple déclaration de l'intention des consorts X...- Y... de vendre amiablement à M. B... et Mme Z... trois terrains non bâtis situés au lieu-dit ... ; que le 9 février 2005, la CAMG a signalé au notaire que les déclarations d'intention d'aliéner devaient, pour prendre effet et peu important la délégation, être adressées à la mairie du lieu de situation de l'immeuble ; que postérieurement à la vente amiable du 14 avril 2005, la CAMG a assigné les parties à l'acte authentique en nullité de cette vente ;Attendu que pour débouter la CAMG de ses demandes, l'arrêt, après avoir rappelé les dispositions de l'article 20 de la loi du 12 avril 2000, retient que les trois déclarations d'intention d'aliéner du 3 janvier 2005, reçues le 5 janvier par la CAMG concernant une vente de gré à gré en contrepartie d'un prix, constituaient une demande, qu'elles ont été adressées par le notaire à une autorité administrative incompétente dès lors qu'elles devaient l'être à la mairie de la commune de Gouvernes et non à la CAMG, titulaire du droit de préemption, et que cette dernière, en tant qu'autorité administrative incompétente, devait transmettre ces déclarations à la mairie de Gouvernes et en aviser le notaire ;Qu'en statuant ainsi, alors que l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, qui prévoit que le dépôt de la déclaration d'intention d'aliéner, point de départ du délai d'exercice du droit de préemption, doit, à peine de nullité de la vente, intervenir en mairie de la commune où se trouve situé le bien quel que soit le titulaire du droit de préemption, exclut l'application de l'article 20 de la loi du 12 avril 2000, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne les consorts X..., Y..., Z..., C... et B... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la communauté d'agglomération de Marne et Gondoire.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débuté la communauté d'agglomération de Marne et Gondoire de sa demande de nullité de la vente intervenue le 14 avril 2005 entre Monsieur Y..., Madame X... et Madame A..., d'une part et Monsieur B... et Madame Z... d'autre part,

AUX MOTIFS QUE selon l'article 20 de la loi n° 2000-231 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations : « Lorsqu'une demande est adressée à une autorité administrative incompétente, cette dernière la transmet à l'autorité administrative compétente et en avise l'intéressé. Le délai au terme duquel est susceptible d'intervenir une décision implicite de rejet court à compter de la date de réception de la demande par l'autorité initialement saisie. Le délai au terme duquel est susceptible d'intervenir une décision implicite d'acceptation ne court qu'à compter de la date de réception de la demande par l'autorité compétente. Dans tous les cas, l'accusé de réception est délivré par l'autorité compétente » ; que, dans le cas d'une vente de gré à gré en contrepartie d'un prix, la déclaration d'intention d'aliéner prévue par l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, qui vise à permettre à l'administration de purger le droit de préemption dont elle est titulaire et appelle une réponse soit implicite soit explicite de celle-ci, est une demande au sens de l'article précité ; que les trois déclarations d'intention d'aliéner du 3 janvier 2005, reçues le 5 janvier suivant par la CAMG, qui concernaient une vente de gré à gré en contrepartie d'un prix, constituaient donc une demande ; qu'elle ont été adressées par le notaire à une autorité administrative incompétente dès lors qu'elles devaient l'être à la mairie de la commune de Gouvernes, lieu de la situation des biens au sens de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, et non la CAMG, titulaire du droit de préemption ; que la CAMG en tant qu'autorité administrative incompétente, devait transmettre les déclaration d'intention d'aliéner à la maire de Gouvernes et en aviser le notaire ; qu'au lieu de ce faire, elle a informé le notaire de ce qu'il devait envoyer les déclarations d'intention d'aliéner à la mairie de Gouvernes ; que la déclaration d'intention d'aliéner étant une offre de vente, la renonciation tacite à l'exercice du droit de préemption, décision par laquelle le titulaire du droit de préemption décline l'offre, ne peut s'analyser que comme une décision de refus ; qu'en conséquence, le silence gardé par l'administration pendant deux mois à compter du 5 janvier 2005, date de réception de la demande par la CAMG, étant une décision de rejet au sens de l'article 20, alinéa 2, de la loi précitée, le notaire a pu régulariser la vente le 14 avril 2005 sans porter atteinte au droit de préemption urbain ; qu'en outre, il résulte de la lettre du 9 février 2005 de la CAMG au notaire, qu'à cette date, le titulaire du droit de préemption, seul habilité à prendre la décision d'exercer ou de ne pas exercer son droit, disposait de tous les éléments pour opter, ayant même, dans cette lettre, discuté la valeur retenue pour les parcelles dans l'offre de vente ; que la CAMG ne pouvait donc invoquer une irrégularité de forme sans effet sur l'exercice de son droit, pour prolonger le délai d'option, lequel constitue une garantie pour le propriétaire qui doit savoir dans les délais les plus brefs s'il peut librement disposer de son bien, en invoquant « une charge de travail importante dans le service » qui ne lui avait pas permis de traiter le dossier ;

ALORS QU'à peine de nullité de la vente subséquente, la déclaration d'intention d'aliéner doit, selon l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, être déposée à la mairie de la commune où se trouve situé le bien, quel que soit le titulaire du droit de préemption ; qu'en retenant que la vente pouvait être régulièrement passée quand bien même la déclaration d'intention d'aliéner n'aurait jamais été adressée à la mairie où elle devait être déposée, motif pris qu'il aurait appartenu à la CAMG de la transmettre à la mairie de Gouvernes, la cour d'appel a violé l'article 20 alinéa 3 de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000, ensemble l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme."