L'application de l'article 46 du décret du 17 mars 1967 est rendue impossible si l'assemblée générale désigne un syndic :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 31 mars 2011), statuant en matière de référé, que douze copropriétaires et le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Magali (le syndicat) ont assigné la société DG et M. X..., copropriétaires, en rétractation de l'ordonnance rendue sur leur requête le 30 décembre 2009 ayant désigné la société Europazur en qualité de syndic, en application de l'article 46 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu que la société DG et M. X... font grief à l'arrêt de rétracter l'ordonnance du 30 décembre 2009 alors, selon le moyen :

"Qu'à défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical ; qu'une contestation sérieuse sur le mandat du syndic doit être assimilée à un défaut de nomination du syndic ; qu'en retenant, pour décider que les conditions de l'article 46 du décret du 17 juillet (mars) 1967 n'étaient pas réunies, qu'il résultait de la résolution n° 6 du procès-verbal d'assemblée générale du 26 novembre 2009 que la société cabinet Roulland avait été désignée en qualité de syndic de la copropriété pour une durée d'un an, quand cette désignation, manifestement irrégulière, faisait pourtant l'objet à tout le moins d'une contestation sérieuse, la cour d'appel a violé l'article 46 du décret du 17 juillet (mars) 1967" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale du 26 novembre 2009 avait été convoquée pour, notamment, désigner le syndic, que la société Europazur n'avait pas été renouvelée dans ses fonctions de syndic et qu'elle avait été remplacée par la société Roulland pour une durée d'un an, la cour d'appel a retenu à bon droit, que, nonobstant le fait que la société DG et M. X... soutenaient que les conditions de cette désignation étaient contestées devant le juge du fond et faisaient l'objet d'une plainte pénale, les conditions d'application de l'article 46 du décret du 17 mars 1967 n'étaient pas réunies dès lors qu'un nouveau syndic avait été désigné par l'assemblée générale du 26 novembre 2009 qui s'imposait tant que la nullité n'en avait pas été prononcée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la seconde branche du moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société DG et M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société DG et de M. X... et condamne M. X... à payer la somme de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires Le Magali, à Mmes Y..., Z...A..., B..., M. et Mme de C..., M. D..., Mmes E..., F..., G..., H... et I... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE AU PRÉSENT ARRÊT

Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour la société DG et M. X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rétracté l'ordonnance du 30 décembre 2009 du président du tribunal de grande instance de grasse ayant désigné le cabinet EUROPAZUR en qualité de syndic judiciaire ;

Aux motifs qu'« aux termes de l'article 46 du décret de 1967, à défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires. En l'espèce il est établi par le procès-verbal de constat de la SCP Nicolai-Prost, huissier de justice mandaté par la société cabinet Europazur et par le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 novembre 2009 qui avait été notamment convoquée pour désigner le syndic, d'une part que la société Cabinet Europazur n'a pas été reconduite dans ses fonctions de syndic, d'autre part, que la société cabinet Roulland a été désignée en qualité de syndic de la copropriété pour une durée de, un an. Les appelants font valoir que les conditions de cette désignation sont frauduleuses, contestées devant le juge du fond, et font l'objet d'une plainte pénale, de sorte que en l'état de ces contestations sérieuses, cette situation équivaut à une absence de désignation d'un syndic. Mais c'est à bon droit que le premier juge a relevé qu'il n'entrait pas dans les pouvoirs du juge de la rétractation de se prononcer sur la validité de la désignation du syndic, et que les décisions de l'assemblée générale s'imposaient aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée. Ayant constaté qu'aux termes de la résolution N6 du procès-verbal de l'assemblée générale du 26 novembre 2009 un nouveau syndic avait été désigné, c'est à bon droit, par des motifs que la cour d'appel adopte, que le juge des référés a constaté que les conditions d'application de l'article 46 du décret de 1967 n'étaient pas réunies et qu'il a rétracté l'ordonnance rendue sur requête le 30 décembre 2009. La cour d'appel observe en outre que par assemblée générale du 27 août 2010, la société cabinet Roulland a été désigné en qualité de syndic de la copropriété pour une durée de 15 mois du 27 août 2010 au 30 novembre 2011, par une décision non annulée à ce jour. La décision est confirmée » ;

Aux motifs adoptés que le juge saisi d'une demande de rétractation d'une ordonnance sur requête est investi des attributions du juge qui l'a rendue et doit, après débat contradictoire, statuer sur les mérites de la requête. Il doit se placer au jour où il statue, en considérant la situation qui existe à cet instant et non à la date à laquelle le premier juge s'est prononcé. Il ne peut, sans méconnaître l'étendue de ses pouvoirs, refuser de tenir compte des faits postérieurs à l'ordonnance attaquée. Il appartient à celui qui a déposé la requête et non à l'auteur de la rétractation, de démontrer que celle-ci est fondée. Les copropriétaires qui ont poursuivi l'assemblée générale après que la SAS EUROPAZUR leur aient demandé de quitter les locaux où elles se tenaient, soulèvent l'irrecevabilité de la requête présidentielle au motif que les requérants n'auraient pas fourni au président un procès-verbal des délibérations de l'assemblée générale permettant de constater l'absence de nomination d'un syndic par les copropriétaires. Il est constant à la lecture de la requête présentée que les requérants n'ont pas prétendu à « l'absence de syndic » mais ont invoqué « l'absence de désignation du syndic », dans les formes légales, en retraçant les circonstances de la désignation de la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND. Il importe peu de savoir que l'assemblée générale a mis fin au mandat du Cabinet EUROPAZUR puisque le motif de la désignation du syndic judiciaire n'est pas l'éviction de .ce dernier mais la contestation sérieuse de la désignation et du mandat de la société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND, assimilée par la cour de cassation à une carence de l'assemblée pour désigner un syndic. La seule lecture du procès-verbal de constat dressé par l'huissier de justice et du procès-verbal de l'assemblée générale qui a été dressé, relatant les conditions dans lesquelles l'assemblée générale s'est poursuivi après le départ de la SAS EUROPAZUR et de certains copropriétaires, suffit à démontrer qu'il a été procédé à la désignation d'un syndic, en remplacement de la SAS EUROPAZUR, qui a pris acte de l'absence de renouvellement de son mandat. Les moyens développés par les requérants à la désignation d'un syndic judiciaire constituent des moyens de fond qui seront examinés dans le cadre de l'instance en annulation formée devant le tribunal de grande instance. Les contestations élevées quant à la désignation et au mandat donné au syndic lors de l'assemblée générale du 26 novembre 2009 alors même qu'elles seraient sérieuses n'autorisaient pas les deux seuls copropriétaires requérants, qui se sont exclus eux-mêmes de l'assemblée générale, à se prévaloir de la prétendue carence de cette assemblée pour solliciter, en application de l'article 46 du décret du 17 mars 1967, la désignation d'un syndic judiciaire. Ils ne peuvent se prévaloir d'une jurisprudence isolée de la cour de cassation de 1993, antérieure à la réforme issue de la loi du 21 juillet 1994 et de la loi du 13 décembre 2000, instaurant une distinction de régime entre la désignation d'un syndic judiciaire et l'administrateur judiciaire. Les conditions de la désignation d'un syndic judiciaire, visées aux articles 17 de la loi du 10 juillet 1965 et 46 du décret du 17 mars 1967, n'étaient pas réunies dès lors la résolution 6 ayant désigné le nouveau syndic s'impose aux copropriétaires tant qu'elle n'a pas fait l'objet d'une annulation. Les décisions prises en assemblée générale sont immédiatement exécutoires et s'imposent à tous les copropriétaires, tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les demandeurs sont fondés à soutenir que le syndic nouvellement désigné peut valablement exercer ses pouvoirs en attendant l'issue de la procédure, le recours en annulation n'ayant aucun caractère suspensif. Il convient en conséquence de faire droit à la demande des copropriétaires et de rétracter l'ordonnance sur requête » ;

Alors que, d'une part, à défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical ; qu'une contestation sérieuse sur le mandat du syndic doit être assimilée à un défaut de nomination du syndic ; qu'en retenant, pour décider que les conditions de l'article 46 du décret 17 juillet 1967 n'étaient pas réunies, qu'il résulterait de la résolution n° 6 du procès-verbal d'assemblée générale du 26 novembre 2009 que la société cabinet Roulland avait été désignée en qualité de syndic de la copropriété pour une durée de, un an, quand cette désignation, manifestement irrégulière, faisait pourtant l'objet à tout le moins d'une contestation sérieuse, la cour d'appel a violé l'article 46 du décret 17 juillet 1967.

Alors que, d'autre part, en indiquant qu'il était établi par le procès-verbal de constat du 26 novembre 2009 de la SCP NICOLAI-PROST que « la société CABINET ROULLAND a été désignée en qualité de syndic de la copropriété pour une durée de, un an », quand ce procès-verbal énonçait, tout au contraire, clairement que « les candidatures du cabinet ROULLAND et de l'entreprise de jardin n'ont pu être discutées en raison de leurs demandes par une locataire d'un logement sis dans la copropriété », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce procès-verbal, en violation de l'article 1134 du Code civil."

Cette date n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties peut obliger l'autre à s'exécuter :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 20 juin 2011), que, par acte sous seing privé du 29 octobre 2001, M. X... a promis de vendre un immeuble aux époux Y... sous trois conditions suspensives stipulées dans l'intérêt exclusif des acquéreurs ; que la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 31 décembre 2004 ; que M. X... est décédé le 6 février 2005 laissant pour lui succéder M. Christophe X... et Mme Frédérique X... (les consorts X...) ; que les époux Y... ont mis en demeure les consorts X... le 14 juin 2007 de régulariser la vente sous la forme authentique motif pris de la réalisation des conditions suspensives ; que la mise en demeure n'ayant pas été suivie d'effet, ils les ont assignés en réalisation judiciaire de la vente ;

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de dire que la vente est parfaite par la réalisation des conditions suspensives et que le jugement vaut vente au profit des époux Y... alors selon le moyen :

1°/ que l'absence de prorogation, dans les formes, des délais prévus contractuellement pour lever les conditions suspensives, rend le "compromis" caduc ; qu'en refusant de prononcer la caducité du "compromis" du 29 octobre 2001, tout en constatant que les époux Y... n'avaient pas entrepris les démarches nécessaires à la levée des conditions suspensives avant la date du 31 décembre 2004 prévue pour la réitération de la vente, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134, 1178 et 1589 du code civil ;

2°/ que l'absence de renonciation de l'acquéreur à se prévaloir des conditions suspensives stipulées dans son seul intérêt, avant la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique, rend le "compromis" caduc ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les époux Y... n'ont jamais renoncé à se prévaloir des conditions suspensives stipulées dans leur seul intérêt puisque, au contraire, ils ont pris soin, en 2007, de lever l'ensemble des conditions suspensives du "compromis" dont ils bénéficiaient avant d'exiger la réitération de la vente par acte authentique ; qu'en refusant de prononcer la caducité du "compromis" du 29 octobre 2001, tout en constatant que les époux Y... n'avaient pas renoncé à se prévaloir des conditions suspensives stipulées dans leur intérêt exclusif avant la date du 31 décembre 2004 prévue pour la réitération de la vente, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134, 1178 et 1589 du code civil ;

3°/ que la clause d'une promesse synallagmatique de vente précisant que la date d'expiration du délai de réalisation de l'acte authentique n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période au cours de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter, doit s'entendre comme se rapportant à l'établissement et à la signature de l'acte et ne peut pas être appliquée à la réalisation des conditions suspensives ; qu'en l'espèce, la promesse de vente du 29 octobre 2001 prévoyait expressément "que la vente sera réalisée par acte authentique à recevoir par M. Jacques Z... au plus tard le 31 décembre 2004 (…) sauf prorogation jusqu'à l'obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l'établissement de l'acte" ; qu'en considérant que les conditions suspensives avaient été valablement levées en 2007, bien qu'aucune prorogation du délai de régularisation de la vente n'ait été sollicitée, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1176 et 1589 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 31 décembre 2004 et relevé que cette date n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter, la cour d'appel, en l'absence d'une date fixée pour la réalisation des conditions suspensives, a retenu à bon droit que la vente intervenue le 29 octobre 2001 était parfaite dès la réalisation de ces conditions ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un novembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour les consorts X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la vente était parfaite par la réalisation des conditions suspensives et que le jugement vaut vente au profit de M. et Mme Y..., en qualité d'acquéreurs, de la parcelle sise à Mareuil-le-Port (Marne) cadastrée section AW numéro 11 ;

AUX MOTIFS QU'à l'appui de leurs prétentions tendant à l'infirmation du jugement déféré, les consorts X... font valoir que la promesse de vente est caduque d'une part en raison de l'absence de réalisation des conditions suspensives et d'autre part compte tenu de l'expiration du terme fixé par les parties pour la réitération de l'acte ; que l'article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix ; qu'en vertu des articles 1175 les suivants du même code, la condition suspensive prévue par les parties doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût ; qu'elle a un effet rétroactif au jour auquel l'engagement a été contracté et si le créancier est mort avant l'accomplissement de la condition, ses droits passent à son héritier ; qu'en l'espèce, la promesse de vente conclue entre les parties versée aux débats datée du 29 octobre 2001 stipule au titre des conditions suspensives « que les parties soumettent formellement la présente vente aux conditions suspensives suivantes qui profiteront uniquement à l'acquéreur, ce dernier pouvant seul s'en prévaloir ou y renoncer : urbanisme : obtention d'une note ou d'un certificat d'urbanisme ne révélant pas de servitudes administratives faisant obstacle à la libre utilisation du bien, conformément à sa destination ou susceptible d'en diminuer la valeur. Droit de préemption : la purge de tout droit de préemption légal ou conventionnel sur l'immeuble avant l'expiration du délai prévu pour la réalisation notamment du droit de préemption de la Safer Champagne-Ardenne... En conséquence elle est faite sous la condition suspensive du nom exercice de ce droit par ladite Safer. Le vendeur confère au notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique tout pouvoir pour procéder à la purge de ce droit de préemption. Situation hypothécaire : le présent avant-contrat est consenti également sous la condition que l'État hypothécaire afférent à ces biens ne révèle pas l'existence d'inscriptions pour un montant supérieur au prix de la vente ou d'une publication d'un commandement de saisie et que cet état hypothécaire ne révèle pas de servitudes faisant obstacle à la libre disposition du bien ou susceptible d'en diminuer la valeur » ; que l'acte mentionne encore que « cet avant-contrat lie définitivement les parties sauf les effets suspensifs » ; que les époux Y... justifient de la réalisation des conditions suspensives prévues au contrat à leur profit par la production aux débats de la notice d'urbanisme délivré par le maire de la commune de Mareuil-Le-Port en date du 27 juillet 2007 ne faisant état d'aucune servitude administrative et de deux états hypothécaires datés des 17 septembre 2007 et 16 mars 2009 ne révélant aucune inscription pour un montant supérieur au prix de vente ni publication d'un commandement ; qu'ils produisent encore la déclaration de l'opération de vente auprès de la Safer Champagne-Ardennes qui a été adressée à cette dernière par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 avril 2007 ; que de leur côté, les consorts X... qui soutiennent que le droit de préemption de la Safer n'a pas été purgé ne produisent aucune pièce à l'appui de cette affirmation ; qu'au demeurant, ainsi que l'a justement indiqué le premier juge, l'opération dont s'agit était exemptée de droit de préemption en application des dispositions des articles L 143-2 et suivants du code rural compte tenu de la qualité de preneur en place de Mme Legrand ; que par ailleurs, les consorts X... sont mal fondés à soutenir que la promesse de vente est caduque en raison de l'expiration du terme fixé pour la réitération de l'acte authentique dès lors que les parties ont indiqué expressément en page 4 de la promesse de vente que la vente sera réalisée par acte authentique à recevoir par Me Jacques Jacques Z... au plus tard le 31 décembre 2004 ; que les parties ont cependant pris soin de préciser que « l'acte authentique devra être réalisé au plus tard à date fixée ci-dessus, sauf prorogation jusqu'à l'obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l'établissement de l'acte mais aussi que cette date n'est pas extinctive de droit mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter » ; que la promesse stipule encore que « si le défaut de régularisation de la vente résulte du vendeur, ce dernier ne pourra pas se prévaloir à l'encontre de l'acquéreur de l'expiration de la durée prévue pour cette régularisation » ; qu'au vu de ces stipulations contractuelles parfaitement claires et précises, il doit être déduit, comme l'a justement jugé le tribunal, que la promesse de vente n'est pas devenue caduque le 31 décembre 2004 et qu'au contraire, à compter de cette date les acquéreurs disposaient du droit de contraindre le vendeur à s'exécuter ; que les conditions suspensives prévues par la promesse de vente ayant été levées, l'acte du 20 octobre 2001 en ce qu'il contient un accord sur la chose et le prix vaut vente ;

1) ALORS QUE l'absence de prorogation, dans les formes, des délais prévus contractuellement pour lever les conditions suspensives, rend le compromis caduc ; qu'en refusant de prononcer la caducité du compromis du 20 octobre 2001, tout en constatant que les époux Y... n'avaient pas entrepris les démarches nécessaires à la levée des conditions suspensives avant la date du 31 décembre 2004 prévue pour la réitération de la vente, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134, 1178 et 1589 du code civil ;

2) ALORS QUE l'absence de renonciation de l'acquéreur à se prévaloir des conditions suspensives stipulées dans son seul intérêt, avant la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique, rend le compromis caduc ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les époux Y... n'ont jamais renoncé à se prévaloir des conditions suspensives stipulées dans leur seul intérêt puisque, au contraire, ils ont pris soin, en 2007, de lever l'ensemble des conditions suspensives du compromis dont ils bénéficiaient avant d'exiger la réitération de la vente par acte authentique ; qu'en refusant de prononcer la caducité du compromis du 20 octobre 2001, tout en constatant que les époux Y... n'avaient pas renoncé à se prévaloir des conditions suspensives stipulées dans leur intérêt exclusif avant la date du 31 décembre 2004 prévue pour la réitération de la vente, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134, 1178 et 1589 du code civil ;

3) ALORS QUE la clause d'une promesse synallagmatique de vente précisant que la date d'expiration du délai de réalisation de l'acte authentique n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période au cours de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter, doit s'entendre comme se rapportant à l'établissement et à la signature de l'acte et ne peut pas être appliquée à la réalisation des conditions suspensives ; qu'en l'espèce, la promesse de vente du 29 octobre 2001 prévoyait expressément « que la vente sera réalisée par acte authentique à recevoir par Me Jacques Jacques Z... au plus tard le 31 décembre 2004 (…) sauf prorogation jusqu'à l'obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l'établissement de l'acte » ; qu'en considérant que les conditions suspensives avaient été valablement levées en 2007, bien qu'aucune prorogation du délai de régularisation de la vente n'ait été sollicitée, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1176 et 1589 du code civil."