Des acquéreurs d'une maison estimaient que l'agence ne les avaient pas bien conseillés parce qu'elle ne les avait pas dissuadés de renoncer à une condition suspensive de vente de leur propriété. La clause correspondante avait été biffée et paraphée par eux au compromis. Les juges ne retiennent pas ce reproche.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 21 juin 2012), que M. et Mme X... ont conclu une promesse synallagmatique de vente de leur maison d'habitation avec M. et Mme Y..., sous condition suspensive de l'obtention par ceux-ci d'un prêt ; que, l'acte n'ayant pas été réitéré et soutenant que la non-réalisation de cette condition suspensive était due à la passivité ou à la négligence des acquéreurs, M. et Mme X... les ont assignés en résolution de la vente et paiement de l'indemnité forfaitaire ; que M. et Mme Y... ont appelé en garantie la société Agence Robin, qui avait apporté son concours à la rédaction de l'acte sous seing privé ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente et de les condamner à payer la somme de 17 000 euros à M. et Mme X... au titre de la clause pénale, outre 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant constaté que M. et Mme Y... avaient déposé une demande de prêt non-conforme aux stipulations contractuelles auprès d'un seul établissement bancaire, postérieurement à l'expiration de la durée de validité de la condition suspensive, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que les acquéreurs avaient manqué à leur devoir de diligence et de loyauté et qui n'était pas tenue de répondre à une allégation dépourvue d'offre de preuve, a pu en déduire que la condition suspensive afférente à l'obtention d'un prêt devait être réputée accomplie et que la clause pénale prévue au contrat devait s'appliquer ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur appel en garantie à l'encontre de la société Agence Robin ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le paragraphe, prévoyant que la vente serait subordonnée à celle, préalable, de la propriété des acquéreurs, avait été barré sur l'acte de vente sous seing privé et retenu que cela démontrait que la question avait été discutée avant la signature de la promesse et que M. et Mme Y... ne rapportaient pas la preuve d'un manquement de l'agent immobilier à son obligation de conseil quant à la suppression de cette clause, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... et la somme de 3 000 euros à la société Agence Robin ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement prononçant la résolution de la vente entre les époux X... d'une part et les époux Y... d'autre part, et, en conséquence d'avoir condamné solidairement ces derniers à payer aux époux X... la somme de 17 000 € au titre de la clause pénale, outre 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'acte du 28 juillet 2008 stipulait que la durée de validité de la condition suspensive, laquelle ne pouvait être prorogée que par écrit, était de soixante jours, la date d'échéance était le 22 septembre 2008 ; qu'il prévoyait que l'acquéreur s'engageait à déposer dans le délai de quinze jours une ou plusieurs demandes de prêt répondant aux caractéristiques définies, soit un prêt de 177 000 € et à en justifier dans un délai de 48 heures ; qu'il indiquait enfin que si la non obtention des prêts avait pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourrait demander au Tribunal de déclarer la condition suspensive réalisée en application de l'article 1178 du Code civil avec attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation du bien à vendre ; qu'il résulte de l'attestation du CREDIT MUTUEL en date du 13 novembre 2008 que M. et Mme Y... ont déposé une demande de prêt pour 100 000 € le 15 octobre 2008 qui leur a été refusée ; qu'à bon droit, le Tribunal a considéré qu'aucune prorogation de la durée de la condition suspensive n'avait été accordée, le fait que M. et Mme X... aient mis en demeure M. et Mme Y... par lettre recommandée reçue le 25 octobre 2008 de régulariser l'acte dans un délai de huit jours ne pouvant à l'évidence être interprété comme tel ; qu'ensuite il a justement relevé que M. et Mme Y... n'avaient pas respecté leur engagement de solliciter un prêt dans le délai de quinze jours et qu'ils n'avaient sollicité qu'un seul établissement bancaire, postérieurement à l'expiration de la durée de validité de la condition suspensive, en limitant à 120 mois la durée de la période de remboursement, même s'ils avaient réduit à 100 000 € leur demande ; qu'en agissant ainsi, M. et Mme Y... ont manqué à leur devoir de diligence et de loyauté de sorte que le Tribunal a jugé exactement que la condition suspensive devait être réputée accomplie ; que le montant de la clause pénale n'est manifestement pas excessif dès lors que M. et Mme X... démontrent n'avoir pu revendre leur immeuble qu'une année plus tard, à un prix inférieur ; que faute pour M. et Mme Y... de justifier de leur situation, aucun délai de paiement ne peut leur être accordé.
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur l'accomplissement de la condition suspensive l'article 1176 du code civil énonce que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un évènement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré dans que l'événement soit arrivé ; que l'article 1178 du code civil énonce que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que l'acte sous seing privé de vente sous condition suspensive en date du 28 juillet 2008 prévoit que l'acquéreur sollicitera un prêt de 170 000 euros, et que la validité de la condition suspensive est de 60 jours, en expirant le 22 septembre 2008 à 18 heures ; qu'il est également stipulé que la prorogation de cette durée ne pourra se faire « que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur », et que l'acquéreur s'oblige notamment à déposer dans un délai de 15 jours une ou plusieurs demandes de prêts ; que la signature de l'acte authentique de vente a été fixée au 22 octobre 2008 ; que les époux Y... produisent une lettre du CREDIT MUTUEL de MONTBARD VENAREY en date du 13 novembre 2008 indiquant ne pouvoir réserver une suite favorable à la demande de prêt de 100 000 euros sur une durée de 120 mois ; que cependant, il n'est justifié d'aucune autre demande de prêt pour le montant prévu de 170 000 euros, et pour des durées plus longues ; que les époux Y... ne démontrent pas avoir réellement recherché un financement dans le délai de 15 jours suivant la signature de l'acte sous seing privé de vente sous condition suspensive at avant la date d'expiration de la validité de la condition suspensive ; qu'il n'est produit aucune acceptation écrite des vendeurs pour une prorogation de la durée de validité de la condition suspensive ; que, dès lors, l'absence de réalisation de la condition suspensive d'octroi de prêt est imputable aux époux Y... ; que la condition doit donc être réputée accomplie ; que sur la résolution de la vente et la clause pénale : l'article 1226 du code civil dispose que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution ; que l'article 1229 suivant énonce que la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l'inexécution de l'obligation principale ; qu'aux termes de l'article 1152 du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre ; que néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; qu'en page 10 de l'acte sous seing privé de vente, il est stipulé « que la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat » et qu'elle « percevra de l'autre partie » la somme de 17 000 euros « à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice » ; que M. et Mme Y... sont défaillants à la signature de l'acte authentique ;
que M. et Mme X... sont fondés à réclamer la résolution de la vente ;
qu'ils ont vendu leur bien le 30 juin 2009 au prix de 140 000 euros ; que l'indemnité prévue à titre de clause pénale égale à dix pour cent du prix de vente, soit 17 000 euros, n'apparaît pas excessive et ne sera pas réduite ; que M. et Mme Y... seront en conséquence condamnés solidairement à payer aux époux X... la somme de 17 000 euros.
1°/ ALORS QUE s'il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies par la promesse de vente, il incombe au créancier de l'obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur en a empêché la réalisation ; qu'en l'espèce, il appartenait aux époux X... de démontrer que la non réalisation de la condition suspensive était le seul résultat d'une demande de prêt tardive et non conforme aux dispositions contractuelles par les époux Y... qui justifiaient qu'en tout état de cause le prêt ne leur aurait pas été accordé ; que dès lors en considérant que la condition suspensive devait être réputée accomplie, sans prendre en considération ce moyen spécifiquement invoqué, la Cour d'appel a violé par fausse application les dispositions de l'article 1178 du Code civil ;
2°/ ALORS QU'EN ne répondant pas à ce moyen de nature à influer sur la solution du litige, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ ALORS QUE, à supposer même réalisée la condition suspensive, les époux Y... ne pouvaient, selon les dispositions contractuelles, qu'être condamnés des dommages-intérêts en fonction du préjudice subi du fait de l'immobilisation du bien ; que dès lors, en faisant application de la clause pénale prévue en cas de refus de régularisation de l'acte authentique, la Cour d'appel a violé les dispositions contractuelles et les articles 1134 et 1226 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement déboutant Monsieur et Madame Y... de leur appel en garantie à l'encontre de la SARL AGENCE ROBIN
AUX MOTIFS PROPRES QU'AUCUN manquement à son devoir de conseil ne peut être reproché à, la SARL AGENCE ROBIN, le fait qu'ait été barré le paragraphe de l'acte prévoyant que la vente serait subordonnée à celle, préalable, de la propriété des acquéreurs démontrant au contraire que cette question avait été discutée avant la signature ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'agent immobilier est tenu à une obligation de conseil dans l'exercice de son mandat ; qu'en page 9 de l'acte sous seing privé de vente, a été biffée, avec paraphes des époux Y..., une condition suspensive liée à la vente d'une propriété située à BRAIN ; que Monsieur et Madame Y... ne démontrent pas l'existence d'un manquement de la SARL ROBIN à son obligation de conseil, se contentant de leurs propres affirmations ; qu'ils seront déboutés de leur demande d'appel en garantie ;
1°/ ALORS QUE l'agent immobilier est tenu à un devoir d'information et de conseil afin d'assurer l'efficacité de l'acte par lequel les parties s'engagent ;
qu'en l'espèce, l'AGENCE ROBIN, rédacteur du compromis de vente de l'immeuble ne pouvait laisser les acquéreurs, les époux Y..., renoncer à la condition suspensive stipulée à leur profit et selon laquelle la vente ne pouvait être effective que si leur propriété de BRAIN, gérée par ses soins, était elle-même vendue, sans informer les intéressés des conséquences de leur renonciation, et s'assurer qu'ils en mesuraient pleinement la portée ; que dès lors, en rejetant l'action en garantie dirigée contre l'AGENCE ROBIN – qui se bornait à faire valoir que la condition suspensive litigieuse n'avait pas été acceptée par les vendeurs – en affirmant qu'il était démontré que la question avait été discutée avant la signature par le fait que la clause avait été barrée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;
2/ ALORS QUE le seul fait que la clause litigieuse, stipulée au seul profit des époux Y..., ait été barrée, n'était pas de nature à établir que l'AGENCE ROBIN avait rempli son obligation de renseignement et de conseil à l'égard des acquéreurs qui auraient ainsi renoncé en pleine connaissance de cause ; que dès lors la Cour d'appel qui a statué par des motifs inopérants a violé l'article 455 du Code de procédure civile."