Cet arrêt juge qu'il appartient à l'autorité compétente de s'opposer à une déclaration préalable portant sur un lotissement situé dans un secteur que ces règles rendent inconstructible :

"Vu 1°, sous le n° 367134, le pourvoi sommaire et les mémoires complémentaires, enregistrés les 25 mars, 25 juin 2013 et 5 février 2014 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. A...B..., demeurant ... ; M. B...demande au Conseil d'Etat : 

1°) d'annuler le jugement n° 1201039 du 24 janvier 2013 par lequel le tribunal administratif de Toulon a annulé, à la demande de l'Association de défense de l'environnement de Bormes et du Lavandou, la décision du 16 février 2012 par laquelle le maire du Lavandou ne s'est pas opposé à une déclaration préalable en vue de la division de l'unité foncière cadastrée section BC 126 en deux lots et en vue de construire sur le lot détaché BC 161 ;

2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter la demande de l'Association de défense de Bormes et du Lavandou ;

3°) de mettre à la charge de cette association la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que la contribution pour l'aide juridique mentionnée à l'article R. 761-1 du même code ;

Vu 2°, sous le n° 367160, le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 25 mars et 24 juin 2013 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la commune du Lavandou (83980), représentée par son maire ; la commune demande au Conseil d'Etat : 

1°) d'annuler le même jugement ;

2°) réglant l'affaire au fond, de rejeter la demande de l'Association de défense de Bormes et du Lavandou ;

3°) de mettre à la charge de l'Association de défense de l'environnement de Bormes et du Lavandou le versement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Jean-Baptiste de Froment, maître des requêtes, 

- les conclusions de M. Xavier de Lesquen, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Fabiani, Luc-Thaler, avocat de M. B...et à la SCP Waquet, Farge, Hazan, avocat de l'Association de défense de l'environnement de Bormes et du Lavandou ;

1. Considérant que, par un arrêté du 16 février 2012, le maire du Lavandou ne s'est pas opposé à la déclaration préalable déposée par M. B...au titre de la réglementation des lotissements et portant sur la division en vue de la construction d'une parcelle dont il est propriétaire sur le territoire de cette commune littorale ; que, par deux pourvois qu'il y a lieu de joindre, M. B...et la commune du Lavandou demandent l'annulation du jugement du 24 janvier 2013 par lequel le tribunal administratif de Toulon a annulé cet arrêté à la demande de l'Association de défense de l'environnement de Bormes et du Lavandou ; 

Sur la régularité du jugement attaqué :

2. Considérant que le mémoire en réplique de l'Association de défense de l'environnement de Bormes et du Lavandou, qui a été enregistré au greffe du tribunal administratif de Toulon le 7 novembre 2012, plusieurs jours avant la clôture de l'instruction intervenue le 13 novembre suivant, a été communiqué par télécopie aux avocats de M. B...le 8 novembre, permettant ainsi à l'intéressé de prendre connaissance au greffe, s'il l'estimait utile, des diverses pièces qui y étaient jointes ; qu'au demeurant, ce mémoire et ces pièces n'apportaient pas d'éléments nouveaux sur lesquels le tribunal administratif aurait pu fonder sa décision ; que rien n'imposait, dès lors, au tribunal administratif de rouvrir l'instruction afin de communiquer à l'autre partie la réponse à ce mémoire en réplique que M. B...a présentée, après l'audience, sous la forme d'une note en délibéré ; que le moyen tiré de la méconnaissance du principe du caractère contradictoire de la procédure doit, par suite, être écarté ; 

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

3. Considérant, en premier lieu, d'une part, qu'aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur à la date de la décision attaquée : " Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments. " ; qu'il résulte de l'article L. 442-3 du même code que les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d'un permis d'aménager en application du décret pris sur le fondement de l'article L. 442-2 doivent faire l'objet d'une déclaration préalable ; qu'aux termes de l'article R. 421-19, dans sa rédaction alors en vigueur : " Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : / a) Les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire : / - lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ; / - ou lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ; (...) " ; qu'aux termes de l'article R. 421-23, dans sa rédaction alors en vigueur : " Doivent être précédés d'une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants : / a) Les lotissements autres que ceux mentionnés au a de l'article R. 421-19 ; / (...) " ; 

4. Considérant, d'autre part, que le premier alinéa de l'article L. 123-5 du code de l'urbanisme, relatif au plan local d'urbanisme, dispose que : " Le règlement et ses documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, pour la création de lotissements et l'ouverture des installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan. " ; qu'aux termes du premier alinéa de l'article R. 111-1 du même code, relatif au règles générales de l'urbanisme : " Les dispositions du présent chapitre sont applicables aux constructions, aménagements, installations et travaux faisant l'objet d'un permis de construire, d'un permis d'aménager ou d'une déclaration préalable ainsi qu'aux autres utilisations du sol régies par le présent code. " ; 

5. Considérant qu'il résulte de l'ensemble de ces dispositions que les lotissements, qui constituent des opérations d'aménagement ayant pour but l'implantation de constructions, doivent dès lors respecter les règles tendant à la maîtrise de l'occupation des sols édictées par le code de l'urbanisme ou les documents locaux d'urbanisme, même s'ils n'ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n'existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d'un lot d'une unité foncière ; qu'il appartient à l'autorité compétente, dans tous les cas, de s'opposer à une déclaration préalable portant sur un lotissement situé dans un secteur que ces règles rendent inconstructible ; qu'il en résulte que le tribunal administratif de Toulon n'a pas entaché son jugement d'erreur de droit en jugeant que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme relatives aux règles de construction applicables dans les communes du littoral pouvait être utilement invoqué pour contester la décision du maire du Lavandou de ne pas s'opposer au projet de lotissement de la parcelle dont M. B...est propriétaire ;

6. Considérant, en second lieu, qu'aux termes du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme : " L'extension de l'urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement. (...) " ; qu'il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux préparatoires de la loi du 3 janvier 1986 dont elles sont issues, que les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les zones déjà urbanisées, caractérisées par une densité significative des constructions, mais qu'aucune construction ne peut en revanche être autorisée, même en continuité avec d'autres constructions, dans les zones d'urbanisation diffuse éloignées des agglomérations ; 

7. Considérant que le tribunal administratif a estimé que la décision litigieuse avait été prise en violation des dispositions citées ci-dessus du I de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme, dès lors que la division foncière permettrait d'autoriser une construction qui ne pourrait être regardée comme située en continuité avec les agglomérations et villages existants ou comme constituant un hameau nouveau intégré à l'environnement ; que le jugement attaqué s'est fondé, par une motivation précise et circonstanciée, sur les motifs tirés de ce que la parcelle en cause était située dans un secteur s'étendant jusqu'aux contreforts des Maures, bordée à l'ouest par une parcelle vierge de toute construction, elle-même bordée par une très vaste zone grevée d'une servitude d'espace boisé classé ; que la parcelle est bordée à l'est par un vaste espace vierge de toute construction, au nord par une vaste parcelle comportant une seule petite construction et, au sud, par une vaste zone boisée ne comportant que deux seules petites constructions ; qu'il a relevé en outre que la parcelle était située dans un secteur d'urbanisation diffuse éloignée de l'agglomération, notamment du centre du Lavandou, et que l'ensemble de ce secteur était proche de la mer et formait un couloir naturel et boisé ; que, ce faisant, le tribunal administratif a porté une appréciation souveraine sur les pièces du dossier, qui est exempte de dénaturation ; que, contrairement à ce qui est soutenu, il ne s'est pas fondé sur le seul examen des parcelles contiguës, au demeurant assez étendues, mais a pris en compte les caractéristiques et la densité de l'ensemble du secteur concerné ; qu'il n'a ainsi commis aucune erreur de droit ou erreur de qualification juridique ; que contrairement à ce que soutient la commune du Lavandou, le tribunal ne s'est pas fondé, pour apprécier la légalité de la décision litigieuse, sur le projet autorisé par le permis de construire ultérieurement délivré sur cette parcelle le 23 avril 2012 ; que le moyen tiré de ce qu'il aurait, pour ce motif, méconnu les règles gouvernant l'office du juge de l'excès de pouvoir doit être écarté ; 

8. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. B...et la commune du Lavandou ne sont pas fondés à demander l'annulation du jugement attaqué ;

Sur les conclusions présentées au titre des dispositions des articles L. 761-1 et R. 761-1 du code de justice administrative :

9. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce qu'une somme soit mise à ce titre à la charge de l'Association de défense de l'environnement de Bormes et du Lavandou qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante ; qu'il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. B...et de la commune du Lavandou les sommes respectivement de 1 000 et de 2 000 euros qui seront versées à l'Association de défense de l'environnement de Bormes et du Lavandou au titre des mêmes dispositions ; que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de laisser la contribution pour l'aide juridique à la charge de M. B...;

D E C I D E :

Article 1er : Les pourvois de M. B...et de la commune du Lavandou sont rejetés.

Article 2 : M. B...et la commune du Lavandou verseront à l'Association de défense de l'environnement de Bormes et du Lavandou respectivement les sommes de 1 000 euros et de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. A...B..., à la commune du Lavandou et à l'Association de défense de l'environnement de Bormes et du Lavandou. 

Copie en sera adressée à la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité."

Cet arrêt juge que la condition résolutoire prévue par l'article 1184 du code civil est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques et qu'une clause résolutoire du contrat ne l'exclut pas :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 13 mai 2013), que la société Garona villa, constructeur de maisons individuelles et la société Structures ingénierie construction (SIC), bureau d'études de structure, ont conclu un contrat de partenariat accordant pour une durée de trois ans à celle-ci l'exclusivité des études des fondations des maisons à construire ; qu'après résiliation de ce contrat par la société Garona villa, la société SIC l'a assignée, après expertise, en indemnisation ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que la contestation relative à la régularité de la composition de la juridiction n'ayant pas été soulevée selon les modalités prévues par l'article 430, alinéa 2, du code de procédure civile, le moyen est irrecevable ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que l'expert avait diffusé son pré-rapport le 16 juin 2011 et retenu que les parties avaient pu présenter leurs dires le 29 juin pour la société SIC, les 3 et 11 juillet pour la société Garona villa et que l'expert avait répondu à leurs dires dans son rapport déposé le 15 juillet, la cour d'appel en a souverainement déduit que le grief pris de la violation du principe de la contradiction n'était pas établi ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que la société SIC fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes indemnitaires formées contre la société Garona villa alors, selon le moyen :

1°/ que l'article 1184 du code civil n'est pas d'ordre public et qu'un contractant peut renoncer ou restreindre son droit de demander la résolution judiciaire du contrat ; que le contrat conclu entre la société SIC et la société Garona villa stipulait que « la résiliation du contrat pourra se faire soit à cause du non-respect des délais de fourniture de plans, soit du non-paiement des honoraires de la part du promoteur », ce dont il ressortait de manière claire et précise que la rupture du contrat ne pouvait intervenir que dans ces deux hypothèses ; qu'en faisant application de l'article 1184 du code civil, pourtant évincé par les stipulations contractuelles, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil, par refus d'application, et l'article 1184 du même code, par fausse application ;

2°/ qu'il appartient au juge de rechercher, lorsque les termes de la convention sont ambigus, quelle a été la volonté des parties ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée si le contrat ne prévoyait pas que le résiliation du contrat ne pouvait intervenir que pour les deux seuls cas qu'il prévoit, à savoir le non-respect des délais de fourniture de plans ou le non-paiement des honoraires de la part du promoteur, écartant ainsi les dispositions de l'article 1184 du code civil, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;

3°/ que la rupture unilatérale et anticipée d'un contrat à durée déterminée suppose l'existence d'un manquement suffisamment grave pour en justifier ; qu'en se bornant à relever, tant par motifs propres qu'adoptés, que la société SIC avait manqué à son obligation contractuelle de livrer un principe de fondation le plus économique, sans caractériser la gravité du manquement commis par la société SIC seule à même de justifier la rupture unilatérale et immédiate du contrat, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le contrat imposait de préconiser les fondations les plus économiques, que le cabinet 3J avait constaté le caractère non économique des solutions proposées et que l'expert judiciaire avait confirmé que la société SIC n'avait pas proposé la solution la plus économique dans deux chantiers, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées et qui a retenu à bon droit que la condition résolutoire prévue par l'article 1184 du code civil était toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties ne satisferait pas à son engagement, a pu en déduire que la résiliation du contrat était justifiée par la faute de la société SIC ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Structures ingénierie construction aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Structures ingénierie construction à payer à la société Garona villa, la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Structures ingénierie construction ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille quatorze.MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour la société Structures ingénierie construction

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir été rendu par une juridiction où siégeait le conseiller de la mise en état dont l'ordonnance avait été précédemment infirmée par la cour d'appel et d'avoir, en conséquence, débouté la société SIC de ses demandes formées à l'encontre de la société GARONA VILLA ;

ALORS QUE toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue par un tribunal impartial ; que l'impartialité s'apprécie de manière objective ; que l'arrêt a été rendu par une formation présidée par le conseiller de la mise en état dont l'ordonnance avait, quelques mois plus tôt, été infirmée sur recours de la société SIC ; que rendu par une formation faisant peser un doute légitime sur son impartialité, l'arrêt sera annulé pour violation de l'article 6 § 1 de la convention européenne des droits de l'homme.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise formée par la société SIC d'avoir, en conséquence, débouté la société SIC de ses demandes formées à l'encontre de la société GARONA VILLA ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE :

« L'expert ayant diffusé son pré rapport le 16 juin 2011 et ayant déposé son rapport le 15 juillet 2011, il a été possible aux parties de présenter leurs dires les 3 et 11 juillet pour la SARL GARONA et le 29 juin pour la SIC auxquels l'expert a répondu (pages 8 à 11 du rapport) en sorte que le grief tiré de la violation du principe de la contradiction n'est pas établi » ;

Et AUX MOTIFS éventuellement ADOPTES QUE :

« Les allégations de la société SIC ne sont que la résultante d'un manque de réactivité pour répondre dans le délai imparti par l'expert ; que la SARL SIC avait toutes possibilités, si elle le jugeait nécessaire, pour demander un report de délai de réponse à l'expert qui avait accordé la même chose à la SARL GARONA VILLA » ;

ALORS QUE l'expertise doit être menée de manière contradictoire ; que l'expert, tenu du respect de ce principe, ne saurait donc déposer son rapport sans avoir permis à une partie d'avoir le temps suffisant pour examiner les éléments versés par son adversaire et discuter contradictoirement les observations de celui-ci ; qu'en se bornant à retenir que la société SIC a pu déposer un dire le 29 juin 2011 et qu'il appartenait à cette dernière de solliciter auprès de l'expert un délai pour répondre aux deux dires, déposés les 3 et 11 juillet suivant, auxquels étaient annexés de nouveaux éléments, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société SIC avait pu disposer effectivement d'un temps suffisant pour répondre à ces deux dires avant que l'expert, tenu d'assurer le respect du contradictoire, ne dépose son rapport le 15 juillet, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 16 et 160 du code de procédure civile.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société SIC de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de la société GARONA VILLA ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE :

« Suivant les dispositions de l'article 1184 du code civil, la clause résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement ; qu'en l'espèce il résulte que au moins dans le cas nécessaire mais suffisant du chantier AURIAC, la préconisation de la société SIC a entraîné une plus-value d'au moins 3.345 ¿ qui eût pu être évitée ; que ce surcoût caractérise une violation de l'obligation contractuelle de la SIC d'avoir à proposer le principe de fondation le plus économique qui a entraîné une résiliation justifiée du contrat par la SARL GARONA VILLA ; que la société SIC est donc mal fondée en sa demande tendant à faire constater la violation du contrat d'exclusivité par la SARL GARONA VILLA et en ses demandes indemnitaires » ;

Et AUX MOTIFS éventuellement ADOPTES QUE :

« Ce principe (de fondation le plus économique) est fondateur du contrat, puisque le non-respect de celui-ci entraînerait des surcoûts financiers dommageables pour le donneur d'ordre, la SARL GARONA VILLA, dont l'objectif est de réaliser des villas à faible coût ; que dès le 25 février 2010, la SARL GARONA VILLA avait indiqué à la SARL SIC qu'elle faisait vérifier ses études par le cabinet 3J TECHNOLOGIES et que si le caractère non économique de ses études était confirmé, elle ne ferait plus appel à ses services ; que des échanges nombreux (réunions, courriers, etc¿) ont eu lieu entre les deux parties et la SARL SIC a toujours maintenu sa position ; que les études réalisées par le cabinet 3J ont confirmé le caractère non économique des solutions proposées par la SARL SIC ; que dans son rapport, M. X... confirme l'approche de l'expertise non contradictoire réalisée par la SARL GARONA VILLA en indiquant « il y avait sans aucun doute mieux à faire du point de vue économique pour un même résultat », « il était possible d'économiser 3.345¿ et certainement plus en tenant compte des difficultés de terrassements », « SIC n'a pas proposé en solution de base la technique la plus facile » ; que la notification de rupture ne peut être retenue comme une faute de la part de la SARL GARONA VILLA ; que la responsabilité incombe totalement à la SARL SIC en ce qu'elle n'a pas respecté l'esprit de l'article 1 du contrat et qu'elle a toujours persisté dans sa position de refus d'examiner d'autre solution plus adaptée » ;

ALORS QUE l'article 1184 du code civil n'est pas d'ordre public et qu'un contractant peut renoncer ou restreindre son droit de demander la résolution judiciaire du contrat ; que le contrat conclu entre la société SIC et la société GARONA VILLA stipulait que « la résiliation du contrat pourra se faire soit à cause du non-respect des délais de fourniture de plans, soit du non-paiement des honoraires de la part du promoteur », ce dont il ressortait de manière claire et précise que la rupture du contrat ne pouvait intervenir que dans ces deux hypothèses ; qu'en faisant application de l'article 1184 du code civil, pourtant évincé par les stipulations contractuelles, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil, par refus d'application, et l'article 1184 du même code, par fausse application ;

ALORS, à tout le moins, QU'il appartient au juge de rechercher, lorsque les termes de la convention sont ambigus, quelle a été la volonté des parties ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée (Conclusions, p. 17, pénultième §), si le contrat ne prévoyait pas que le résiliation du contrat ne pouvait intervenir que pour les deux seuls cas qu'il prévoit, à savoir le non-respect des délais de fourniture de plans ou le non-paiement des honoraires de la part du promoteur, écartant ainsi les dispositions de l'article 1184 du code civil, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;

ALORS, en toute hypothèse, QUE la rupture unilatérale et anticipée d'un contrat à durée déterminée suppose l'existence d'un manquement suffisamment grave pour en justifier ; qu'en se bornant à relever, tant par motifs propres qu'adoptés, que la société SIC avait manqué à son obligation contractuelle de livrer un principe de fondation le plus économique, sans caractériser la gravité du manquement commis par la société SIC seule à même de justifier la rupture unilatérale et immédiate du contrat, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 et 1184 du code civil. "