Le délai d'action en responsabilité contre le notaire est désormais de cinq ans au lieu de 10 ans :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Agen, 17 septembre 2012), que par acte sous seing privé du 6 novembre 1997, dressé par M. A..., notaire associé de la société civile professionnelle A..., Mmes X... et Y... se sont engagées à vendre à M. Z... une propriété rurale située sur la commune de Fleurance ; que l'acquéreur ne s'étant pas présenté le jour de la signature de l'acte authentique, un jugement du 2 décembre 1998, devenu irrévocable, a déclaré la vente parfaite ; que reprochant au notaire d'avoir commis plusieurs fautes lors de l'instrumentation de cette vente, Mmes X... et Y... ont recherché sa responsabilité professionnelle, par assignation délivrée le 21 septembre 2010 ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mmes X... et Y... font grief à l'arrêt de déclarer leur action prescrite et de rejeter leurs demandes alors, selon le moyen :

1°/ que lorsque la prescription n'est pas acquise à la date de la mise en vigueur de la loi n 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile et en cas de réduction du délai de prescription par cette loi, le nouveau délai ne court, selon les dispositions transitoires de ce texte, qu'à compter du jour de son entrée en vigueur, soit le 18 juin 2008 ; qu'en déclarant prescrite l'action en responsabilité engagée par Mmes X... et Y... à l'encontre de M. A... et de la SCP A... par exploit du 21 septembre 2010 alors que la durée de prescription de dix ans fixée par l'article 2270-1 ancien du code civil était toujours en cours à la date de l'entrée en vigueur de la loi n 2008-561 du 17 juin 2008 selon les propres constatations de l'arrêt et que l'article 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de cette dernière loi, réduisait cette durée de 10 ans à 5 ans de sorte que le délai de prescription ne commençait à courir qu'à compter du 18 juin 2008 pour s'éteindre le 18 juin 2013, sauf à faire rétroagir la loi du 17 juin 2008, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en violation de l'article 2 du code civil, l'article 2224 du code civil issu de la loi du 17 juin 2008, l'article 2270-1 du code civil dans sa version antérieure à la loi du 17 juin 2008 et l'article 26- II de la loi n 2008-561 du 17 juin 2008 portant les dispositions transitoires de la loi ;

2°/ que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en faisant courir le délai de prescription à la date de la révélation du dommage en application de l'article 2270-1 du code civil qui était abrogé le 18 juin 2008 par la loi du 17 juin 2008, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 par défaut d'application, ensemble l'article 2222 du code civil dans sa version issue de la loi du 17 juin 2008 ;

3°/ que l'article 2270-1 ancien du code civil a été abrogé par la loi du 17 juin 2008 ; qu'en faisant courir le délai de prescription à la date de la révélation du dommage en application de l'article 2270-1 du code civil, la cour d'appel a violé l'article 2270-1 du code civil par fausse application ;

4°/ que le juge doit en toutes circonstances respecter le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur des moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen selon lequel le point de départ de la prescription serait le lendemain du courrier en date du 19 février 1999 de M. A..., lequel proposait à la demande de signification du jugement aux hypothèques d'en avancer les droits, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code civil ;

5°/ que la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d'un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d'accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation ; qu'en refusant de retenir comme réunion de conciliation et médiation les négociations intervenues entre la SCP A... et Mmes X... et Y... avant la saisine du tribunal de grande instance d'Auch d'une action en responsabilité à l'encontre du notaire, la cour d'appel a violé l'article 2238 du code civil ;

6°/ que Mmes X... et Y... faisaient valoir dans leurs conclusions que les demandes réalisées par leur conseil auprès des services des impôts ont également interrompu la prescription ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'aux termes de l'article 26- II de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, les dispositions de la loi qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de ce texte, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ; qu'après avoir fixé le point de départ du délai de prescription prévu à l'ancien article 2270-1 du code civil au 20 février 1999, au plus tard, et fait ressortir que la prescription, dont le délai expirait le 20 février 2009, était toujours en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, réduisant ce délai de dix à cinq ans, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions inopérantes et qui a écarté, à bon droit, les dispositions de l'article 2238 du code civil, en l'état de simples pourparlers, a exactement retenu, sans introduire aucun élément nouveau dans le débat, que l'action litigieuse, bien qu'engagée moins de cinq ans après l'entrée en vigueur de la loi, était néanmoins prescrite dès lors que la durée totale du délai écoulé excédait le délai de prescription précédemment applicable ; que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu que le second moyen n'est pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mmes X... et Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize mai deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour Mmes X... et Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté les demandes formées par Mmes Mina LUCIA et Caroline Y... à l'encontre de la SCP A... et de M. Philippe A... ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE la responsabilité des notaires du fait de la rédaction des actes dont ils ont la charge est de nature délictuelle ou quasi-délictuelle ; que dès lors, selon l'article 2270-1 ancien applicable à la cause « les actions en responsabilité civile extra contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation » ; que l'article 2224 du Code civil issu de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 réduit à cinq ans le délai ; que l'article 26 de la même loi précise que le délai s'applique à compter de l'entrée en vigueur de la loi sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ; que Mmes X... et Y... reprochent à Me A... de ne pas avoir réclamé à l'agence BRAGATO IMMOBILIER les fonds détenus et déposés par M. Z..., ce afin de payer les frais de mutation qui, une fois acquittés, leur permettaient de procéder à la publication du jugement du 2 décembre 1998 ; que c'est donc par une juste interprétation que les premiers juges ont fixé le point de départ au lendemain de la signification du jugement du 2 décembre 1998 faite à personne le 18 décembre 1998, et au plus tard au lendemain du courrier en date du 19 février 1999 de Me A... qui proposait à Mmes X... et Y... à la demande de signification du jugement aux hypothèques d'en avancer les droits ; qu'aussi, à la date de l'assignation du 21 septembre 2010, la prescription était acquise sans que les éventuels pourparlers antérieurs puissent avoir valeur de médiation ou de conciliation au sens de l'article 2238 du Code civil.

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'en premier lieu, la responsabilité des notaires du fait de la rédaction des actes dont ils sont chargés et des accessoires à cette rédaction est de nature délictuelle ou quasi-délictuelle ; qu'en deuxième lieu, selon l'article 2270-1 (ancien), les actions en responsabilité civile extra-contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ; que l'article 2224 (nouveau) du Code civil réduit ce délai à cinq ans ; que selon l'article 26 II de la loi du 17 juin 2008, la réduction du délai s'applique à compter de l'entrée en vigueur de la loi sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ; qu'en l'espèce, le premier grief formulé par Mmes X... et Y... à l'encontre de Me A... consiste à ne pas avoir réclamé à l'agence BRAGATO les fonds dont celle-ci disposait à la date du 29 mai 1998, ce qui les aurait, selon elles, mis dans l'impossibilité de faire procéder à la publication du jugement rendu le 2 décembre 1998 ; que compte tenu que le jugement a été signifié le 18 décembre 1998 à la personne de M. Z..., le délai d'appel était écoulé le lundi 18 janvier 1999 à minuit, de sorte que c'est à cette date que la publication du jugement pouvait être faite à la conservation des hypothèques à l'initiative de Mmes X... et Y... ; que par conséquent, le dommage allégué par les demanderesses, à supposer le grief fondé, s'est révélé à cette date, laquelle a constitué le point de départ de la prescription décennale de l'action en responsabilité ; que par suite, la prescription était acquise le 19 janvier 2009 ; que les demanderesses n'ont assigné Me A... que par acte du 21 septembre 2010 ; qu'en conséquence, les demandes formées au titre de ce grief sont prescrites ;

1. ALORS QUE, lorsque la prescription n'est pas acquise à la date de la mise en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile et en cas de réduction du délai de prescription par cette loi, le nouveau délai ne court, selon les dispositions transitoires de ce texte, qu'à compter du jour de son entrée en vigueur, soit le 18 juin 2008 ; qu'en déclarant prescrite l'action en responsabilité engagée par Mmes X... et Y... à l'encontre de Me A... et de la SCP A... par exploit du 21 septembre 2010 alors que la durée de prescription de dix ans fixée par l'article 2270-1 ancien du Code civil était toujours en cours à la date de l'entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 selon les propres constations de l'arrêt et que l'article 2224 du Code civil, dans sa rédaction issue de cette dernière loi, réduisait cette durée de 10 ans à 5 ans de sorte que le délai de prescription ne commençait à courir qu'à compter du 18 juin 2008 pour s'éteindre le 18 juin 2013, sauf à faire rétroagir la loi du 17 juin 2008, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constations en violation de l'article 2 du Code civil, l'article 2224 du Code civil issu de la loi du 17 juin 2008, l'article 2270-1 du Code civil dans sa version antérieure à la loi du 17 juin 2008 et l'article 26- II de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant les dispositions transitoires de la loi.

2. ALORS QUE les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en faisant courir le délai de prescription à la date de la révélation du dommage en application de l'article 2270-1 du Code civil qui était abrogé le 18 juin 2008 par la loi du 17 juin 2008, la cour d'appel a violé l'article 2224 du Code civil dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 par défaut d'application, ensemble l'article 2222 du Code civil dans sa version issue de la loi du 17 juin 2008 ;

3. ALORS QUE l'article 2270-1 ancien du Code civil a été abrogé par la loi du 17 juin 2008 ; qu'en faisant courir le délai de prescription à la date de la révélation du dommage en application de l'article 2270-1 du Code civil, la cour d'appel a violé l'article 2270-1 du Code civil par fausse application ;

4. ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances respecter le principe du contradictoire ; qu'il ne peut fonder sa décision sur des moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen selon lequel le point de départ de la prescription serait le lendemain du courrier en date du 19 février 1999 de Me A..., lequel proposait à la demande de signification du jugement aux hypothèques d'en avancer les droits, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du Code civil ;

5. ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d'un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d'accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation ; qu'en refusant de retenir comme réunion de conciliation et médiation les négociations intervenues entre la SCP A... et Mmes X... et Y... avant la saisine du Tribunal de grande instance d'Auch d'une action en responsabilité à l'encontre du notaire, la cour d'appel a violé l'article 2238 du Code civil ;

6. ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE Mmes X... et Y... faisaient valoir dans leurs conclusions que les demandes réalisées par leur conseil auprès des services des impôts ont également interrompu la prescription ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté les demandes formées par Mmes Mina LUCIA et Caroline Y... à l'encontre de la SCP A... et de M. Philippe A... ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE la responsabilité des notaires du fait de la rédaction des actes dont ils ont la charge est de nature délictuelle ou quasi délictuelle ; que dès lors, selon l'article 2270-1 ancien applicable à la cause « les actions en responsabilité civile extra contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation » ; que l'article 2224 du Code civil issu de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 réduit à cinq ans le délai ; que l'article 26 de la même loi précise que le délai s'applique à compter de l'entrée en vigueur de la loi sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ; que Mmes X... et Y... reprochent à Me A... de ne pas avoir réclamé à l'agence BRAGATO IMMOBILIER les fonds détenus et déposés par M. Z..., ce afin de payer les frais de mutation qui, une fois acquittés, leur permettaient de procéder à la publication du jugement du 2 décembre 1998 ; que c'est donc par une juste interprétation que les premiers juges ont fixé le point de départ au lendemain de la signification du jugement du 2 décembre 1998 faite à personne le 18 décembre 1998, et au plus tard au lendemain du courrier en date du 19 février 1999 de Me A... qui proposait à Mmes X... et Y... à la demande de signification du jugement aux hypothèques d'en avancer les droits ; qu'aussi, à la date de l'assignation du 21 septembre 2010, la prescription était acquise sans que les éventuels pourparlers antérieurs puissent avoir valeur de médiation ou de conciliation au sens de l'article 2238 du Code civil.

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'en premier lieu, la responsabilité des notaires du fait de la rédaction des actes dont ils sont chargés et des accessoires à cette rédaction est de nature délictuelle ou quasi-délictuelle ; qu'en deuxième lieu, selon l'article 2270-1 (ancien), les actions en responsabilité civile extra-contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ; que l'article 2224 (nouveau) du Code civil réduit ce délai à cinq ans ; que selon l'article 26 II de la loi du 17 juin 2008, la réduction du délai s'applique à compter de l'entrée en vigueur de la loi sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ; qu'en l'espèce, le premier grief formulé par Mmes X... et Y... à l'encontre de Me A... consiste à ne pas avoir réclamé à l'agence BRAGATO IMMOBILIER les fonds dont celle-ci disposait à la date du 29 mai 1998, ce qui les aurait, selon elles, mis dans l'impossibilité de faire procéder à la publication du jugement rendu le 2 décembre 1998 ; que compte tenu que le jugement a été signifié le 18 décembre 1998 à la personne de M. Z..., le délai d'appel était écoulé le lundi 18 janvier 1999 à minuit de sorte que c'est à cette date que la publication du jugement pouvait être faite à la conservation des hypothèques à l'initiative de Mmes X... et Y... ; que par conséquent, le dommage allégué par les demanderesses, à supposer le grief fondé, s'est révélé à cette date, laquelle a constitué le point de départ de la prescription décennale de l'action en responsabilité ; que par suite, la prescription était acquise le 19 janvier 1999 ; que les demanderesses n'ont assigné Me A... que par acte du 21 septembre 2010 ; qu'en conséquence, les demandes formées au titre de ce grief sont prescrites ; qu'ensuite Mmes X... et Y... forment à l'encontre de Me A... un second grief : ne pas avoir levé d'état hypothécaire lorsqu'il a rédigé, le 28 octobre 2003, à la demande de M. Z..., un acte sous seing privé de revente de l'immeuble ; que toutefois, ce grief est infondé, d'une part, parce que cette promesse de vente établie par Me A... n'a pas eu de suite, de sorte qu'elle n'a rien changé à la situation de Mmes X... et Y... (la vente ayant ensuite eu lieu en l'étude de Me GRAS) et, d'autre part, c'est seulement avant de rédiger un acte authentique de vente, et non avant de rédiger une promesse de vente, qu'un notaire est tenu de lever un état de l'immeuble ; qu'en définitive les demandes formées par Mmes X... et Y... à l'encontre du notaire doivent être rejetées.

ALORS QUE Mmes X... et Y... se prévalaient de ce que Me A... reconnaissait dans une lettre du 5 mai 2006 adressée à leur conseil l'erreur dont il s'était rendu coupable de ne pas avoir régler les frais de mutation pour permettre d'obtenir la grosse du jugement du 2 décembre 1998 ayant déclaré parfaite la vente conclue entre Mmes X... et Y..., venderesses, et M. Z..., acquéreur, pour permettre de le publier au conservatoire des hypothèques, de sorte que l'immeuble litigieux n'aurait pu être vendu sans que Mmes X... et Y... puissent récupérer le prix qui ne leur avait pas été payé en totalité par M. Z... ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremption, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code civil."

Cet arrêt juge qu'une convention d'occupation précaire, n'étant pas un bail, n'a pas à être publiée pour être opposable aux tiers, quelle que soit sa durée : 

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 19 mars 2013), que l'établissement public France Télécom a, par acte du 22 mai 1995, consenti à l'établissement public La Poste, aux droits de laquelle vient la société La Poste (La Poste), une convention d'occupation précaire pour une durée de 30 ans courant à compter du 1er janvier 1994 et portant sur un immeuble appartenant au domaine public ; qu'un avenant portant modification du propriétaire bailleur a été signé le 21 avril 1997, la société France Télécom ayant été transformée en société anonyme par la loi du 26 juillet 1996 qui a déclassé les biens de la personne morale de droit public France Télécom et les a transférés à la nouvelle société de droit privé ; que la société France Télécom a vendu l'immeuble le 29 décembre 1999 à la société Méditerranée immobilier, aux droits de laquelle vient la SCI Scirolius (la SCI) ; que la SCI a, le 19 septembre 2007, délivré à La Poste un congé à effet au 1er juillet 2008 avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, au visa des articles L. 145-9 et L. 145-14 du code de commerce, puis l'a assignée en expulsion ;

Sur le deuxième moyen : 

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen : 

1°/ que lorsqu'un congé est délivré au locataire, ce congé produit effet, dans les termes où il a été signifié, quelle que soit l'appréciation qu'on puisse porter sur son fondement juridique, dès lors qu'il n'a pas été contesté dans le délai de deux ans ; qu'en l'espèce, il était constant, et il n'était pas contesté, que La Poste n'a pas contesté le congé délivré le 19 septembre 2007 dans le délai de deux ans qui lui était imparti ; qu'en décidant, en cet état, de rejeter la demande de la SCI Sciriolus invitant le juge à constater que La Poste était sans droit ni titre du fait du congé et de l'absence de contestation, les juges du fond ont violé les articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce ;

2°/ qu'il importe peu qu'il y ait une contestation sur la qualification de la convention et qu'en définitive, le juge décide, notamment, que la convention ne relève pas des baux commerciaux ; qu'en effet, une telle contestation ne peut être élevée que dans le cadre d'une contestation formulée dans le délai de deux ans ; que de ce point de vue, l'arrêt a été rendu en violation des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce ;

3°/ que dès lors que la SCI Sciriolus demandait formellement que le juge constate que La Poste était sans droit ni titre, faute d'avoir contesté le congé du 19 septembre 2007, dans le délai de deux ans, les juges du fond ne pouvaient statuer sans s'expliquer sur la forclusion découlant de ce délai ; que faute de ce faire, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu que la décision de déclasser le bien comprenant les locaux occupés par La Poste et d'en transférer la propriété pleine et entière à la société France Télécom, devenue société de droit privé, n'avait pas affecté le caractère précaire de la convention d'occupation à défaut d'intention de nover et que la SCI et La Poste demeuraient liées par la convention du 22 mai 1995 et son avenant du 21 avril 1997, sans qu'il y ait lieu à application du statut des baux commerciaux, ce dont il résultait que la prescription biennale n'avait pu courir, la cour d'appel en a exactement déduit, procédant à la recherche prétendument omise, que le congé délivré par la SCI était inopérant ;

Sur le quatrième moyen, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de lui déclarer opposables la convention du 22 mai 1995 et l'avenant du 21 avril 1997, alors, selon le moyen, que le bail de plus de douze ans, qui n'a pas été publié, peu important la connaissance qu'en a l'acquéreur, est inopposable pour la période excédant douze ans ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 30 3° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;

Mais attendu qu'une convention d'occupation précaire, n'étant pas un bail, n'a pas à être publiée pour être opposable aux tiers, quelle que soit sa durée ; que la convention d'occupation précaire du 22 mai 1995 et l'avenant du 21 avril 1997 étaient ainsi opposables à la SCI nonobstant leur absence de publication ;

Que par ces motifs de pur droit substitués à ceux critiqués, l'arrêt attaqué est légalement justifié ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les premier et troisième moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Sciriolus aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Sciriolus à payer la somme de 3 000 euros à la société La Poste ; rejette sa demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société Sciriolus.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a confirmé le jugement ayant rejeté les demandes de la SCI SCIRIOLUS visant notamment à constater la caducité de la convention originaire et obtenir que la société LA POSTE, considérée comme occupant sans droit ni titre, soit tenue de libérer les locaux, puis décidé que les relations demeurent régies par la convention du 22 mai 1995 et son avenant, retenu qu'il n'y avait pas lieu à application du statut des baux commerciaux, décidé enfin que la SCI SCIRIOLUS ne justifiait d'aucune raison impérieuse permettant la reprise des locaux au regard de l'article 3 de la convention originaire ;

AUX MOTIFS QUE « la SCI SCIRIOLUS a conclu le 27 décembre 2012, que LA POSTE a conclu le 2 janvier 2013 ; que l'ordonnance de clôture est intervenue le 2 janvier 2013 » ;

ALORS QUE, dans l'hypothèse où les conclusions sont déposées le jour même de l'ordonnance de clôture, il est présumé qu'elles ont été produites antérieurement à l'heure à laquelle l'ordonnance de clôture est intervenue ; qu'en contrepartie, le juge a l'obligation soit qu'il les écarte, soit qu'il les maintienne à la procédure, les deux parties devant être traitées sur un pied d'égalité, de rechercher si elles ont été déposées en temps utile pour que l'adversaire y réponde ; qu'en constatant que les conclusions de LA POSTE avaient été déposées le jour même de la clôture, sans effectuer cette recherche, les juges du fond ont violé les articles 15, 783 et 907 du Code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a confirmé le jugement ayant rejeté les demandes de la SCI SCIRIOLUS visant notamment à constater la caducité de la convention originaire et obtenir que la société LA POSTE, considérée comme occupant sans droit ni titre, soit tenue de libérer les locaux, puis décidé que les relations demeurent régies par la convention du 22 mai 1995 et son avenant, retenu qu'il n'y avait pas lieu à application du statut des baux commerciaux, décidé enfin que la SCI SCIRIOLUS ne justifiait d'aucune raison impérieuse permettant la reprise des locaux au regard de l'article 3 de la convention originaire ;

AUX MOTIFS PROPRES QU' « à défaut de caducité des conventions du 22 mai 1995 et du 21 avril 1997 et dès lors que ces conventions lient la SCI SCIRIOLUS et la SA LA POSTE sauf reprise par le propriétaire justifiée par une raison impérieuse, la demande de caducité doit être repoussée et qu'il y a lieu de décider n'y avoir lieu à appliquer le statut des baux commerciaux ; que dès lors, le congé avec offre de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, délivré à la requête de la SCI SCIRIOLUS par acte extrajudiciaire du 19 septembre 2007 est inopérant » ;

ALORS QUE, PREMIEREMENT, lorsqu'un congé est délivré au locataire, ce congé produit effet, dans les termes où il a été signifié, quelle que soit l'appréciation qu'on puisse porter sur son fondement juridique, dès lors qu'il n'a pas été contesté dans le délai de deux ans ; qu'en l'espèce, il était constant, et il n'était pas contesté, que LA POSTE n'a pas contesté le congé délivré le 19 septembre 2007 dans le délai de deux ans qui lui était imparti ; qu'en décidant, en cet état, de rejeter la demande de la SCI SCIRIOLUS invitant le juge à constater que LA POSTE était sans droit ni titre du fait du congé et de l'absence de contestation, les juges du fond ont violé les articles L.145-9 et L.145-60 du Code de commerce ;

ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, il importe peu qu'il y ait une contestation sur la qualification de la convention et qu'en définitive, le juge décide, notamment, que la convention ne relève pas des baux commerciaux ; qu'en effet, une telle contestation ne peut être élevée que dans le cadre d'une contestation formulée dans le délai de deux ans ; que de ce point de vue, l'arrêt a été rendu en violation des articles L.145-9 et L.145-60 du Code de commerce ;

ALORS QUE, TROISIEMEMENT, et en tout état de cause, dès lors que la SCI SCIRIOLUS demandait formellement (conclusions du 27 décembre 2012, p. 13 et 14) que le juge constate que LA POSTE était sans droit ni titre, faute d'avoir contesté le congé du 19 septembre 2007, dans le délai de deux ans, les juges du fond ne pouvaient statuer sans s'expliquer sur la forclusion découlant de ce délai ; que faute de ce faire, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles L.145-9 et L.145-60 du Code de commerce.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a confirmé le jugement ayant rejeté les demandes de la SCI SCIRIOLUS visant notamment à constater la caducité de la convention originaire et à obtenir que la société LA POSTE, considérée comme occupant sans droit ni titre, soit tenue de libérer les locaux, puis décidé que les relations demeurent régies par la convention du 22 mai 1995 et son avenant, retenu qu'il n'y avait pas lieu à application du statut des baux commerciaux, décidé enfin que la SCI SCIRIOLUS ne justifiait d'aucune raison impérieuse permettant la reprise des locaux au regard de l'article 3 de la convention originaire ;

AUX MOTIFS EXPRESSEMENT DECLARES COMME SUBSTITUES A CEUX DU PREMIER JUGE QUE « les parties conviennent que la convention précaire établie le 22 mai 1995 entre l'établissement public France Télécom et celui tout autant public La Poste a date certaine et à ce titre, est opposable à la SCI Sciriolus pour avoir été dûment enregistrée à la recette des impôts de Montpellier Ouest le 11 juillet 1995 ; que de même, les locaux occupés par La Poste faisant alors partie du domaine public de France Télécom à la date de la signature de la convention d'occupation, seule une convention précaire et temporaire pouvait exister, laquelle exclut implicitement l'application des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, en stipulant qu'elle "s'inspire des dispositions du code civil sur le louage" ; que les parties signataires convenaient, en ce qui concerne les locaux de bureaux, entre autres dispositions : * une durée de la location de 30 ans, commençant le 1er janvier 1994 et prenant fin le 30 décembre 2003 ; * la possibilité d'une reprise, en cours de contrat, des locaux par l'exploitant propriétaire ne pouvant intervenir que pour une raison impérieuse, "bien que s'agissant d'une convention précaire" ; * le renouvellement de la convention, au terme de celle-ci, par tacite reconduction, pour une durée de neuf ans, ledit renouvellement ne pouvant être refusé par le propriétaire que pour vendre les locaux, objet de la convention ou pour les occuper lui-même ; * le paiement d'une indemnité fixée à trois fois ou une fois le montant de la redevance payée la dernière année, selon que 1 ' éviction de l'occupant intervient au terme de la convention ou d'une période de renouvellement de 9 ans ; * en cas de vente de l'immeuble ou des locaux loués, le fait de tenir le nouveau propriétaire aux obligations imposées à l'exploitant propriétaire par la présente convention ; qu'il est tout aussi constant que par l'effet de la loi n° 96-660 du 26 juillet 1996, l'immeuble abritant les locaux, objet de cette convention précaire, est sorti du domaine public pour avoir été transféré de plein droit à l'entreprise nationale France Télécom, au 31 décembre 1996, et déclassé à cette même date ; que lors, l'avenant n° 1 "portant modification du propriétaire bailleur", signé le 21 avril 1997 entre la SA France Télécom et l'établissement public La Poste, a consacré ce transfert aux termes de son article 1 tandis que l'article 2 stipule que : "Tous les autres termes du contrat sont inchangés " ; qu'il s'en évince toutefois que, contrairement à ce que laisse entendre la SCI Sciriolus, la convention du 22 mai 1995 et cet avenant forment un tout indivisible dont le sort ne saurait être dissocié, les deux actes procédant toujours d'une économie commune ; qu'ainsi, la SCI Sciriolus est inopérante à solliciter la caducité de la convention du 22 mai 1995 par suite du déclassement de l'immeuble dont s'agit et à se prévaloir notamment du caractère "illégitime" des motifs de précarité à la date de cette convention, tout en revendiquant la requalification de l'avenant du 21 avril 1997 en une nouvelle convention de bail qui relèverait désormais du statut des baux commerciaux ; qu'en effet, la décision de déclassement du bien comprenant les locaux occupés par La Poste et d'en transférer la propriété pleine et entière à la société France Télécom, devenue société de droit privé, ne peut avoir affecté la nature de la convention précaire d'occupation alors qu'aux termes ni de l'avenant précité ni de dispositions ultérieures, aucune des parties n'a entendu nover leurs relations, une telle intention ne pouvant se présumer ; que la SCI Sciriolus et la SA La Poste demeurent liées par la convention précaire du 22 mai 1995 et son avenant n° 1 du 21 avril 1997, dont le terme est toujours fixé au 31 décembre 2023, sauf à ce qu'une reprise par le propriétaire soit justifiée par une raison impérieuse ; qu'en conséquence, par des motifs substitués, la cour confirmera la décision déférée en ce qu'elle a débouté la SCI Sciriolus de sa demande de caducité de la convention précaire du 22 mai 1995 et y ajoutant, dira n'y avoir lieu à application du statut de baux commerciaux entre elle et la SA La Poste, ni de ce chef, à requalification de la "convention" du 21 avril 1997 » ;

ALORS QUE, si en principe le transfert d'une convention conclue à l'origine entre personnes publiques, vers des personnes privées ou encore la circonstance que le bien ait relevé à l'origine du domaine public pour ressortir ensuite au domaine privé, n'affectent pas le statut originaire de la convention, c'est à la condition que la convention originaire puisse conserver son économie nonobstant les modifications qui affectent la situation des parties ou son objet ; qu'en l'espèce, les parties étaient convenues originairement de la possibilité d'une rupture avant terme pour raison impérieuse, en considération des exigences propres au domaine public ; que de surcroit, une procédure particulière était mise en place, par le texte prévoyant la rupture pour raison impérieuse, comportant l'intervention, en vue d'un commun accord par les directions générales de LA POSTE et de FRANCE TELECOM, à défaut d'une commission mixte d'arbitrage LA POSTE/FRANCE TELECOM ; qu'en s'abstenant de rechercher, dès lors que la caducité était invoquée, si l'économie des conventions originaires pouvait se maintenir, nonobstant les modifications intervenues, les juges du fond, en écartant la caducité, ont privé leur décision de base légale au regard du principe de l'autonomie de la volonté et des règles gouvernant la caducité.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a confirmé le jugement ayant rejeté les demandes de la SCI SCIRIOLUS visant notamment à constater la caducité de la convention originaire et à obtenir que la société LA POSTE, considérée comme occupant sans droit ni titre, soit tenue de libérer les locaux, puis décidé que les relations demeurent régies par la convention du 22 mai 1995 et son avenant, retenu qu'il n'y avait pas lieu à application du statut des baux commerciaux, décidé enfin que la SCI SCIRIOLUS ne justifiait d'aucune raison impérieuse permettant la reprise des locaux au regard de l'article 3 de la convention originaire ;

AUX MOTIFS QUE « A l'appui de sa fin de non-recevoir tirée de l'inopposabilité du "bail commercial du 21 avril 1997", la SC1 Sciriolus se prévaut des articles combinés 28 10 b et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, relatifs aux baux d'une durée de plus de douze années qui sont, s'ils n'ont été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques ; qu'il n'est pas sérieusement discuté que les dispositions de l'article 28 1° b du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière peuvent trouver application dès que la convention liant les parties, même de caractère précaire, constitue un bail de plus de douze ans au sens de l'article 28 précité ; que de même, il ne peut pas être contesté que la SC1 Sciriolus qui a succédé, dans la propriété de l'immeuble, à la société Méditerranée Immobilier, suivant acte authentique du 28 juin 2002, laquelle avait elle-même succédé à la SA France Télécom, suivant acte authentique du 21 décembre 1999, tient ses droits du même auteur que La Poste, en qualité d'ayant cause à titre particulier ; que toutefois, pour pouvoir opposer à cette dernière le défaut de publicité, la SC1 Sciriolus doit avoir la qualité de tiers au sens de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955, à la condition de ne pas être de mauvaise foi, c'est-à-dire de ne pas avoir eu connaissance de l'acte antérieur ; qu'aux termes de son acte d'acquisition de l'immeuble comprenant les locaux litigieux, en date du 28 juin 2002, auprès de la société Méditerranée Immobilier, la SC1 Sciriolus avait une parfaitement connaissance de l'existence de plusieurs baux faisant l'objet des biens vendus et précisément de la "convention précaire au profit de La Poste, résultant d'un acte sous seing privé en date à Montpellier, du 22 mai 1995, avec avenant sous seing privé en date du 21 avril 1997", l'acquéreur déclarant "avoir parfaite connaissance de ces baux par suite d'une remise d'une copie qui lui en a été faite avant ce jour, par le vendeur" et dispensant "le notaire d'en rapporter la teneur aux présentes" ; qu'il en était tout: autant lors de la vente de l'immeuble consentie précédemment, suivant acte du 21 décembre 1999, par la SA France Télécom au profit de la société Méditerranée Immobilier ; qu'aussi, à la date d'acquisition par elle de l'immeuble dont s'agit, soit le 28 juin 2002, force est de constater que la durée de douze années requise par l'article 28 1° b du décret du 4 janvier 1955 n'était pas atteinte et ne pouvait l'être qu'à compter du 22 mai 2007 tandis que pendant près de cinq ans, la SCI Sciriolus, en sa qualité de bailleur de La Poste, avait une parfaite connaissance de la convention antérieure du 22 mai 1995 et de l'avenant du 21 avril 1997 ; qu'une telle connaissance, avant même que les dispositions du décret du 4 janvier 1955 puissent être appliquées, suffit pour écarter les règles de la publicité foncière ; que la convention du mai 1995 et l'avenant du 21 avril 1997 sont donc opposables à la SCI Sciriolus dont la fin de non-recevoir soulevée à cet effet sera rejetée et le jugement déféré confirmé à ce titre » ;

ALORS QUE le bail de plus de douze ans, qui n'a pas été publié, peu important la connaissance qu'en a l'acquéreur, est inopposable pour la période excédant douze ans ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 30 3° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955."