La vente d'un immeuble non décent destiné à la location peut entraîner la nullité de la vente.
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 10 mars 2014), que le 1er mars 2007, M. X...a donné un mandat de recherche d'un bien immobilier locatif à la société La Maison de l'investisseur Versailles, devenue la société LMI AM, qui lui a proposé un immeuble composé de trois studios et appartenant à Mme C...qui avait donné un mandat de vente à la société La Maison de l'investisseur Lille ; qu'après une promesse de vente signée les 8 et 10 mars 2007, la vente a été régularisée par un acte authentique du 8 juin 2007 ; qu'à la suite d'un dégât des eaux survenu le 19 novembre 2007 et après une expertise qui a mis en évidence de nombreux désordres et la surface insuffisante de chaque « studette » au regard de la législation sur le logement décent, M. X...a assigné Mme C...et la société La Maison de l'investisseur Lille en résolution de la vente, restitution du prix de vente et indemnisation de son préjudice ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que l'immeuble était déjà divisé en appartements affectés à la location lors de son acquisition par Mme C..., relevé, par un motif non critiqué, qu'il n'était pas soutenu que celle-ci aurait réalisé dans l'immeuble des travaux de construction entrant dans le champ d'application de l'assurance dommages-ouvrage, laquelle n'est pas obligatoire pour des travaux d'aménagement intérieur dans un immeuble ancien, et retenu que l'affirmation selon laquelle Mme C...avait rénové les studios afin de masquer les vices par des éléments de construction n'était étayée par aucun élément de preuve, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur ceux qu'elle décidait d'écarter, a pu, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, en déduire qu'il n'était pas démontré que Mme C...avait connaissance des vices cachés et que la clause de non-garantie devait recevoir application ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la vente avait eu lieu par l'entremise de la société La Maison de l'investisseur Versailles qui avait bénéficié de la rémunération prévue par le mandat de recherche, notamment pour la réalisation d'un audit technique de l'immeuble, et non par celle de la société La Maison de l'investisseur Lille et retenu, par un motif non critiqué, que le préjudice subi par M. X...était sans aucun lien de causalité avec un manquement au devoir de conseil de la société La Maison de l'investisseur Lille envers Mme C..., la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité délictuelle de cette société ne pouvait être engagée ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le troisième et le quatrième moyens, réunis :
Vu les articles 1110 et 1604 du code civil ;
Attendu que pour rejeter les demandes de M. X...au titre des défauts de conformité et en nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles, l'arrêt retient que la destination de l'immeuble à un usage locatif était entrée dans le champ contractuel et que l'immeuble n'était pas impropre à la location ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que l'expert avait relevé plusieurs défauts de conformité aux conditions auxquelles un logement doit satisfaire selon le décret du 30 janvier 2002 au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'il n'y pas de lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. X...de résolution de la vente pour défaut de conformité et sa demande de nullité de la vente pour vice du consentement, l'arrêt rendu le 10 mars 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne Mme C...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme C...à payer la somme de 3 000 euros à M. X...; rejette la demande de Mme C...;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente septembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable l'assignation en intervention forcée de la SARL LMI AM délivrée par Monsieur Julien X...en cause d'appel et, en conséquence, d'AVOIR condamné Monsieur Julien X...à verser la somme de 800 euros à la SARL LMI AM sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE « selon l'article 555 du code de procédure civile les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ne peuvent être appelées devant la Cour que si l'évolution du litige implique leur mise en cause ; Que l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la Cour d'Appel au sens de l'article 555 n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige ; Attendu que l'attestation de Monsieur Pierre Luc Y..., produite par l'appelant, ne modifie en rien les données du litige ; qu'à supposer que Monsieur X...ait pu confondre les deux sociétés La Maison de l'Investisseur Lille et La Maison de l'Investisseur Versailles, il a reçu en première instance les éléments d'information faisant apparaître dès ce stade de la procédure, la nécessité d'appeler la société La Maison de l'Investisseur Versailles en intervention ; qu'en effet dans ses conclusions devant le tribunal la société La Maison de l'Investisseur Lille soutenait déjà que Monsieur X...ne pouvait lui opposer le mandat de recherche qu'il avait conclu avec une société tierce, la société La Maison de l'Investisseur Versailles, faisant ainsi apparaître l'existence de deux entités juridiques distinctes ; que cette situation a été révélée antérieurement au jugement ; Attendu que pour justifier de l'évolution du litige Monsieur X...se réfère également à la motivation du tribunal qui a dit qu'il avait fait le choix d'assumer le statut du bailleur ; que cependant il ne s'agit pas là d'une circonstance de fait ou de droit révélée par le jugement, le tribunal n'ayant fait que tirer les conséquences des propres déclarations de Monsieur X...qui exposait que l'immeuble avait été acquis pour en tirer un revenu locatif ; Attendu que Monsieur X...disposait devant le tribunal des éléments nécessaires pour apprécier l'opportunité d'appeler la société La Maison de l'Investisseur Versailles en intervention forcée ; qu'en l'absence d'évolution du litige cet appel en intervention forcée en cause d'appel est irrecevable ; (...) Attendu que si l'équité conduisait à laisser, en première instance, les frais irrépétibles exposés par Mademoiselle C...et la société La Maison de l'Investisseur Lille à leur charge, en revanche le recours exercé par Monsieur X...commande qu'une indemnité de 2 000 euro soit accordée à chacune d'elles en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Que Monsieur X...sera en outre condamné, sur ce même fondement, à verser une somme de 800 ¿ à la société LMI AM » ;
ALORS QUE l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la Cour d'appel est caractérisée par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige ; qu'en l'espèce, pour déclarer irrecevable la mise en cause en appel de la société LA MAISON DE L'INVESTISSEUR VERSAILLES devenue LMI AM, l'arrêt attaqué s'est borné à affirmer que l'attestation de Monsieur Pierre Luc Y..., en date du 20 mars 2013, ne modifiait pas les données du litige résultant du jugement du Tribunal de grande instance de Lille du 26 novembre 2012 et qu'à supposer que Monsieur X...ait pu confondre les sociétés LA MAISON DE L'INVESTISSEUR VERSAILLES et LA MAISON DE L'INVESTISSEUR LILLE, cette dernière lui avait opposé en première instance le mandat de recherche qu'il avait conclu avec la première, faisant ainsi apparaître l'existence de deux entités juridiques distinctes ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'attestation rédigée par Monsieur Y...n'établissait pas une circonstance de fait nouvelle résultant du comportement dolosif de la société LMI AM consistant, d'une part, à faire croire que le mandataire de l'acheteur et celui du vendeur constituaient la même personne morale, d'autre part, à mettre en oeuvre une méthode agressive de démarchage faisant croire à tort qu'en raison de l'intervention d'une société externe au mandataire, il n'était pas nécessaire que le mandant visite le bien proposé à l'achat, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 555 du Code de procédure civile.
DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Julien X...de sa demande en résolution de la vente litigieuse formulée au titre de la garantie des vices cachés et, en conséquence, d'AVOIR condamné Monsieur Julien X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à verser la somme de 2 000 euros à la SARL LA MAISON DE L'INVESTISSEUR LILLE et la même somme à Mademoiselle C...;
AUX MOTIFS QUE « selon l'article 1641 du code civil le vendeur est tenu à la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; Que l'article 1642 énonce que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; Attendu que parmi les désordres relevés par Madame Z..., expert, seuls répondent à la définition du vice caché l'absence de ventilation dans les salles de bains et salles d'eau du fait d'une VMC débouchant dans les faux plafonds, l'absence de cloisons hydrofuges dans les salles de douche, l'absence d'étanchéité au sol dans les salles de bains et l'absence d'isolation thermique et acoustique sous doublage des murs et plafonds ; Attendu que l'article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; Attendu que l'acte de vente conclu entre Mademoiselle C...et Monsieur X...comporte une clause de non garantie des vices cachés ; que Mademoiselle C...n'étant pas un vendeur professionnel il appartient à Monsieur X...qui demande que cette clause soit réputée non écrite de démontrer que Mademoiselle C...avait connaissance des vices ; Attendu que lorsque Mademoiselle C...a acquis l'immeuble le 28 juillet 2005 celui-ci était déjà divisé en appartements affectés à la location ; Que Monsieur X...prétend qu'elle avait connaissance des vices pour avoir rénové les studios en 2006 afin de masquer les vices par des éléments de maçonnerie ; que cette affirmation n'est toutefois étayée par aucun élément de preuve ; que contrairement à ce qu'il soutient il n'apparaît pas à la lecture du rapport de Madame Z...que Mademoiselle C...à laquelle les opérations d'expertise n'ont été étendues que par ordonnance du 2 février 2010, ait été interrogée sur le nom des entreprises ayant réalisé les travaux ; Qu'aucune mauvaise foi ne résulte de la déclaration de Mademoiselle C...dans l'acte de vente sur l'absence de construction ou de rénovation depuis dix ans ; que cette mention est faite pour éclairer l'acquéreur sur l'existence d'une assurance dommage ouvrage ; qu'il n'est pas démontré, ni même soutenu que Mademoiselle C...aurait réalisé dans l'immeuble des travaux entrant dans le champ d'application de cette assurance, c'est-à-dire des travaux de construction au sens de l'article L 241-1 du code des assurances, une telle assurance n'étant pas obligatoire pour des travaux d'aménagement intérieur d'un appartement dans un immeuble ancien ; Attendu qu'il n'est pas démontré que Mademoiselle C..., profane en matière de construction, connaissait les vices cachés relevés par l'expert ; que la clause de non garantie doit donc recevoir application ; que Monsieur X...sera débouté de sa demande en résolution de la vente pour vice caché » ;
1. ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans viser ni analyser, fût-ce sommairement, tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, Monsieur X...soutenait, dans ses conclusions récapitulatives (p. 15, § 93 à 97), qu'il résultait des baux d'habitation rédigés et signés par Mademoiselle C...et des états des lieux annexés à ces contrats que les appartements objet de la vente litigieuse avaient fait l'objet d'une rénovation complète en août 2006 ; que Monsieur X...produisait notamment en ce sens le contrat de location conclu par Mademoiselle A...le 31 août 2006, dont l'état des lieux annexé portait la mention « rénovation complète août 2006 » (pièce n° 35) et le contrat de location conclu par Mademoiselle B...le 2 décembre 2006, lequel mentionnait expressément la récente « rénovation des lieux » (pièce n° 36) ; que Monsieur X...en déduisait que Mademoiselle C...avait, par cette rénovation, masqué sciemment les vices par la construction d'éléments de maçonnerie que seule la destruction par l'expert judiciaire avait permis de mettre à jour, en sorte que la clause de non-garantie stipulée dans l'acte de vente du 8 juin 2007 devait être réputée non écrite ; que, pour débouter Monsieur X...de sa demande formulée au titre de la garantie des vices cachés, l'arrêt attaqué s'est borné à affirmer qu'aucun élément de preuve ne venait étayer l'affirmation de Monsieur X...selon laquelle Mademoiselle C...avait connaissance des vices pour avoir rénové les studios en 2006 afin de masquer les vices par des éléments de maçonnerie ; qu'en statuant ainsi, sans viser ni analyser, fût-ce sommairement, les contrats et pièces annexées invoqués par l'exposant, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
2. ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, il ressortait des termes clairs et précis du dire de Maître D..., conseil de Monsieur X..., en date du 20 avril 2010 et annexé au rapport d'expertise de Madame Z..., que « lors du transport sur place, la venderesse, Mme C..., a été invitée à communiquer : (...) les noms des entreprises ayant participé à la rénovation de l'immeuble » ; que par un dire du 27 mai 2010, également annexé au rapport, le conseil de Mademoiselle C...avait répondu à ce dire sans indiquer le nom de ces entreprises ; que, par un nouveau dire du 23 août 2010, également annexé au rapport, Maître D... avait fait observer que Mademoiselle C...« se refuse toujours à verser aux débats : (...) les noms des entreprises ayant participé à la rénovation de l'immeuble » ; qu'en affirmant qu'il n'apparaissait pas à la lecture du rapport de Madame Z...que Mademoiselle C..., à laquelle les opérations d'expertise n'avaient été étendues que par ordonnance de référé du 2 février 2010, ait été interrogée sur le nom des entreprises ayant réalisé les travaux, pour en déduire que la mauvaise foi de Mademoiselle C...n'était pas démontrée et que la clause de non-garantie litigieuse devait recevoir application, la Cour d'appel a dénaturé ledit rapport, et violé l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause.
TROISIÈME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Julien X...de sa demande en résolution de la vente litigieuse formulée au titre des défauts de conformité du bien vendu et, en conséquence, d'AVOIR condamné Monsieur Julien X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à verser la somme de 2 000 euros à la SARL LA MAISON DE L'INVESTISSEUR LILLE et la même somme à Mademoiselle C...;
AUX MOTIFS QUE « selon l'article 1604 du code civil le vendeur est tenu de l'obligation de délivrer à l'acquéreur une chose conforme à sa destination ; que dans la promesse de vente des 8 et 10 mars 2007 le bien vendu par Mademoiselle C...était défini comme un immeuble de rapport comprenant trois studettes, un jardin et une dépendance ; que la destination du bien à usage locatif était donc entrée dans le champ contractuel ; Attendu que l'expert a relevé plusieurs défauts de conformité aux conditions auxquelles un logement doit satisfaire selon le décret du 30 janvier 2002 au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : pièces principales inférieures à 9 m ², absence de compteur électrique et de compteur d'eau individuels, pas de vanne d'arrêt en eau dans les studios, non respect des distances des prises de courant dans les salles de bains, insuffisance de l'empiétement des marches de l'escalier, pas de garde de corps ou rampe de l'escalier pour accéder au 2ème étage, escalier étroit et pentu, pas d'extincteur, pas d'extraction haute en cuisine, pas de portes dégondées ni de grilles de ventilation sur les châssis ; Que cependant tous ces défauts de conformité étaient apparents ; qu'en signant l'acte de vente Monsieur X...a accepté de prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve ce qui couvre les défauts de conformité apparents de la chose vendue ; Que Monsieur X...n'était certes pas un professionnel de l'immobilier lorsqu'il a négocié et conclu la vente du 8 juin 2007 puisque ce n'est qu'à la date du 18 juin 2007 qu'il a signé un contrat d'agent commercial avec la société La Maison de l'Investisseur Versailles ; que toutefois tous les défauts de conformité étaient visibles même par un non professionnel ; que Monsieur X...ne peut se prévaloir à l'égard de Mademoiselle C...ni de sa méconnaissance de la réglementation sur les logements décents, ni du fait qu'il ait acquis l'immeuble sans le visiter ; Qu'il doit être débouté de sa demande en résolution de la vente pour défaut de conformité ; Attendu que Monsieur X...est mal fondé à invoquer le non respect des articles 1616 et 1617 du code civil relatifs à l'obligation pour le vendeur d'immeuble de délivrer la contenance prévue dans l'acte puisqu'aucune superficie n'a été stipulée pour les studettes dans l'acte de vente ou dans la promesse de vente ; Que de même il ne peut se prévaloir de la loi du 18 décembre 1996 dite loi Carrez qui ne s'applique qu'en cas de vente d'un lot de copropriété, ni d'une violation du plan d'urbanisme approuvé par le conseil de communauté de Mons-en-Baroeul le 8 octobre 2004 relatif à l'aménagement d'une place de stationnement pour la création de chaque nouveau logement sans justifier de la date de division de l'immeuble en trois appartements, qui est antérieure à l'acquisition de cet immeuble par Mademoiselle C...le 28 juillet 2005 ; qu'en outre il n'explique pas en quoi une telle violation serait susceptible d'entraîner la résolution de la vente » ;
ALORS QUE ne constituent pas des défauts de conformité apparents de l'immeuble vendu ceux dont l'acheteur profane peut constater la non-conformité aux caractéristiques convenues non par la simple visite de l'immeuble, mais à la condition de connaître une réglementation technique telle que la réglementation sur les logements décents ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a énoncé, d'une part, que la destination de l'immeuble litigieux était à usage locatif et que celle-ci était entrée dans le champ contractuel, d'autre part, que l'expert judiciaire avait relevé plusieurs défauts de conformité aux conditions auxquelles un logement décent devait satisfaire selon le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires ; que la Cour d'appel a encore reconnu que l'acheteur n'était pas un professionnel de l'immobilier ; que, pour débouter l'acheteur de son action fondée sur les non-conformités constatées, l'arrêt a affirmé que tous les défauts de conformité au regard dudit décret étaient visibles, même par un non professionnel, et que l'acheteur ne pouvait se prévaloir à l'égard de la venderesse de sa méconnaissance de la réglementation sur les logements décents ; qu'en se fondant ainsi exclusivement sur l'inaptitude de l'immeuble vendu à répondre aux caractéristiques du logement décent au sens de la réglementation technique précitée pour retenir le caractère apparent des désordres pour un acheteur profane, la Cour d'appel a violé l'article 1604 du Code civil.
QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Julien X...de sa demande en nullité de la vente pour vice du consentement et, en conséquence, d'AVOIR condamné Monsieur Julien X...à verser la somme de 2 000 euros à Mademoiselle C..., la somme de 2 000 euros à la SARL LA MAISON DE L'INVESTISSEUR LILLE et celle 800 euros à la SARL LMI AM sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE « dans la promesse de vente des 8 et 10 mars 2007 le bien vendu par Mademoiselle C...était défini comme un immeuble de rapport comprenant trois studettes, un jardin et une dépendance ; que la destination du bien à usage locatif était donc entrée dans le champ contractuel ; Attendu que l'expert a relevé plusieurs défauts de conformité aux conditions auxquelles un logement doit satisfaire selon le décret du 30 janvier 2002 au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : pièces principales inférieures à 9 m ², absence de compteur électrique et de compteur d'eau individuels, pas de vanne d'arrêt en eau dans les studios, non respect des distances des prises de courant dans les salles de bains, insuffisance de l'empiétement des marches de l'escalier, pas de garde de corps ou rampe de l'escalier pour accéder au 2ème étage, escalier étroit et pentu, pas d'extincteur, pas d'extraction haute en cuisine, pas de portes dégondées ni de grilles de ventilation sur les châssis ; (...) Que Monsieur X...n'était certes pas un professionnel de l'immobilier lorsqu'il a négocié et conclu la vente du 8 juin 2007 puisque ce n'est qu'à la date du 18 juin 2007 qu'il a signé un contrat d'agent commercial avec la société La Maison de l'Investisseur Versailles ; (...) Monsieur X...soutient qu'il a acquis l'immeuble parce qu'il pensait le bien propre à la location et qu'il s'agit d'une qualité substantielle à défaut de laquelle il n'aurait pas contracté ; Mais attendu que l'immeuble n'est pas impropre à la location ; que les studios étaient loués et Monsieur X...a perçu les loyers ; Que l'absence de conformité à certains critères du logement décent ne peut être invoquée comme vice du consentement puisque Monsieur X...pouvait en avoir connaissance par une simple visite de l'immeuble avant l'acquisition alors que pour entraîner la nullité de la vente en application de l'article 1110 du code civil l'erreur doit être excusable ; Attendu qu'il y a donc lieu de débouter Monsieur X...de sa demande de nullité de la vente ; (...) Attendu que les premiers juges ont relevé à bon droit qu'il convient de distinguer :- la SARL La Maison de l'Investisseur Versailles avec laquelle Monsieur H. a conclu le 1er mars 2007 un mandat de recherche par lequel il s'est engagé à régler à son mandataire des honoraires au titre de l'audit technique complet du bien, de l'analyse financière et patrimoniale et des honoraires de transaction,- la SARL La Maison de l'Investisseur Lille, appartenant certes au même groupe que la SARL La Maison de l'Investisseur Versailles, mais néanmoins entité juridique distincte, qui était le mandataire de Mademoiselle O. dans le cadre d'un mandat de vente sans exclusivité que celle-ci lui a consenti le 16 février 2007 » ;
1. ALORS QUE l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu'elle tombe sur les qualités essentielles de la chose qui en est l'objet ; que pour débouter Monsieur X...de sa demande en nullité de la vente litigieuse pour erreur sur les qualités substantielles, la Cour d'appel a énoncé que « l'immeuble n'est pas impropre à la location » ; qu'en statuant ainsi, après avoir affirmé, d'une part, que la destination de l'immeuble à usage locatif était entrée dans le champ contractuel, d'autre part, que l'expert judiciaire avait relevé que cet immeuble ne répondait pas aux conditions auxquelles un logement doit satisfaire selon le décret du 30 janvier 2002 au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1110 du Code civil ;
2. ALORS QUE le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; que pour débouter Monsieur X...de sa demande en nullité de la vente litigieuse pour erreur sur les qualités substantielles, la Cour d'appel a énoncé que « les studios étaient loués et Monsieur X...a perçu les loyers » ; qu'en procédant ainsi par voie de simple affirmation sans indiquer l'origine de ses constatations, cependant que Monsieur X...soutenait dans ses conclusions récapitulatives (p. 12, § 76) que l'immeuble litigieux était vide de tout occupant depuis 2008, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil ;
3. ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que, pour statuer comme elle l'a fait, la Cour d'appel a soulevé d'office le moyen tiré du caractère inexcusable de l'erreur commise par Monsieur X..., dès lors qu'une simple visite de l'immeuble avant l'acquisition lui aurait permis d'avoir connaissance de l'absence de conformité de celui-ci à certains critères du logement décent ; qu'en se déterminant ainsi, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen qu'aucune d'elles n'avait invoqué, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 16 du Code de procédure civile ;
4. ALORS en toute hypothèse QUE ne constitue pas une erreur inexcusable le fait pour un acquéreur profane de ne pas visiter un bien immobilier avant son acquisition, dès lors qu'il a mandaté un agent immobilier afin que celui-ci recherche un tel bien et procède à l'audit technique complet de celui-ci ; que l'arrêt attaqué a relevé, d'une part, que Monsieur X...n'était pas un professionnel de l'immobilier lorsqu'il avait négocié et conclu la vente du 8 juin 2007, d'autre part, qu'il avait conclu avec la société LA MAISON DE L'INVESTISSEUR VERSAILLES un mandat de recherche d'un bien immobilier prévoyant la rémunération d'un audit technique complet de ce dernier ; qu'en retenant néanmoins le caractère inexcusable de l'erreur commise par l'acquéreur, la Cour d'appel a violé l'article 1110 du Code civil.
CINQUIÈME MOYEN DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Julien X...de sa demande tendant à voir condamner la société LA MAISON DE L'INVESTISSEUR LILLE à lui payer une somme à titre de dommages et intérêts et, en conséquence, d'AVOIR condamné Monsieur Julien X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à verser la somme de 2 000 euros à cette société ;
AUX MOTIFS QUE « les premiers juges ont relevé à bon droit qu'il convient de distinguer :- la SARL La Maison de l'Investisseur Versailles avec laquelle Monsieur X...a conclu le 1er mars 2007 un mandat de recherche par lequel il s'est engagé à régler à son mandataire des honoraires au titre de l'audit technique complet du bien, de l'analyse financière et patrimoniale et des honoraires de transaction,- la SARL La Maison de l'Investisseur Lille, appartenant certes au même groupe que la SARL La Maison de l'Investisseur Versailles, mais néanmoins entité juridique distincte, qui était le mandataire de Mademoiselle C...dans le cadre d'un mandat de vente sans exclusivité que celle-ci lui a consenti le 16 février 2007 ; Que s'agissant de deux sociétés distinctes Monsieur X...n'est pas fondé à invoquer à l'égard de la SARL La Maison de l'Investisseur Lille les obligations résultant du mandat de recherche qu'il a conclu avec la SARL La Maison de l'Investisseur Versailles ; Attendu que Monsieur X...prétend que la SARL La Maison de l'Investisseur Lille a été le rédacteur de la promesse de vente et qu'ainsi elle était tenue de tous dommages causés à l'égard des parties à l'opération de vente ; Que l'agent immobilier, en sa qualité de rédacteur d'acte, est effectivement tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de l'efficacité des actes conclus par son entremise ; Que cependant il n'est pas justifié que la société La Maison de l'Investisseur Lille soit le rédacteur de la promesse de vente conclue par Monsieur X...et Mademoiselle C...; que cette preuve ne peut résulter du seul fait que l'acte a été signé d'abord par Mademoiselle C... le 8 mars 2007 puis par Monsieur X...le 10 mars ; Qu'il est au contraire expressément stipulé dans cet acte que les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par l'agence La Maison de l'Investisseur Versailles que les parties déclarent, en conséquence, bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de douze mille cent euros TTC (12 100 euro) conformément au mandat de recherche écrit préalablement délivré à Versailles le 1er mars 2007 portant le numéro 230, comme cela résulte du registre des mandats ; Qu'il résulte des déclarations des parties que cet acte a été conclu par l'entremise de la SARL La Maison de l'Investisseur Versailles, actuellement dénommée LMI AM et non par la SARL La Maison de l'Investisseur Lille ; Attendu que l'immeuble a été présenté à Monsieur X...par la société La Maison de l'Investisseur Versailles en exécution du mandat de recherche rémunéré qu'il lui a confié ; qu'il ne peut donc reprocher à la société La Maison de l'Investisseur Lille de lui avoir présenté un bien ne correspondant pas à ses attentes ; Attendu qu'un tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; Que Monsieur X...fait valoir que la société La Maison de l'Investisseur Lille a manqué à son devoir de conseil et d'information à l'égard de Mademoiselle C...sur son obligation de vendre un immeuble exempt de vice et dont la contenance et la répartition des surfaces devaient être conformes à la réglementation ; Que cependant Mademoiselle C...ignorait les vices cachés et dès lors une information donnée sur l'obligation de vendre un bien exempt de vice aurait été sans effet ; Que l'insuffisance de superficie des trois studettes par rapport à la réglementation sur les logements décents était un défaut apparent ; que le contrôle de la conformité du bien vendu doit être opéré par l'acheteur ou son mandataire ; qu'en acquérant l'immeuble Monsieur X...a agréé cette non conformité apparente ; que le préjudice qu'il prétend avoir subi trouve sa cause dans la faute qu'il a commise en achetant l'immeuble sans prendre le soin de le visiter ; que ce préjudice n'a aucun lien de causalité directe avec un éventuel manquement au devoir de conseil de la société La Maison de l'Investisseur Lille à l'égard de sa mandante, Mademoiselle C...; Attendu que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur X...de sa demande de dommages et intérêts à l'égard de cette société » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'il est constant que les sociétés La maison de l'investisseur Lille et La maison de l'investisseur Versailles étant distinctes, monsieur X...n'est pas fondé à se prévaloir des obligations du mandat de recherche avec celle-ci contre celle-là ; que monsieur X...a tenté d'opposer à la société La maison de l'investisseur Lille les obligations pesant sur l'agent immobilier vis-à-vis des parties au compromis signé par son entremise ; qu'il n'est nullement établi que la société La maison de l'investisseur Lille ait été le rédacteur du compromis de vente dans la mesure où il est mentionné dans le compromis que les parties reconnaissent que l'acte a été négocié par la SARL La maison de l'investisseur Versailles, société bénéficiaire de la somme de 12 100 euros à titre de commission ; que ce n'est donc que surabondamment au regard des développements présentés par les parties qu'il sera précisé que l'obligation de l'agent immobilier est une obligation de moyens qui s'apprécie notamment au regard de la qualité des parties ; qu'en l'espèce, tel que précédemment explicité, Monsieur X...a acquis un immeuble de rapport, opération qui implique la connaissance de la réglementation en matière locative et la capacité d'apprécier les caractéristiques du bien ; que, dès lors, à supposer même que la société La maison de l'investisseur Lille serait intervenue, elle n'avait donc pas d'obligation particulière à l'égard de Monsieur X..., lequel était en outre assisté par la société La maison de l'investisseur Versailles ; qu'à défaut d'invoquer des manquements de la société La maison de l'investisseur Lille sur d'autres fondements, Monsieur X...sera débouté de ses demandes contre La maison de l'investisseur Lille ;
1. ALORS QUE l'agent immobilier est tenu, en sa qualité de professionnel, de vérifier si l'immeuble que le vendeur l'a chargé de vendre peut être effectivement affecté à l'usage auquel l'acheteur le destine et il engage sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de ce dernier s'il omet de l'éclairer sur ce point ; que sa responsabilité n'est pas écartée du seul fait que l'acheteur, en ne visitant pas le bien avant de l'acquérir, ne s'est pas aperçu que l'immeuble vendu ne respectait pas la contenance et la répartition des surfaces prévues par la réglementation technique sur les logements décents et qu'il acquérait un immeuble de rapport qui lui conférerait la qualité de bailleur ; qu'en affirmant le contraire pour écarter tout manquement de la société LA MAISON DE L'INVESTISSEUR LILLE envers l'acheteur, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2. ALORS en toute hypothèse QU'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué, d'une part, que Monsieur X...n'était pas un professionnel de l'immobilier lorsqu'il avait négocié et conclu la vente du 8 juin 2007, d'autre part, qu'il avait conclu avec la société LA MAISON DE L'INVESTISSEUR VERSAILLES un mandat de recherche d'un bien immobilier prévoyant la rémunération d'un audit technique complet de ce dernier ; qu'il en résultait que Monsieur X...n'avait commis aucune faute en ne visitant pas le bien proposé par la société LA MAISON DE L'INVESTISSEUR LILLE avant de l'acquérir, dès lors qu'il avait chargé un mandataire professionnel de cette mission ; qu'en opposant néanmoins à Monsieur X...sa faute consistant à n'avoir pas opéré le contrôle de la conformité du bien vendu, pour le débouter de son action en responsabilité contre cette dernière société, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du Code civil."