Selon cet arrêt il est jugé qu'il n'appartient pas à un notaire de visiter le bien immobilier vendu même en l'absence d'intervention d'agence immobilière :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 21 février 2013), que par promesse de vente du 4 mai 2007, réitérée par acte authentique le 13 juillet 2007, M. Y... a vendu aux époux E... un lot de copropriété composé de deux anciens lots constitués d'un débarras et d'une buanderie, ainsi que le mobilier le garnissant ; que peu après cette acquisition pour laquelle ils avaient souscrit un emprunt auprès de la société Crédit industriel et commercial (le CIC), les époux E... l'ont donné en location ; qu'ayant été mis en demeure, par arrêté préfectoral du 1er septembre 2009, de faire cesser l'habitation de ces locaux considérés comme insalubres, les époux E... ont assigné en nullité de l'acte de vente et du contrat de prêt pour vice du consentement et en indemnisation de leurs préjudices M. Y..., MM. Z... et A..., notaires, le CIC, la société SERGIC et le syndicat des copropriétaires, lequel a appelé en garantie M. X..., géomètre-expert ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les époux E... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande d'annulation de la vente pour vice du consentement, alors, selon le moyen :
1°/ que le contrat de vente est entaché de nullité lorsque l'erreur porte sur une qualité essentielle de la chose qui en est l'objet ; qu'en affirmant que « les éléments versés aux débats ne caractérisent manifestement pas ¿ une erreur sur la substance de la chose » quand il résulte de ses propres constatations que l'appartement litigieux avait toujours été à usage d'habitation et vendu comme tel aux acquéreurs, ainsi que le mentionne expressément l'acte de vente du 13 juillet 2007, mais que cette situation juridique n'était pas conforme à la réalité puisque le bien a été déclaré inhabitable par arrêté préfectoral du 1er septembre 2009, ce dont il résulte nécessairement que le consentement des acquéreurs a été vicié par une conviction erronée que le bien était à usage d'habitation, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1110 du code civil ;
2°/ que le contrat de vente est entaché de nullité en cas d'erreur légitime de l'acquéreur sur une qualité substantielle de la chose ; qu'en déboutant les acquéreurs de leur demande d'annulation de la vente pour erreur sur les qualités essentielles de la chose, après avoir par ailleurs retenu que « lors de leurs visites des lieux (...) les époux ont pu constater la situation en sous-sol du logement, la présence éventuelle d'humidité pouvant en découler, la faiblesse de l'éclairage naturel, critères qui servent de fondement à la décision préfectorale d'inhabitabilité », quand ces énonciations sont impropres à caractériser une faute des acquéreurs non professionnels dans leur ignorance, après leurs visites des lieux, du caractère inhabitable de l'appartement litigieux au regard de la réglementation applicable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil ;
3°/ qu'en statuant ainsi, tout en constatant par motifs propres et adoptés, d'une part, qu'après avoir loué le bien sans difficulté de 2005 à 2007, le vendeur avait revendu l'appartement aux époux E... « sans que rien ne puisse laisser supposer que les lieux étaient impropres à l'habitation », et d'autre part, que « le locataire des époux E... a occupé les lieux pendant plus de deux ans de 2007 à 2009 et ne semble pas avoir adressé quelque revendication à ses bailleurs pendant cette durée, les échanges de lettres correspondant aux conditions de logement exigées par la préfecture », ce dont il résultait que le caractère inhabitable de l'appartement ne pouvait être décelé par de simples visites des lieux et, partant, que l'erreur n'était pas inexcusable, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a, dès lors, violé l'article 1110 du code civil ;
4°/ que le contrat de vente est entaché de nullité lorsque l'aléa dont est affecté une qualité essentielle de la chose est ignoré par l'acquéreur au jour de l'engagement ; qu'en déboutant les acquéreurs de leur demande en nullité au motif inopérant qu'une clause type de non-garantie de l'état des biens vendus et des vices cachés était insérée au contrat, quand cette stipulation était impropre à caractériser la connaissance par les acquéreurs du caractère inhabitable du bien vendu au regard des prescriptions administratives, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1110 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le notaire rédacteur avait fourni aux époux E... toutes les indications sur les lots acquis et leur transformation, sur les cessions antérieures et sur le projet de modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division et porté à leur connaissance la définition du logement décent, relevé que les époux E... avaient pu lors des visites des lieux constater leur situation au sous-sol, l'insuffisance de la luminosité et l'éventuelle humidité, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que les époux E... avaient valablement donné leur consentement lors de la vente ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que le notaire rédacteur avait fourni aux époux E... toutes les indications sur les lots acquis et leur transformation, sur les cessions antérieures et sur l'état de la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, relevé qu'il avait également porté à leur connaissance la définition du logement décent et qu'il n'appartient pas à un notaire de visiter le bien immobilier vendu même en l'absence d'intervention d'agence immobilière, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a déduit que MM. Z... et A... n'avaient pas commis de faute, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux E... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour les époux E...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur et Madame E... de l'ensemble de leurs demandes et notamment de celle en annulation de l'acte de vente du 13 juillet 2007 pour vice du consentement ;
AUX MOTIFS QUE l'ensemble des parties ne conteste pas que l'immeuble ait été destiné dès l'origine à l'usage d'habitation ; que Monsieur Y... a consenti un bail sur lesdits locaux du 3 septembre 2005 jusqu'au 11 avril 2007 à Mademoiselle B... ; que dès le 22 juillet 2007, les époux E... ont donné à bail les locaux qu'ils venaient d'acheter à Monsieur C... à compter du 1er août 2007 pour un loyer de 630 euros, la désignation du bien visant un appartement composé de deux pièces principales numéros de lots 105 et 109 ; que ce même locataire était toujours en place le 1er septembre 2009 lors de l'arrêté du Préfet des HAUTS DE SEINE considérant que le logement loué à Monsieur C... et propriété des époux E... ne respectait pas les règles générales d'habitabilité et était impropre à l'habitation et mettant en demeure le propriétaire de faire cesser l'habitation et de ne plus mettre les locaux à disposition à des fins d'habitation ; que la vente des biens par Monsieur Y... à Monsieur et Madame E... est intervenue sans agence et ces derniers ont visité les lieux avant de s'engager, ce qu'ils ne contestent pas, et ont disposé d'un délai de plus de deux mois entre le compromis et l'acte authentique ; que lors de leurs visites, comme le rappellent les premiers juges, les époux E... ont pu constater la situation en sous-sol du logement, la présence éventuelle d'humidité pouvant en découler, la faiblesse de l'éclairage naturel, critères qui servent de fondement à la décision préfectorale d'inhabitabilité ; que bien qu'ayant travaillé dans un cabinet d'administrateur de biens, la situation professionnelle de Monsieur Y... n'a pas à être prise en considération dans la cession aux époux E... faite à titre personnel et le vendeur se trouvant en avril 2007 au chômage ainsi que cela résulte d'un relevé de situation du 2 mai 2007 versé aux débats ; que tant dans le compromis de vente que dans l'acte authentique, le notaire rédacteur a pris la précaution de rappeler :
- la composition des lots aux termes de l'état descriptif,
- la 20e résolution de l'assemblée générale du 30 avril 2007 concernant la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division,
- le projet établi par Monsieur X... avec la modification des numéros de différents lots dont les lots 105 et 109 pour devenir 1008,
- la composition contemporaine à la vente desdits locaux soit un studio avec sa description très précise,
- la transformation des lots 105 et 109 par les époux D... ;
que l'acte notarié porte également à la connaissance des acquéreurs la définition du logement décent ; que l'article 1109 du Code civil dispose qu'il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ; que l'article 1110 du même code prévoit en son alinéa 1er que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que les éléments versés aux débats ne caractérisent manifestement pas à la charge des défendeurs à l'action une participation et un concours à la dissimulation de la situation juridique des lots 105 et 109 devenus lot 1008 de la copropriété de l'immeuble du 65 avenue Victor Hugo à BOULOGNE BILLANCOURT (92) lors de la vente du 13 juillet 2007 pas plus qu'une erreur sur la substance de la chose qui en est l'objet, et ce, lors tant du compromis de vente du 4 mai 2007 que de la vente du 13 juillet 2007 ; qu'au surplus, l'acte notarié du 13 juillet 207 mentionne en page 15 une clause de non garantie prévoyant notamment que « l'acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs : prendra les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison ¿ de l'état des biens vendus, de l'immeuble dont ils dépendent, des vices de toute nature apparents ou cachés dont ils peuvent être affectés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après » ; que les époux E..., lors des visites des lieux, ont pu constater aisément l'état des lieux quant à sa situation par rapport au sol, à l'ensoleillement, la luminosité, la disposition des pièces, la situation au sous-sol, à une éventuelle humidité, qui ne peuvent en aucun cas être considérés comme des vices cachés ; que le locataire des époux E... a occupé les lieux pendant plus de deux ans et ne semble pas avoir adressé quelque revendication à ses bailleurs pendant cette durée, les échanges de lettres correspondant aux conditions de logement exigées par la préfecture ; qu'en conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a considéré que le consentement des époux E... avait été valablement donné lors de la vente par Monsieur Y... le 13 juillet 2007 des lots 105 et 109 devenu 1008 de l'immeuble du 65 avenue Victor Hugo à BOULOGNE BILLANCOURT et les a déboutés de leurs demande d'annulation de l'acte de vente et des demandes qui en découlent ;
ET AUX MOTIFS EXPRESSEMENT ADOPTES QU'il apparaît donc d'une part qu'au jour de la signature de l'acte, date à laquelle doit s'apprécier la validité du consentement, ni le vendeur, ni les notaires, ni le géomètre expert n'étaient en mesure de savoir que le logement ne répondait pas aux normes d'habitabilité alors que celui-ci avait fait l'objet d'une location sans difficultés particulières, Monsieur et Madame E... ayant d'ailleurs procédé à la location durant deux ans sans rencontrer de difficulté, d'autre part que les époux E... ont pu visiter les lieux préalablement à la signature de l'acte de vente et ont pu de ce fait constater la situation en sous-sol du logement, la présence d'humidité qui en découle ainsi que la faiblesse de l'éclairage naturel critères qui servent de fondement à la décision d'inhabitabilité ; qu'il n'est démontré ni manoeuvres dolosives ni mauvaise foi de Monsieur Y... dans la mesure où il a lui-même loué les biens vendus dont il a décidé de se séparer au départ de sa locataire et sans que rien ne puisse laisser supposer que ceux-ci puissent être impropres à l'habitation ;
1°) ALORS QUE le contrat de vente est entaché de nullité lorsque l'erreur porte sur une qualité essentielle de la chose qui en est l'objet ; qu'en affirmant que « les éléments versés aux débats ne caractérisent manifestement pas ¿ une erreur sur la substance de la chose » (arrêt, p. 16 et s.) quand il résulte de ses propres constatations que l'appartement litigieux avait toujours été à usage d'habitation et vendu comme tel aux acquéreurs, ainsi que le mentionne expressément l'acte de vente du 13 juillet 2007, mais que cette situation juridique n'était pas conforme à la réalité puisque le bien a été déclaré inhabitable par arrêté préfectoral du 1er septembre 2009, ce dont il résulte nécessairement que le consentement des acquéreurs a été vicié par une conviction erronée que le bien était à usage d'habitation, la Cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1110 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le contrat de vente est entaché de nullité en cas d'erreur légitime de l'acquéreur sur une qualité substantielle de la chose ; qu'en déboutant les acquéreurs de leur demande d'annulation de la vente pour erreur sur les qualités essentielles de la chose, après avoir par ailleurs retenu que « lors de leurs visites des lieux (...) les époux ont pu constater la situation en sous-sol du logement, la présence éventuelle d'humidité pouvant en découler, la faiblesse de l'éclairage naturel, critères qui servent de fondement à la décision préfectorale d'inhabitabilité », quand ces énonciations sont impropres à caractériser une faute des acquéreurs non professionnels dans leur ignorance, après leurs visites des lieux, du caractère inhabitable de l'appartement litigieux au regard de la réglementation applicable, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en statuant ainsi, tout en constatant par motifs propres et adoptés, d'une part, qu'après avoir loué le bien sans difficulté de 2005 à 2007, le vendeur avait revendu l'appartement aux époux E... « sans que rien ne puisse laisser supposer que les lieux étaient impropres à l'habitation » (jugement, p. 7 § 2 in fine), et d'autre part, que « le locataire des époux E... a occupé les lieux pendant plus de deux ans de 2007 à 2009 et ne semble pas avoir adressé quelque revendication à ses bailleurs pendant cette durée, les échanges de lettres correspondant aux conditions de logement exigées par la préfecture » (arrêt, p. 17 § 5), ce dont il résultait que le caractère inhabitable de l'appartement ne pouvait être décelé par de simples visites des lieux et, partant, que l'erreur n'était pas inexcusable, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a, dès lors, violé l'article 1110 du Code civil ;
4°) ALORS QUE le contrat de vente est entaché de nullité lorsque l'aléa dont est affecté une qualité essentielle de la chose est ignoré par l'acquéreur au jour de l'engagement ; qu'en déboutant les acquéreurs de leur demande en nullité au motif inopérant qu'une clausetype de non-garantie de l'état des biens vendus et des vices cachés était insérée au contrat, quand cette stipulation était impropre à caractériser la connaissance par les acquéreurs du caractère inhabitable du bien vendu au regard des prescriptions administratives, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1110 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux E... de l'ensemble de leurs demandes, et notamment celle ayant trait à une recherche de responsabilité des notaires, Maîtres Z... et A..., ayant coopéré à la confection de l'acte notarié d'acquisition du 13 juillet 2007 ;
AUX MOTIFS QUE le notaire rédacteur avait pris, tant dans le compromis que dans l'acte authentique, la précaution de rappeler la composition des lots aux termes de l'état descriptif, la 20ème résolution de l'assemblée générale du 30 avril 2007 concernant la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, le projet établi par Monsieur X... avec la modification des numéros des différents lots dont les 105 et 109 pour devenir 1008, la composition contemporaine à la vente desdits locaux, soit un studio avec sa description très précise, la transformation des lots 105 et 109 par les époux D... ; qu'ainsi le notaire a fourni toutes les indications sur les lots 105 et 109 devenus 1008, sur l'état de la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division et a rappelé les cessions antérieures, détails importants portés à la connaissance des acquéreurs qui sont mal venus de se plaindre dans leurs écritures d'un acte aussi détaillé ; que l'acte notarié porte également à la connaissance des acquéreurs la définition du logement décent ; qu'il n'appartient pas à un notaire de visiter le bien immobilier vendu même en l'absence d'intervention d'une agence immobilière ;
ALORS QUE le notaire, en sa qualité d'officier public, est tenu de veiller à l'efficacité des actes qu'il établit ; que dès lors, la Cour d'appel, qui n'a pas recherché si les deux notaires ayant participé à l'établissement de l'acte d'acquisition, n'avaient pas le devoir d'alerter les époux E... sur le changement de destination des parties d'immeuble vendues et sur l'éventuelle non-conformité de celles-ci par rapport à l'usage des lieux à l'habitation, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil."