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Le bail dont le loyer est constitué par la surveillance du bailleur

Voici un curieux bail où une partie du loyer consistait dans la surveillance de jour et nuit du bailleur par le locataire. La Cour de Cassation considère qu'après le décès du bailleur, il ne peut être substitué par le juge à l'obligation de surveillance une obligation financière équivalente, dès lors que le bail ne comporte aucune clause prévoyant la modification des modalités d'exécution du contrat.


"Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 septembre 2007), que M. X... a donné à bail à Mme Y... un local d'habitation à compter du 1er septembre 2001, moyennant un loyer mensuel de 3 000 francs, le contrat précisant que le loyer appliqué tenait compte de ce que la locataire participait à la surveillance du bailleur de jour comme de nuit ; que M. X... est décédé le 6 février 2002 et M. Z..., administrateur provisoire à la succession des époux X..., et M. A..., liquidateur à la liquidation judiciaire des héritiers de M. X..., ont assigné Mme Y... aux fins de voir convertir "l'obligation de surveillance" en complément de loyer, et de voir fixer le loyer dû à compter du 1er juin 2003 à la somme mensuelle de 833,33 euros ;

Attendu que pour déclarer recevable la demande de conversion de l'obligation de surveillance du bailleur en équivalent de loyer, la cour d'appel retient qu'il résulte des clauses du bail que la mise à disposition du logement avait pour contrepartie le versement par la locataire d'une somme en espèces et l'exécution par elle d'une obligation de faire, que si le contrat n'a pas prévu expressément le versement d'un complément de loyer dans le cas où l'obligation de surveillance ne serait plus possible, il convient, pour respecter l'équilibre contractuel, s' agissant d'un contrat à exécution successive, de substituer à l'obligation de surveillance, devenue impossible par suite du décès du bailleur, une obligation financière équivalente ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le bail ne comportait aucune clause prévoyant la modification des modalités d'exécution du contrat, la cour d'appel a violé le texte sus-visé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a condamné Mme Y... à verser à M. Z... et M. A..., ès qualités, la somme de 196,08 euros correspondant à l'indexation du loyer du 31 août 2002 au 30 août 2003, outre celle de 764,84 euros au titre de l'indexation du loyer pour la période du 1er septembre 2003 au 30 juin 2005, l'arrêt rendu le 18 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. Z... ès qualités et M. A..., ès qualités aux dépens ;

Vu l'article 700 du Code de procédure civile, condamne M. Z... ès qualités et M. A..., ès qualités, à payer, ensemble, la somme de 2 500 euros à Mme Y... ; rejette leur demande ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mars deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils pour Mme Y....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré recevable la demande Maître Z... et Maître A..., ès qualités, tendant à la conversion d'une obligation de surveillance du bailleur en équivalent de loyer et, en conséquence, d'AVOIR ordonné une expertise pour fixer le loyer à raison de cette conversion ;

AUX MOTIFS QUE les dispositions de l'article 17 c et d de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient les modalités de réévaluation du loyer lors du renouvellement du contrat, lorsqu'il est manifestement sousévalué, ou de révision du loyer au terme de chaque année de location, ne sont pas applicables en l'espèce dès lors que la demande porte non sur une modification du loyer mais sur la conversion en équivalent financier de l'obligation de surveillance du bailleur de jour comme de nuit, devenue sans objet par suite du décès du bailleur ; qu'il s'ensuit que la demande est recevable ; que le bail litigieux fixe le montant du loyer mensuel à 3.000 F et comporte la clause particulière suivante : « le loyer appliqué tient compte de ce que la locataire participe à la surveillance du bailleur de jour comme de nuit » ; qu'il est ainsi établi que la mise à disposition du logement avait pour contrepartie le versement par la locataire d'une somme en espèces et l'exécution par elle d'une obligation de faire ; que si le contrat n'a pas prévu expressément le versement d'un complément de loyer dans le cas où l'obligation de surveillance ne serait plus possible, il convient, pour respecter l'équilibre contractuel, s'agissant d'un contrat à exécution successive, de substituer à l'obligation de surveillance, devenue impossible par suite du décès du bailleur, une obligation financière équivalente ; que le montant du loyer exigible contractuellement ne peut toutefois être fixé par référence à la seule valeur locative du marché ; que la Cour ne trouve pas au dossier les éléments nécessaires pour fixer l'équivalent financier de l'obligation devenue impossible ; qu'il convient dès lors de désigner un expert (arrêt, p. 4 et 5) ;

1°) ALORS QU' en l'état d'un contrat de location de locaux à usage d'habitation régi par les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, la réévaluation du loyer ou sa révision sont soumises à des conditions d'application strictes auxquelles les parties ne sauraient déroger ; qu'en décidant néanmoins que Maître Z... et Maître A..., ès qualités, étaient recevables à solliciter, en dehors des dispositions impératives de la loi, la conversion en équivalent financier de l'obligation de surveillance du bailleur de jour comme de nuit, du fait du décès du bailleur, ce qui en réalité constituait une réévaluation ou une révision du montant du loyer, la Cour d'appel a violé les articles 2, 10, 17 c et 17 d de la loi du 6 juillet 1989 ;

2°) ALORS QUE le contrat a force de loi entre les parties ; que lorsque le bailleur et le preneur ont décidé de fixer le loyer au paiement d'une somme d'argent assorti d'une obligation en nature, le juge ne saurait porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties en procédant à la conversion de cette obligation en nature, impossible à exécuter du fait de la survenance du décès du bailleur, en une obligation financière, à défaut de stipulation expresse prévue au contrat de bail en ce sens ; qu'en décidant néanmoins qu'il convenait, pour respecter l'équilibre contractuel, de substituer à l'obligation de surveillance du bailleur une obligation financière équivalente, du fait du décès dudit bailleur, après avoir constaté que le bail n'avait prévu aucun complément de loyer dans le cas où l'obligation de surveillance ne serait plus possible à raison de cette circonstance, la Cour d'appel a, en toute hypothèse, violé l'article 1134 du Code civil."
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