Par cet arrêt :

"Vu l'article 695 du code civil ;

Attendu que le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 22 septembre 2010), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 13 mai 2009, n 08-15. 819), que les époux X... ont assigné leurs voisins, les époux Y..., en négation d'une servitude de passage sur leur fonds ;

Attendu que, pour les débouter de cette demande, l'arrêt, après avoir constaté que l'acte notarié du 13 avril 1990 aux termes duquel les époux Y...avaient acquis auprès de Mme Z...leurs parcelles 770 et 786 mentionnait expressément que les propriétaires de l'immeuble 770 profitaient d'un droit de passage commun sur la partie non construite de l'immeuble 771, lequel appartient actuellement aux époux X... , et que la mention de l'existence de cette servitude de passage apparaissait également dans un acte notarié d'acquisition du 23 septembre 1909 aux termes duquel l'auteur de Mme Z...avait acquis auprès de Mme A... une grange dont les confrontations étaient nettement précisées, relève qu'aux termes de l'acte notarié d'acquisition du 12 juillet 2002 passé entre les époux X... et Mme B...il est expressément indiqué que la bande de terrain vendue supporte un droit de passage qui est commun à l'immeuble 784 appartenant aux acquéreurs, à l'immeuble 770 appartenant à Mme Y..., et au garage vendu, et retient que, dans ces conditions, la référence à l'article 1337 du code civil qui prescrit que l'acte recognitif doit faire référence au titre constitutif de la servitude est sans portée dans cette affaire où il existe des actes authentiques concordants qui se suffisent à eux-mêmes, dès lors que l'acte d'acquisition des époux Y...mentionnant la servitude est confirmé par les titres mêmes des époux X... et de leurs auteurs qui relatent l'existence de cette servitude sans contestation des signataires ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que le titre invoqué par les époux Y...était un titre recognitif qui ne faisait pas référence au titre constitutif de la servitude, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 septembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Limoges ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. et Mme Y...la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille douze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. et Mme X...

Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR rejeté les demandes des époux X... tendant à voir juger qu'il n'existait pas de servitude de passage s'exerçant, au profit du fonds des époux Y..., sur la parcelle C 1406 ;

AUX MOTIFS QUE sur le fondement de l'article 691 alinéa 1 du Code civil, les servitudes continues non apparentes et les servitudes continues, apparentes ou non apparentes ne peuvent s'établir que par titre ; que selon l'article 695 du Code civil, le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peuvent être remplacées que par un titre recognitif de l servitude et émaner du propriétaire du fond asservi ; qu'enfin, en application de l'article 1337 du Code civil, le titre recognitif doit faire référence au titre constitutif de la servitude ; que sur l'existence de la servitude, qu'au cas d'espèce pour décider que les époux Y...bénéficiaient bien d'une servitude de passage sur la parcelle C 771 on peut d'abord constater que l'acte authentique du 13 avril 1990 constituant leur titre précise que les propriétaires de la parcelle C 770 profitent d'un droit de passage commun sur la partie non constructible de l'immeuble C 771, que cette mention se retrouve dans l'acte du 23 septembre 1909 par lequel Monsieur Edmond Z..., auteur de Denis Z...avait acquis l'immeuble de Monsieur Léonce A...et qui contenait la mention d'un chemin de servitude ; que l'on peut constater en second lieu que ces mentions de l'existence de la servitude sont surtout confirmées par l'acte d'acquisition lui-même des époux X... du 12 juillet 2002, qui précise que la parcelle C 1406 qu'ils acquièrent et qui est issue de la division de la parcelle C 771 est une bande de terrain qui supporte un droit de passage commun à l'immeuble C n° 784 leur appartenant et au n° 770 section C appartenant à Madame Y...; que ces mentions précises et concordantes dans des actes authentiques concernant chacun des parties ne peuvent, en application des articles 1319 et 1320 du Code civil, se voir opposer les simples attestations, invoquées par les époux X..., des époux B...qui témoignent, Madame B..., étant la venderesse de la parcelle C 1406, que c'est le notaire qui a prix l'initiative de mentionner cette servitude ; que l'on peut remarquer qu'un tel acte notarié constituerait dès lors le crime de faux en écriture authentique dont les époux X... se gardent bien de ses plaindre ; que dans ces conditions, que la référence à l'article 1337 du Code civil qui prescrit que l'acte recognitif doit faire référence au titre constitutif de la servitude qui a entraîné la cassation est sans portée dans cette affaire om il existe des actes authentiques concordants qui ses suffisent à eux-mêmes, dès lors que l'acte d'acquisition des époux Y...mentionnant la servitude et confirmé par les titres mêmes des époux X...et leurs auteurs qui relatent l'existence de cette servitude sans contestation des signataires ; que sur l'emplacement de la servitude, les époux X... soutiennent maintenant que cette servitude n'existerait pas entre les immeubles 784 et 770 mais viserait un passage entre les parcelles 770 et 786 propriété H...; que cependant sur ce point, aux termes de l'acte notarié d'acquisition du 13 avril 1990 par les époux Y...de Denise Z...des parcelles C 770 et 786 il est mentionné expressément que les propriétaires de l'immeuble C 770 profitent d'un droit de passage commun sur la partie non construite de l'immeuble C 771, que cette partie non construite ne peut qu'être au vu du plan cadastral versé au débat que la bande de terrain objet de l cession du 12 juillet 2002 entre les époux X... et Germaine G...et longeant le mur sud-ouest de la maison construite sur C 770 ; que ce constat est parfaitement adéquat comme l'a justement constaté le Tribunal avec la mention figurant dans l'acte du 23 septembre 1909 portant acquisition par Edmond Z...de Léonce A... : « 2 d'une grange … ensemble les cours … attenants et en dépendant confrontant à la voie publique un chemin de servitude, au susdit chemin rural du cimetière qui la sépare de la maison et possession de H...Gendre I... … » ; que dès lors le seul emplacement possible pour un chemin de servitude est bien la parcelle C 1406 issue de la division en deux parties de la parcelle C 771 située entre les parcelles C 770 et C 784 et ay sud-ouest de la parcelle C 770 ; que le jugement mérite donc confirmation ;

1°) ALORS QUE les servitudes conventionnelles discontinues, apparentes ou non, ne peuvent s'établir que par titre ; que de telles servitudes ne peuvent être établies par les seules énonciations du titre émanant du propriétaire du fonds dominant, sauf le cas où le propriétaire du fonds servant a été partie à cet acte ; qu'en se fondant, pour constater l'existence d'une servitude de passage s'exerçant, au profit de la parcelle C 770 appartenant aux époux Y..., sur la parcelle C 1406 appartenant aux époux X... et sur les énonciations de l'acte authentique du 13 avril 1990 constituant leur titre et de l'acte d'acquisition du 23 septembre 1909 conclu entre Edmond Z..., auteur de Madame Denise Z...et Monsieur Léonce A... , actes émanant des propriétaires successifs du fond dominant, auxquels les propriétaires du fonds servant n'étaient pas parties, la Cour d'appel a violé l'article 691 du Code civil ;

2°) ALORS QUE le titre constitutif d'une servitude discontinue ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude et émanant du propriétaire du fonds asservi ; qu'un tel titre recognitif doit nécessairement faire référence au titre constitutif de la servitude ; qu'en se fondant, pour constater l'existence d'une servitude de passage s'exerçant, au profit de la parcelle C 770 appartenant aux époux Y..., sur la parcelle C 1406 appartenant aux époux X... , sur l'acte notarié du 12 juillet 2002 conclu entre les époux X...et Madame Germaine G..., sans constater que celui-ci faisait référence au titre constitutif de la servitude, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 695 du Code civil ;

3°) ALORS QUE seules les énonciations qui font état de faits personnellement constatées par l'officier public font foi jusqu'à inscription de faux ; qu'en considérant que les « mentions précises et concordantes dans des actes authentiques concernant chacune des parties » (arrêt p. 4, al. 3), vaudraient jusqu'à inscription de faux, quand ces mentions n'étaient pas relatives à des énonciations qui auraient été personnellement constatées par les notaires rédacteurs des actes en cause, la Cour d'appel a violé les articles 1319 et 1320 du Code civil."

Principe affirmé par cet arrêt :

"Vu les articles 637 et 686 du code civil ;

Attendu qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ; que s'il est permis aux propriétaires d'établir sur leur fonds ou en faveur de leurs propriétés telles servitudes que bon leur semble, c'est à la condition que les services établis ne soient imposés ni à la personne ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 mai 2010) que le propriétaire de l'immeuble sis ... à Alfortville a conclu en 1954 avec l'Electricité de France une convention par laquelle il donnait à bail à celle-ci une parcelle de 20 m ² dépendant de l'immeuble en cause, aux fins d'y édifier un poste de transformateur, pour une durée de trente ans et moyennant un loyer ; qu'acquéreur en 2004 de l'immeuble, la société civile immobilière des Jean, désireuse d'effectuer des travaux, a demandé le déplacement du transformateur ; que devant le refus d'Electricité de France, la société civile immobilière des Jean a demandé la conclusion d'un nouveau bail ; qu'Electricité de France a exposé que la convention de 1954 n'était pas constitutive d'un bail mais d'une servitude grevant l'immeuble ; que la société civile immobilière des Jean a alors assigné Electricité de France pour voir ordonner la conclusion d'un nouveau bail actualisé ;

Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt énonce par motifs propres et adoptés que la convention de 1954 doit s'analyser en une convention de servitude ayant pour objet d'instaurer une charge grevant le terrain en cause au profit d'un fonds dominant, en l'espèce constitué par le réseau de distribution électrique ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le réseau de distribution électrique ne peut constituer un fonds dominant la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société ERDF aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société ERDF à payer à la société civile immobilière des Jean la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société ERDF ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, troisième chambre civile, et prononcé par Madame le président en l'audience publique du treize juin deux mille douze, signé par Mme Fossaert, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt ;

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société des Jean

PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a débouté la SCI DES JEAN des demandes qu'elle formait contre la société ERDF ;

AUX MOTIFS QUE « la SCI a acquis le 30 décembre 2004 un immeuble sis ... à Alfortville sur le terrain duquel se trouve un transformateur EDF ; qu'après avoir en vain sollicité le déplacement de ce poste, EDF se prévalant d'une convention signée en 1954 avec le propriétaire de l'époque, la SCI l'a assignée aux fins qu'elle reprend devant la cour, le tribunal l'ayant déboutée de ses demandes en retenant qu'en dépit de sa dénomination de bail l'acte de 1954 devait s'analyser en une convention de servitude, désormais acquise au profit d'EDF ; qu'au soutien de son appel la SCI fait valoir que le premier juge ne pouvait requalifier le contrat de bail, qui prévoyait le paiement d'un loyer, répondait aux conditions des articles 1709 et suivants du code civil et résultait de la commune intention des parties, en constitution d'une servitude, laquelle ne se présume pas, et que la prescription acquisitive est incompatible avec la situation de locataire ; que la société EDF réplique que la convention en cause présente toutes les caractéristiques d'une convention de servitude, quant à son objet, sa durée, son prix (symbolique) et au fait qu'elle a été enregistrée et transcrite au bureau des hypothèques, ce qui n'est pas l'usage en matière de baux, et que l'article 690 du code civil est applicable ; qu'en cause d'appel la société appelante reprend l'argumentation qu'elle avait soutenue devant le premier juge, qui a répondu par des motifs pertinents que la cour adopte ; qu'il suffit de rappeler que l'objet de la convention signée en 1954 consistait dans la mise à disposition par le propriétaire de l'immeuble d'un terrain de 20 m ² environ sur l'emplacement duquel EDF édifierait un local à usage de transformateur auquel elle aurait libre accès, et de préciser que la redevance annuelle de 100F prévue en contrepartie correspond à une somme de 2 €, ce qui ne saurait correspondre à la contrepartie financière sérieuse caractérisant le louage de choses ; qu'il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris » (arrêt, p. 2 et 3) ;

Et AUX MOTIFS ADOPTES QUE « qu'il résulte des débats et de l'examen des pièces produites, que la SCI DES JEAN a acquis le 30 décembre 2004 un ensemble immobilier comportant notamment un terrain sur lequel est implanté un poste de transformation électrique dénommé poste « Flore » ; qu'il existe une convention intitulée « bail », enregistrée le 10 septembre 1954 et convenue entre l'Electricité de France et la société Ateliers LBM, propriétaire d'alors, relative à l'édification du poste ; qu'en dépit de la dénomination précitée de la convention en cause, il y a lieu de relever que celle-ci doit s'analyser en une convention de servitude ; qu'en effet elle a pour objet d'instaurer une charge grevant le terrain en cause, au profit d'un fond dominant en l'espèce constitué par le réseau de distribution électrique, moyennant une redevance symbolique et pour une durée de trente ans ; qu'il y a de surcroît lieu de constater que cette convention a été enregistrée au Bureau des hypothèques de la Seine ; que dès lors, dans la mesure où l'installation du poste date de 1954 et que l'occupation a été continue et apparente sans relever d'un bail réel, il y a lieu de constater que l'occupation du terrain par le poste constitue une servitude désormais acquise au profit de la société EDF impliquant de débouter la SCI DES JEAN de l'ensemble de ses demandes » (jugement, p. 3) ;

ALORS QU'une servitude ne peut être établie que sur un fonds pour le service d'un autre fonds ; qu'au cas d'espèce, en écartant la qualification de bail au profit de celle de servitude conventionnelle, pour régir les rapports entretenus entre la SCI DES JEAN et la société ERDF, quand il résultait de leurs propres constatations qu'il n'existait pas de fonds dominant, puisque la prétendue servitude avait été constituée au profit du « réseau de distribution électrique », les juges du fond ont violé les articles 637, 639, 686 et 687 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a débouté la SCI DES JEAN des demandes qu'elle formait contre la société ERDF ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE « dans la mesure où l'installation du poste date de 1954 et que l'occupation a été continue et apparente sans relever d'un bail réel, il y a lieu de constater que l'occupation du terrain par le poste constitue une servitude désormais acquise au profit de la société EDF impliquant de débouter la SCI DES JEAN de l'ensemble de ses demandes » (jugement, p. 3, alinéa 2 in fine) ;

ALORS QUE celui qui a commencé à posséder pour autrui est toujours présumé posséder au même titre, s'il n'y a preuve du contraire ; qu'au cas d'espèce, à supposer que les juges du fond aient considéré qu'en toute hypothèse, la société ERDF (venant aux droits de la société EDF) avait acquis la servitude litigieuse par prescription, l'arrêt devrait être censuré pour violation des articles 690 et 2257 du Code civil, dès lors qu'il était retenu par ailleurs que la possession de la servitude par la société ERDF résultait d'une 
convention, peu important sa qualification exacte, de sorte que seule une interversion de son titre pouvait lui permettre de posséder à titre de propriétaire et que les juges du fond n'ont pas relevé les actes manifestant la volonté de la société ERDF de se comporter en véritable propriétaire en contradiction avec les droits de la SCI DES JEAN."