Dans cet arrêt, la Cour de cassation considère que c'est avant même la signature de la promesse unilatérale de vente que le pacte de préférence doit être respecté.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 25 avril 2017), que Mme X... est bénéficiaire d'un pacte de préférence consenti par M. Z... le 28 octobre 1999, pour une durée de dix ans, et portant sur deux lots dans un immeuble en copropriété ; que, M. Z... ayant vendu ces lots à M. F... par acte notarié du 16 novembre 2009, précédé d'une promesse unilatérale de vente par acte notarié du 2 septembre 2009, Mme X..., estimant que la vente était intervenue en violation du pacte de préférence, les a assignés, ainsi que les notaires et l'agence immobilière Archipel immobilier, en annulation de la vente, substitution dans les droits de l'acquéreur, expulsion de celui-ci et paiement de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le deuxième moyen :

Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu que, pour rejeter les demandes de Mme X..., l'arrêt retient que la lettre du pacte de préférence ne permet pas de conclure qu'en cas d'intention de vendre l'obligation de laisser la préférence à la bénéficiaire grève le pré-contrat, que seule la date de l'échange des consentements est à prendre en considération et que, l'acte signé entre M. Z... et M. F... le 2 septembre 2009 étant une promesse unilatérale de vente, la vente ne pouvait prendre effet qu'à la levée de l'option, intervenue postérieurement à la date d'échéance du pacte ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le pacte de préférence implique l'obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu'il décide de vendre le bien, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen :

Vu l'article 625 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation sur le deuxième moyen entraîne, par voie de conséquence, l'annulation de l'arrêt en ses dispositions relatives à l'indemnisation du préjudice de Mme X... ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 avril 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France, autrement composée ;

Condamne M. Z..., M. F... , la SCP Belhumeur Hayot et Tripet, la SCP Michel L..., André A..., Anne-Claire G... et la société Archipel immobilier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer la somme de 3 000 euros à Mme X... et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six décembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour Mme X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure EN CE QU'il a ayant infirmé le jugement, débouté Mme X... de toutes ses demandes ;

AUX MOTIFS QUE « l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 février 2017 sur le rapport de Mme Caroline Deryckere, conseillère, devant la cour composée de : président, M. Jean-Christophe Bruyère, président de chambre, assesseur, Mme Caroline Deryckere, conseillère, assesseur, Mme Emmanuelle Triol, conseillère, en présence de Mme G. Buseine, conseillère stagiaire, qui en ont délibéré » (arrêt, p. 2) ;

ALORS QUE, premièrement, sauf disposition particulière, les juges statuent en nombre impair ; que quatre magistrats, c'est-à-dire un nombre pair, ont délibéré ; que l'arrêt encourt la nullité pour avoir été rendu en méconnaissance de l'article L 121-2 du code de l'organisation judiciaire ensemble l'article 430 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, deuxièmement, les auditeurs de justice peuvent siéger en surnombre et participer avec voix consultative aux délibérés des juridictions civiles ; qu'au cas d'espèce, Mme Buseine, conseiller stagiaire, a participé au délibéré avec voix délibérative ; que l'arrêt encourt la nullité pour avoir été rendu en méconnaissance de l'article 19 de l'ordonnance n°58-1270 du 22 décembre 1958 ;

ALORS QUE, à tout le moins, les auditeurs de justice peuvent siéger en surnombre et participer avec voix consultative aux délibérés des juridictions civiles ; qu'en indiquant que Mme Buseine, conseiller stagiaire, a participé au délibéré sans indiquer si cela était avec voix consultative ou délibérative les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 19 de l'ordonnance n°58-1270 du 22 décembre 1958.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure

EN CE QU'il a ayant infirmé le jugement, débouté Mme X... de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la vente du 16 novembre 2009, subsidiairement à sa substitution aux droits de M. F... , plus subsidiairement encore à réparation de son préjudice ;

AUX MOTIFS QUE « il doit être rappelé que le pacte de préférence avait été conclu pour une durée de dix ans, à échéance du 28 octobre 2009 ; qu'il était donc parfaitement loisible à M. Z... d'attendre l'expiration de ce délai pour céder les lots qu'il détenait dans la copropriété sans encourir aucun reproche de fraude aux droits de Mme X... ; qu'en réalité, il démontre très bien que dès la séparation du couple, il a envisagé de se dessaisir de ces biens, et a tenté de connaître l'intention de cette dernière quant à la reprise des lots ; que cette dernière ne dément pas n'avoir jamais répondu à aucun des courriers reçus en ce sens, ni n'offre de démontrer qu'elle ait exprimé sa volonté dans un sens ou dans l'autre par quelque moyen que ce soit ; que si les approches de M. Z... tentées les premières fois ne revêtaient pas les formes prévues au pacte de préférence, tel n'est pas le cas de l'initiative de la société Orpi archipel immobilier en date du 29 juillet 2008, que Mme X... a laissée sans réponse ; qu'il n'est pas précisé pour quelles raisons le compromis signé à cette époque n'a pas été réitéré, mais s'il l'avait été, Mme X... n'aurait en aucun cas pu se plaindre de cette vente ; que quoi qu'il en soit, il est parfaitement admissible au vu de cette attitude de Mme X..., que pour garantir l'efficacité de son acte, et éviter de placer un autre candidat acquéreur en insécurité juridique, à un an de l'échéance du pacte, M. Z... ait préféré attendre l'expiration du droit de Mme X... ; que la lettre du pacte de préférence ne permet pas de conclure qu'en cas d'intention de vendre, l'obligation de laisser la préférence à la bénéficiaire grève le précontrat ; que par conséquent, à moins d'une promesse synallagmatique de vente valant vente dont la date serait incluse dans la période de validité du pacte, seule la date de l'échange définitif des consentements est à prendre en considération ; qu'en l'espèce, la promesse de vente signée entre M. Z... et M. F... le 2 septembre 2009 constitue une promesse de vente irrévocable de M. Z..., à des conditions spécifiées, consentie pour une durée limitée au 13 novembre 009, comprenant un certain nombre de conditions suspensives, et précisant que le bénéficiaire est libre d'en user si bon lui semble à son profit ; que s'il existe une clause d'indemnité d'immobilisation celle-ci d'un montant modique de 3 500 euros n'est pas de nature à influer sur le consentement du bénéficiaire, de sorte que l'acte du 2 septembre 2009 doit être qualifié de promesse unilatérale de vente ; que la vente en elle-même ne pourrait prendre effet que lors de la levée de l'option du bénéficiaire, manifestant la rencontre des volontés du vendeur et de l'acquéreur ; que M. F... ayant exercé la levée de l'option postérieurement au 28 octobre 2009, et antérieurement au 13 novembre 2009 il n'y a eu aucune violation du pacte de préférence, ni fraude aux droits de Mme X..., laquelle ne peut qu'être déboutée de l'ensemble de ses demandes ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté Mme X... de ses demandes d'annulation de la vente, de substitution et d'expulsion et infirmé en toutes ses autres dispositions » (arrêt, pp. 6-7) ;

ALORS QUE, premièrement, le pacte de préférence oblige le promettant à offrir au bénéficiaire de contracter aux conditions auxquelles il se propose de s'engager ; que le promettant à un pacte de préférence ne peut consentir une promesse unilatérale de vente sans l'offrir au bénéficiaire du pacte de préférence ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1134 devenu 1103 et 1123 du code civil ;

ALORS QUE, deuxièmement, la fraude suppose l'intention d'éluder un engagement ; qu'en écartant toute fraude de M. Z... aux droits de Mme X..., alors qu'elle constatait que M. Z... avait consenti une promesse unilatérale de vente à une date où le pacte de préférence produisait effet, laissant au bénéficiaire de la promesse la possibilité de lever l'option postérieurement à l'expiration du pacte de préférence, privant ainsi Mme X... du bénéfice du pacte, la cour d'appel de Fort-de-France a violé l'article 1134 devenu 1103 et 1123 du même code.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure

EN CE QU'il a ayant infirmé le jugement, débouté Mme X... de sa demande tendant au prononcé de la nullité de la vente du 16 novembre 2009, subsidiairement à sa substitution aux droits de M. F... , plus subsidiairement encore à réparation de son préjudice ;

AUX MOTIFS QUE « il doit être rappelé que le pacte de préférence avait été conclu pour une durée de dix ans, à échéance du 28 octobre 2009 ; qu'il était donc parfaitement loisible à M. Z... d'attendre l'expiration de ce délai pour céder les lots qu'il détenait dans la copropriété sans encourir aucun reproche de fraude aux droits de Mme X... ; qu'en réalité, il démontre très bien que dès la séparation du couple, il a envisagé de se dessaisir de ces biens, et a tenté de connaître l'intention de cette dernière quant à la reprise des lots ; que cette dernière ne dément pas n'avoir jamais répondu à aucun des courriers reçus en ce sens, ni n'offre de démontrer qu'elle ait exprimé sa volonté dans un sens ou dans l'autre par quelque moyen que ce soit ; que si les approches de M. Z... tentées les premières fois ne revêtaient pas les formes prévues au pacte de préférence, tel n'est pas le cas de l'initiative de la société Orpi archipel immobilier en date du 29 juillet 2008, que Mme X... a laissée sans réponse ; qu'il n'est pas précisé pour quelles raisons le compromis signé à cette époque n'a pas été réitéré, mais s'il l'avait été, Mme X... n'aurait en aucun cas pu se plaindre de cette vente ; que quoi qu'il en soit, il est parfaitement admissible au vu de cette attitude de Mme X..., que pour garantir l'efficacité de son acte, et éviter de placer un autre candidat acquéreur en insécurité juridique, à un an de l'échéance du pacte, M. Z... ait préféré attendre l'expiration du droit de Mme X... ; que la lettre du pacte de préférence ne permet pas de conclure qu'en cas d'intention de vendre, l'obligation de laisser la préférence à la bénéficiaire grève le précontrat ; que par conséquent, à moins d'une promesse synallagmatique de vente valant vente dont la date serait incluse dans la période de validité du pacte, seule la date de l'échange définitif des consentements est à prendre en considération ; qu'en l'espèce, la promesse de vente signée entre M. Z... et M. F... le 2 septembre 2009 constitue une promesse de vente irrévocable de M. Z..., à des conditions spécifiées, consentie pour une durée limitée au 13 novembre 009, comprenant un certain nombre de conditions suspensives, et précisant que le bénéficiaire est libre d'en user si bon lui semble à son profit ; que s'il existe une clause d'indemnité d'immobilisation celle-ci d'un montant modique de 3 500 euros n'est pas de nature à influer sur le consentement du bénéficiaire, de sorte que l'acte du 2 septembre 2009 doit être qualifié de promesse unilatérale de vente ; que la vente en elle-même ne pourrait prendre effet que lors de la levée de l'option du bénéficiaire, manifestant la rencontre des volontés du vendeur et de l'acquéreur ; que M. F... ayant exercé la levée de l'option postérieurement au 28 octobre 2009, et antérieurement au 13 novembre 2009 il n'y a eu aucune violation du pacte de préférence, ni fraude aux droits de Mme X..., laquelle ne peut qu'être déboutée de l'ensemble de ses demandes ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté Mme X... de ses demandes d'annulation de la vente, de substitution et d'expulsion et infirmé en toutes ses autres dispositions » (arrêt, pp. 6-7) ;

ALORS QUE le jugement doit être motivé ; que Mme X... demandait la réparation du préjudice éprouvé du fait de devoir partager une villa avec une autre famille (conclusions, p. 8) ; que faute de motiver l'infirmation du jugement et le rejet de cette demande, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile."

Cet arrêt juge que la stipulation d'un délai ou d'un prix n'est pas une condition de validité du pacte de préférence .

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 30 janvier 2001), que les époux X... ont, par acte du 1er mars 1996, promis de vendre à M. Y..., une parcelle de bois cadastrée section F numéro 576 au prix de 12 000 francs ; que, par acte sous seing privé du 15 janvier 1997, les parties ont signé une promesse synallagmatique de vente portant sur la même parcelle et contenant un droit de préférence au profit de M. Y... concernant une parcelle voisine cadastrée section F numéro 564 ; que les époux X... ont refusé de réitérer la vente par acte authentique ;

Attendu que les époux X... font grief à la cour d'appel d'avoir déclaré la vente parfaite, alors, selon le moyen, que, dans leurs conclusions, les époux X... ont fait valoir que l'acte litigieux avait été rédigé et formalisé sans le concours d'un professionnel des transactions immobilières et qu'à défaut de toute compétence dans cette matière, ils n'avaient bénéficié d'aucune information sur la nature de l'acte qui leur était présenté par M. Y... ; que celui-ci avait utilisé des formules qui avaient pour but de leur cacher qu'ils s'engageaient définitivement à vendre leur parcelle, en dépit de leur refus catégorique antérieur ; qu'en outre, l'acte litigieux contient une seconde stipulation qui évoque la vente d'une autre parcelle comme une opération hypothétique ; que M. Y... a ainsi couché en un seul acte deux conventions portant sur des biens différents ayant des objets différents et requérant des formes également différentes et ce, afin d'abuser le consentement des époux X... ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen d'où il s'évinçait que les époux X... avaient été victimes des manoeuvres dolosives qui les avaient conduits à signer un acte dont ils n'avaient pas compris la portée, la cour d'appel, qui s'est bornée à affirmer qu'il n'était pas démontré que des manoeuvres étaient imputables à M. Y... a, en statuant ainsi, violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les termes "promesse" et "consentement à la vente" contenaient en eux-mêmes la souscription d'une obligation de vendre et non un engagement hypothétique, que s'ils visaient un événement futur, celui-ci était inéluctable et proche, et que l'acte litigieux faisait suite à une promesse de vente non discutée, sans que les époux X... n'aient démontré qu'ils avaient fait de la signature de l'acte authentique la condition même de leur engagement, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que les époux X... ne démontraient pas l'existence d'un dol, sans être tenue de répondre à des conclusions faisant état de la présence dans la même promesse de stipulations relatives à la vente d'une autre parcelle ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en ses deux autres branches, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'ayant retenu que l'acte litigieux avait été signé au domicile des époux X..., ces derniers entretenaient avec le vendeur des relations régulières et bonnes, que l'opération portait sur une parcelle dont ils ne prétendaient pas qu'ils avaient une moindre connaissance que l'acheteur, que la promesse synallagmatique faisait suite à une promesse de vente non critiquée et concrétisait l'option d'acquérir de son bénéficiaire, la cour d'appel en a exactement déduit que les dispositions de l'article L. 121-21 du Code de la consommation étaient inapplicables ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que les deux attestations produites étaient circonstanciées, que la première était confortée par "l'indicateur du marché des forêts en France en 1999" et retenait une valeur maximale de 10 000 francs l'hectare, que la seconde attestation visait une valeur de fonds de 9 801 francs et une valeur de superficie de 20 000 francs outre une valeur de chasse et émanait d'un expert impliqué dans un litige ayant mis en conflit les parties à la procédure et un tiers pour lequel il avait intercédé, sans allusion à une vileté de prix, la cour d'appel a caractérisé l'absence d'éléments vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion et a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu l'article 1174 du Code civil ;

Attendu que toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige ;

Attendu que, pour déclarer sans valeur la clause insérée à l'acte du 15 janvier 1997 aux termes de laquelle M. et Mme X... accordaient, à M. Y... un "droit de préférence" non limité dans le temps, en cas de vente de la parcelle numéro 564, l'arrêt retient que l'obligation de proposer de vendre un immeuble à des bénéficiaires déterminés sans qu'aucun prix ne soit prévu est purement potestative et ne constitue pas un pacte de préférence ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la condition potestative doit émaner de celui qui s'oblige, et que la prédétermination du prix du contrat envisagé et la stipulation d'un délai ne sont pas des conditions de validité du pacte de préférence, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré le pacte de préférence sans valeur, l'arrêt rendu le 30 janvier 2001, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes ;

Condamne les époux X... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à M. Y... la somme de 1 900 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze janvier deux mille trois."