BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Cet article peut être invoqué par les salariés chargés de l’entretien d’un immeuble vendu :

 « Attendu que la société nationale immobilière (SNI), qui exploitait à Nîmes un ensemble immobilier à usage locatif dénommé "le Clos d'Orville" où étaient employés des salariés chargés du gardiennage et de l'entretien, a informé ce personnel, le 15 juillet 2003, de la reprise prochaine de cette résidence par la société d'HLM Vaucluse logement (Vaucluse logement) et du transfert des contrats de travail à cette dernière, au premier jour du mois suivant la conclusion de l'acte de vente ; que le 24 novembre 2003, la société SNI a vendu l'ensemble immobilier à la société Vaucluse logement, par un acte notarié qui prévoyait la poursuite de divers contrats par l'acquéreur et, notamment, des contrats de travail des salariés qui étaient attachés, aux conditions prévues dans un état annexé à cet acte ; que la société Vaucluse logement a proposé le 11 décembre 2003 de nouveaux contrats de travail aux salariés, qui lui ont répondu le 18 décembre suivant que leurs contrats devaient se poursuivre de plein droit avec elle, en application de l'article L. 122-12 du code du travail ; que le 9 janvier 2004, les salariés ont été licenciés par la société SNI pour motif économique ; qu'ils ont saisi la formation de référé du conseil de prud'hommes de Montpellier pour obtenir la poursuite de leurs contrats de travail en l'état, en demandant ensuite en appel le paiement de provisions ;

Sur les premiers moyens réunis des pourvois des sociétés SNI et Vaucluse logement,

Attendu que les sociétés SNI et Vaucluse logement font grief à l'arrêt attaqué (Montpellier, 15 septembre 2004), d'avoir ordonné la poursuite des contrats de travail par cette dernière en l'état alors, selon le moyen de la société SNI :

1 / qu'un immeuble à usage locatif ne constitue pas un ensemble organisé de personnes et d'éléments corporels ou incorporels permettant l'exercice d'une activité économique poursuivant un objectif propre de sorte que les contrats de travail des employés chargés de son entretien ne pouvaient être transférés, dans le cadre de l'article L. 122-12 du code du travail, au nouveau propriétaire de l'immeuble, lors de sa cession ; que dès lors en retenant que la description de l'opération de transfert de la propriété de 360 logements appartenant à la société SNI, avec les baux y afférent, le dispositif constitué par les gardiens d'immeubles, les employés d'immeubles, et l'ensemble des contrats relatifs aux assurances et autre, s'inscrivait dans le cadre de l'application de l'article L. 122-12 du code du travail de sorte que les contrats de travail litigieux devaient être transférés en l'état à la société d'HLM Vaucluse logement acquéreur de la résidence "Le Clos d'Orville", la cour d'appel a violé par fausse application les dispositions de l'article susvisé ;

2 / qu'en retenant leur compétence pour statuer en formation de référé sur les demandes des salariés, en raison d'un trouble illicite tiré d'une prétendue violation des dispositions de l'article L. 122-12 du code du travail, quand bien même cet article ne trouvait pas à s'appliquer au litige relatif à la cession d'un immeuble à usage locatif, de sorte que les conditions d'application des articles R. 516-30 et R. 516-31 du code du travail n'étaient pas réunies, en l'absence tant d'une obligation non sérieusement contestable que d'un trouble manifestement illicite, les juges des référés ont violé les dispositions de ces articles, ensemble l'article 484 du nouveau code de procédure civile, et commis un excès de pouvoirs ;

3 / qu'en retenant leur compétence pour statuer en formation de référé sur les demandes des salariés, en raison d'un trouble illicite tiré d'une prétendue violation des dispositions de l'article L. 122-12 du code du travail, sans caractériser l'existence d'un trouble manifestement illicite, les juges des référés ont privé leur décision de toute base légale au regard de l'article R. 516-31 du code du travail ;

et alors, selon le moyen de la société Vaucluse logement,

1 / que l'application de l'article L. 122-12 du ccode du travail n'a pas pour effet de rendre immuables le contrat de travail qui subsiste avec le nouvel employeur ; que, par suite, les dispositions de ce texte ne font pas obstacle à ce que le nouvel employeur, comme aurait pu le faire l'ancien employeur, apporte des modifications aux conditions de travail, voire au contrat de travail, sauf, dans ce dernier cas, pour le salarié qui ne les accepte pas à se considérer comme licencié ; qu'au cas d'espèce, en déduisant l'existence d'un trouble manifestement illicite de ce que la société d'HLM Vaucluse logement aurait exigé que les huit salariés repris acceptent des modifications à leur contrat de travail, ce qu'elle pouvait légitimement faire, la cour d'appel a violé les articles L. 122-12 et R. 516-31 du code du travail ;

2 / qu'en toute hypothèse, à l'occasion du transfert du contrat de travail en application des dispositions de l'article L. 122-12 du code du travail, le nouvel employeur peut modifier les conditions de travail des salariés repris ; qu'au cas d'espèce, en statuant comme ils l'ont fait, sans rechercher si les modifications proposées par la société d'HLM Vaucluse logement et notamment celles relatives à la mobilité des salariés ou à l'emploi de leur véhicule personnel ne constituaient pas de simples modifications des conditions de travail, la cour d'appel a privé leur décision de base légale au regard des articles L. 122-12 et R. 516-31 du code du travail ;

3 / qu'en cause d'appel, la société d'HLM Vaucluse logement avait fait valoir que les huit salariés ne pouvaient se prévaloir d'aucun intérêt à agir en référé, dans la mesure où à la date de l'assignation, aucune des parties ne contestaient que les contrats de travail avaient bien été transférés à compter du 1er décembre 2003, et qu'ils s'étaient poursuivis avec la société d'HLM Vaucluse logement, y compris après le licenciement du 9 janvier 2004 qui n'a eu aucun effet sur la situation de travail des salariés et n'a supprimé aucun emploi ; qu'en statuant comme ils l'on fait, sans répondre à cette fin de non-recevoir et sans rechercher si, compte tenu des conditions dans lesquelles s'était poursuivi leur contrat de travail, les salariés avaient conservé un intérêt à agir en référé, la cour d'appel a violé les articles 31 et 455 du nouveau code de procédure civile, ensemble les articles L. 122-12 et R. 516-31 du code du travail ;

Mais attendu, d'abord, que la cour d'appel, qui a retenu que la cession ne portait pas seulement sur un ensemble immobilier, mais qu'elle emportait également reprise du service de gardiennage et d'entretien qui en relevait, ainsi que des contrats nécessaires à l'exploitation de la résidence, a pu en déduire le transfert d'un ensemble organisé de personnes et d'éléments corporels et incorporels permettant l'exercice d'une activité économique poursuivant un objectif propre ».

(Cour de Cassation Chambre 14 février 2007)