BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Quels logements sont concernés ?

Le régime de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 s'applique principalement aux logements loués nus à usage de résidence principale du locataire.

Les locations meublées relèvent d'un régime spécifique, même si certaines règles sont proches.

Quel délai le propriétaire doit-il respecter ?

Le bailleur doit notifier le congé au moins six mois avant l'expiration du bail.

Si ce délai n'est pas respecté, le congé est inopposable au locataire et le bail est en principe reconduit.

Comment le congé doit-il être notifié ?

Le congé peut être délivré :

• par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;

• par acte de commissaire de justice ;

• par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La date à prendre en compte est celle de la réception effective du congé par le locataire.

Quelles mentions doivent obligatoirement figurer dans le congé ?

À peine de nullité, le congé doit notamment contenir :

• le motif de la vente ;

• le prix de vente ;

• les conditions essentielles de la vente ;

• la reproduction des dispositions légales relatives au droit de préemption du locataire lorsque celui-ci est applicable ;

• la notice d'information obligatoire prévue par les textes.

Une erreur ou une omission peut entraîner l'annulation du congé.

Le locataire est-il prioritaire pour acheter le logement ?

Oui.

Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire.

Celui-ci bénéficie d'un droit de préemption. Il est prioritaire pour acheter le bien au prix et aux conditions indiqués dans le congé.

De combien de temps le locataire dispose-t-il pour accepter ?

Le locataire dispose de deux mois pour accepter l'offre.

S'il indique qu'il financera son acquisition par un prêt immobilier, le délai pour signer l'acte authentique est porté à quatre mois.

Pendant cette période, le bail est prorogé jusqu'à la réalisation de la vente.

Que se passe-t-il si le propriétaire baisse ensuite son prix ?

Si le propriétaire décide finalement de vendre à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire, celui-ci bénéficie en principe d'un nouveau droit de préemption.

Le notaire doit alors lui notifier la nouvelle offre.

Le non-respect de cette obligation peut entraîner la nullité de la vente.

Le propriétaire peut-il donner congé immédiatement après avoir acheté un logement occupé ?

Pas toujours.

Lorsque le logement est acquis occupé, la loi impose, dans certains cas, un délai minimal avant que le nouvel acquéreur puisse délivrer un congé pour vendre.

Cette règle vise à protéger le locataire contre certaines opérations spéculatives.

Les locataires âgés bénéficient-ils d'une protection ?

Oui.

Sous certaines conditions d'âge et de ressources, le propriétaire ne peut pas donner congé sans proposer une solution de relogement répondant aux exigences légales.

Des exceptions existent, notamment lorsque le bailleur remplit lui-même certaines conditions prévues par la loi.

Le propriétaire est-il obligé de vendre après le congé ?

Le congé doit correspondre à un véritable projet de vente.

S'il apparaît que le propriétaire n'avait aucune intention réelle de vendre ou qu'il a utilisé ce motif de manière frauduleuse, le juge peut annuler le congé et condamner le bailleur à indemniser le locataire.

Quels sont les principaux motifs d'annulation d'un congé pour vendre ?

Les juridictions annulent régulièrement les congés lorsque :

• le préavis de six mois n'a pas été respecté ;

• le prix ou les conditions de vente sont incomplets ;

• la notice d'information obligatoire est absente ;

• le droit de préemption du locataire n'a pas été respecté ;

• le congé est frauduleux ;

• les règles protégeant les locataires âgés n'ont pas été appliquées.

Le locataire peut-il contester le congé ?

Oui.

Le locataire peut saisir le juge afin de demander l'annulation du congé lorsqu'il estime que les conditions prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas respectées.

Selon les circonstances, il peut également solliciter des dommages et intérêts.

Faut-il faire appel à un avocat ?

Le contentieux du congé pour vendre est particulièrement technique.

La validité du congé dépend de nombreuses conditions de fond et de forme. Une simple erreur peut suffire à entraîner sa nullité.

Que vous soyez propriétaire ou locataire, il est recommandé de faire vérifier la régularité du congé avant toute procédure judiciaire.

Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il vendre un logement occupé sans donner congé ?Oui. Il peut vendre le logement avec le bail en cours. L'acquéreur devient alors le nouveau bailleur.

Le locataire est-il obligé d'acheter ?
Non. Le droit de préemption est une faculté, jamais une obligation.

Le propriétaire peut-il changer d'avis ?
Le congé doit correspondre à une intention réelle de vendre. Un changement de circonstances peut être admis, mais un congé délivré de mauvaise foi ou dans un but frauduleux est susceptible d'être annulé.

Un congé irrégulier met-il fin au bail ?
Non. En principe, le bail est reconduit lorsque le congé est nul ou inefficace.

En résumé

Le congé pour vendre est un mécanisme protecteur qui cherche à concilier deux intérêts : le droit du propriétaire de disposer de son bien et le droit du locataire à la stabilité de son logement. Parce qu'il emporte des conséquences importantes, son régime est strictement encadré par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Avant de délivrer un congé ou d'en contester la validité, une analyse juridique approfondie est souvent indispensable.