BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Commission d'agence immobilière : une reconnaissance d'honoraires oblige-t-elle toujours à payer ?

La réponse est non.

La signature d'une reconnaissance d'honoraires ne suffit pas, à elle seule, à rendre un acquéreur ou un vendeur débiteur de la commission de l'agence immobilière. La rémunération de l'agent est strictement encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et par le décret du 20 juillet 1972, qui sont d'ordre public.

Avant de payer, il convient donc de vérifier plusieurs éléments essentiels : le mandat, l'acte de vente et la date de signature de la reconnaissance d'honoraires.

Une agence immobilière peut-elle réclamer une commission sans mandat ?

Non.

L'article 6 de la loi Hoguet interdit à un agent immobilier de négocier ou de s'engager sans être titulaire d'un mandat écrit préalable.

L'article 72 du décret du 20 juillet 1972 précise que ce mandat doit notamment définir son objet ainsi que les conditions de rémunération de l'intermédiaire.

En l'absence d'un mandat conforme, l'agent immobilier ne peut prétendre à aucune commission.

Le mandat doit-il préciser qui paie la commission ?

Oui.

L'article 73 du décret du 20 juillet 1972 prévoit que le mandat doit permettre de déterminer le montant de la rémunération et surtout la personne qui en supporte la charge.

Cette désignation est essentielle.

Si le mandat prévoit que les honoraires sont dus par le vendeur, l'agence ne peut pas réclamer ensuite cette commission à l'acquéreur, sauf si les conditions prévues par la réglementation sont régulièrement remplies.

Un bon de visite oblige-t-il l'acquéreur à payer les honoraires ?

Non.

Le bon de visite prouve seulement que l'acquéreur a visité le bien par l'intermédiaire de l'agence.

En revanche, il ne crée aucune obligation autonome de payer une commission.

La Cour de cassation a ainsi refusé de condamner un acquéreur qui avait signé un bon de visite dès lors que l'acte de vente ne mettait aucune commission à sa charge (Cass. 1re civ., 3 avril 2002, n° 99-20.206).

Une reconnaissance d'honoraires signée avant la vente est-elle toujours valable ?

Pas nécessairement.

La jurisprudence considère qu'une reconnaissance d'honoraires signée avant la réitération authentique de la vente ne peut pas servir à contourner les dispositions impératives de la loi Hoguet.

Autrement dit, un document signé lors de l'offre d'achat, du compromis de vente ou du mandat de recherche ne suffit pas à créer une obligation valable lorsque les conditions légales de rémunération ne sont pas réunies.

Peut-on signer une reconnaissance d'honoraires lors du compromis de vente ?

Oui, mais cela ne signifie pas qu'elle sera juridiquement efficace.

La Cour de cassation juge qu'une convention par laquelle une partie accepte de rémunérer l'agent immobilier n'est valable que si elle est conclue après la réitération authentique de la vente.

Une reconnaissance signée le jour du compromis ne constitue donc pas une convention postérieure au sens de la jurisprudence (Cass. 1re civ., 29 janvier 1991, n° 89-15.129).

Une reconnaissance d'honoraires peut-elle remplacer un mandat irrégulier ?

Non.

Une reconnaissance d'honoraires ne permet pas de régulariser l'absence de mandat, un mandat irrégulier ou une mauvaise désignation du débiteur de la commission.

La Cour de cassation refuse de considérer ce document comme un moyen de contourner les règles protectrices de la loi Hoguet.

L'acquéreur peut-il être condamné à payer une commission qui n'apparaît pas dans l'acte de vente ?

En principe, non.

La Cour de cassation a jugé qu'une reconnaissance d'honoraires signée lors d'un mandat de recherche ne pouvait justifier le paiement d'une commission dès lors que l'acte authentique ne mettait aucune rémunération à la charge de l'acquéreur (Cass. 1re civ., 27 juin 2006, n° 04-20.710).

L'acte authentique demeure donc un document déterminant.

Que se passe-t-il si le mandat met les honoraires à la charge du vendeur mais qu'un document les transfère à l'acquéreur ?

Une telle situation est particulièrement risquée.

Lorsque le mandat désigne le vendeur comme débiteur de la commission, une reconnaissance d'honoraires signée avant la vente par l'acquéreur ne permet pas, en principe, de modifier cette répartition.

La Cour de cassation a rappelé qu'un tel transfert est inopposable lorsqu'il intervient avant la réitération authentique (Cass. 1re civ., 24 avril 2013, n° 12-13.204).

Peut-on s'engager à payer une commission après la signature de l'acte authentique ?

Oui.

Une fois la vente définitivement réalisée, une partie peut librement conclure un engagement autonome de rémunérer l'agence immobilière.

La Cour de cassation admet cette possibilité à condition que cet engagement soit réellement postérieur à la vente et qu'il exprime une volonté nouvelle de payer la commission (Cass. 1re civ., 3 février 1993, n° 90-10.103).

Il ne s'agit pas d'une régularisation rétroactive mais d'une convention distincte.

Comment reconnaître un engagement valable après la vente ?

L'écrit doit notamment :

• être signé après l'acte authentique ;

• faire référence à cette vente ;

• identifier clairement l'agence bénéficiaire ;

• préciser le montant TTC de la commission ;

• définir les modalités de paiement ;

• exprimer sans ambiguïté une volonté nouvelle de rémunérer l'agence.

S'il s'agit d'une reconnaissance unilatérale de dette, elle devra également satisfaire aux exigences probatoires de l'article 1376 du Code civil.

Quand la commission de l'agence devient-elle exigible ?

En principe, la commission n'est due qu'une fois l'opération effectivement conclue et constatée dans un acte constatant l'engagement des parties, conformément à l'article 73 du décret du 20 juillet 1972.

Sauf stipulation régulière conforme aux textes, un simple compromis ou une promesse de vente ne suffit donc pas à rendre immédiatement exigible la rémunération de l'agence.

Que faut-il vérifier avant de payer une commission d'agence ?

Avant tout règlement, il est recommandé de comparer systématiquement :

• le mandat de l'agence ;

• le compromis de vente ;

• l'acte authentique ;

• la reconnaissance d'honoraires éventuellement invoquée.

Ces documents doivent être parfaitement cohérents.

Une reconnaissance d'honoraires signée avant la vente ou contraire aux stipulations du mandat et de l'acte authentique ne suffit généralement pas à établir une créance certaine au profit de l'agence.

À retenir

La signature d'une reconnaissance d'honoraires ne signifie pas automatiquement que la commission est due. En matière d'entremise immobilière, la rémunération de l'agent est soumise à un régime d'ordre public particulièrement strict. Les juridictions contrôlent avec rigueur la régularité du mandat, l'identité du débiteur de la commission, le contenu de l'acte de vente et la date exacte de l'engagement invoqué.

Avant de payer une commission, il est donc indispensable de vérifier que toutes les conditions prévues par la loi Hoguet et son décret d'application sont réunies. C'est souvent à ce stade que se joue l'issue d'un litige entre une agence immobilière et son client.