BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Metz, 11 juin 2024), par acte notarié du 17 octobre 2014, [N] [Y] et [U] [B], épouse [Y] (les promettants) ont consenti une promesse unilatérale de vente portant sur quatre parcelles moyennant le prix de 133 768,95 euros, expirant le 31 décembre 2020, à M. [D] (le bénéficiaire), preneur en place en vertu d'un bail à long terme signé à son profit le 21 novembre 2002.

2. Les promettants se sont réservés la propriété d'environ 50 ares le long du chemin communal, situés sur l'une de ces parcelles, cadastrée section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2].

3. [U] [Y] est décédée le 27 octobre 2014 et [N] [Y] le 3 novembre suivant, laissant pour leur succéder Mmes [G], [Z] et [P] [Y] (les consorts [Y]).

4. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 20 mars 2017, les consorts [Y] ont notifié au bénéficiaire la révocation de la promesse unilatérale de vente.

5. Par acte du 4 septembre 2017, ce dernier a assigné les consorts [Y] en exécution forcée de la promesse, subsidiairement en paiement de dommages-intérêts.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

6. Le bénéficiaire fait grief à l'arrêt de dire nulle et de nul effet la promesse unilatérale de vente, alors « que l'erreur postule que la volonté d'un contractant ait été déterminée par une conviction erronée sur une qualité essentielle de la chose vendue ; que, selon l'arrêt, il résulte de la promesse de vente du 17 octobre 2014 que M. et Mme [Y] ont commis une erreur sur les qualités essentielles des terrains objet de la promesse, s'y étant mépris à la fois sur la surface et la nature, à urbaniser et non pas agricole, des terres qu'ils promettaient de vendre ; qu'en se déterminant ainsi, tandis qu'il résulte de la promesse de vente que le bien promis est constitué exclusivement des terres agricoles prises à bail rural par M. [D], excluant dès lors que les promettants aient pu se tromper faute d'avoir jamais promis de se séparer des terres à urbaniser, la cour d'appel a violé les articles 1109 et 1110, devenu 1130 et 1132, du code civil, ensemble l'article 1134, devenu 1103, du même code. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

7. Aux termes de ce texte, l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.

8. Pour déclarer nulle la promesse unilatérale de vente, l'arrêt retient qu'en s'engageant à céder la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] n° [Cadastre 2] en nature de terre et prés, « à l'exception d'une surface d'environ 50 ares le long du chemin communal se trouvant au sud de ladite parcelle » et en déduisant cette seule superficie de la surface totale des parcelles cédées, alors que la surface de la parcelle n° [Cadastre 2] classée en zone 2AU qu'ils voulaient se réserver est d'environ 72 ares, les promettants ont commis une erreur sur la surface et la nature des terrains cédés.

9. En statuant ainsi, après avoir relevé qu'il avait été expressément convenu entre les parties que la promesse de vente ne portait que sur des terres agricoles et non pas sur la surface qui, classée en 2008 en zone 2UA du plan local d'urbanisme, avait vocation à devenir constructible et que la partie constructible des parcelles était expressément exclue de l'opération de vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

10. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif de l'arrêt prononçant la nullité de la promesse de vente entraîne la cassation du chef de dispositif rejetant la demande du bénéficiaire tendant à la condamnation des consorts [Y] à lui payer la clause pénale, qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.


PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare nulle et de nul effet la promesse de vente du 17 octobre 2014 et en ce qu'il rejette la demande de M. [D] tendant à la condamnation de Mmes [G], [Z] et [P] [Y] à lui payer la somme de 13 376, 90 euros au titre de la clause pénale, l'arrêt rendu le 11 juin 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;

Condamne Mmes [G], [Z] et [P] [Y] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mmes [G], [Z] et [P] [Y] et les condamne in solidum à payer à M. [D] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-neuf février deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.