BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Il est ainsi jugé que :

• Airbnb ne revêt pas la qualité d’hébergeur internet, car elle exerce un rôle actif vis-à-vis des utilisateurs (contrôle des annonces, exigence de conformité, programmes comme « Superhost »), ce qui la place en dehors du régime d’exonération de responsabilité.

• En conséquence, et c’est là l’essentiel, Airbnb peut être tenue civilement responsable d’avoir servi d’outil à des sous-locations illicites.

Le cadre juridique :

• La loi du 6 juillet 1989 qui pose pour principe que la sous-location est permise uniquement avec autorisation écrite du bailleur, selon son article 8 :

« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location. »

• La loi pour la confiance dans l’économie numérique (LCEN) du 21 juin 2004, article 6‑I‑2 – définit l’hébergeur (au sens d’un site internet) : c’est une personne offrant un service neutre de stockage, sans connaissance ou contrôle des contenus, bénéficiant d’une exonération de responsabilité.

• La jurisprudence de la CJUE : seul un « intermédiaire neutre » bénéficie de cette exonération ; un acteur jouant un rôle actif (sélection, promotion, valeur ajoutée) ne peut se qualifier d’hébergeur.

Analyse de la première affaire :

• Une locataire d’un logement social (HLM) a violé l’interdiction de sous-louer et a utilisé Airbnb à partir d’octobre 2019.

• Le bailleur (la société d’HLM Famille et Provence) a demandé en justice, pour sanctionner cela :

Le remboursement des loyers perçus abusivement, c’est-à-dire les fruits perçus des sous-locations illégales, par la locataire.

En outre, la condamnation solidaire d’Airbnb avec la locataire, mais cette demande a été rejetée.

Par un arrêt du 21 septembre 2023, la cour d’appel a confirmé le jugement en ce qu'il avait condamné la locataire au paiement d’une amende civile et de la somme de 5.039,60 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2021, l’a infirmé pour le surplus et, statuant à nouveau, a prononcé la mise hors de cause de la société Airbnb France, et rejeté la demande de la société Famille et Provence tendant à voir condamner la société Airbnb Ireland Unlimited Company au paiement de la somme de 5.039,60€

• La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel : elle estime que Airbnb ne bénéficie pas du régime de l’hébergeur car elle exerce un contrôle actif (guides, mise en page, service photo, programmes de promotion comme « Superhost »). Elle renvoie donc l’affaire devant une autre cour pour qu’elle statue sur sa responsabilité.

Analyse de la deuxième affaire :

• Un bailleur a loué un appartement à une locataire, qui a mis en ligne une annonce de sous location interdite pourtant sur Airbnb à partir de mars 2016, sans autorisation du bailleur.

• L’assignation visait à obtenir la condamnation, au profit du bailleur, in solidum de la locataire et Airbnb pour récupérer les revenus locatifs et les commissions perçues.

• En première instance, la cour d’appel a condamné Airbnb à verser plus de 1 500 € de commissions, et la locataire à restituer environ 51 940 € de sous-loyers.

• Airbnb a contesté, revendiquant un rôle d’hébergeur, qualité que la Cour d’appel rejette : elle considère que la plateforme a un rôle actif, qui ne se réduit pas à un statut d’hébergeur.

• La Cour de cassation l’approuve sur ce point.

Ce qu’il faut retenir :

• Airbnb est considérée comme éditeur et non comme hébergeur, en raison de son intervention active dans la relation entre hôtes et voyageurs (contrôles, promotion, programmes, services).

• Cette reconnaissance juridique permet aux bailleurs victimes de sous-locations abusives de mettre en cause la responsabilité d’Airbnb.

• Elle fixe une précédence claire : toute plateforme jouant un rôle comparable pourra être tenue responsable de ce type de comportements.

En résumé

La Cour de cassation a retenu le caractère actif de la plateforme Airbnb dans deux affaires de sous-location non autorisée.

Elle a ainsi exclu la société du régime d’irresponsabilité réservé aux hébergeurs et admis la possibilité pour des bailleurs d’obtenir sa condamnation pour les conséquences financières de ces pratiques.