BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

A lire ici : Quand un millionnaire veut se dispenser de payer ses frais d’agence.

Les deux décisions de la Cour de Cassation citées:

1. 

"Vu les articles 6, I, de la loi du 2 janvier 1970 et 78 du décret du 20 juillet 1972, en leur rédaction applicable au litige, ensemble l'article 7 de la même loi ;

Attendu que, selon le deuxième de ces textes, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant et si elle est mentionnée en caractères très apparents ; que le défaut de tels caractères entraîne, non la nullité du mandat, mais celle de la clause ;

Attendu que, le 18 mai 2011, M. Z... a donné à la société Square habitat nord de France, venant aux droits de la société Arcadim fusion, elle-même venant aux droits de la société Arcadim version (l'agent immobilier), un mandat exclusif de vendre une maison d'habitation, moyennant une rémunération de 10 000 euros ; que, le 17 septembre 2011, M. X... et Mme Y... ont confié à l'agent immobilier un mandat d'acheter cet immeuble ; que, le 19 septembre 2011, les parties ont signé, par l'intermédiaire de celui-ci, une promesse de vente prévoyant des honoraires de négociation de 9 000 euros à la charge des acquéreurs ; que, par lettre du 28 septembre 2011, les acquéreurs lui ont indiqué qu'ils souhaitaient renégocier ses honoraires et qu'en cas de refus, ils ne donneraient pas suite au projet ; que, le 1er octobre 2011, une nouvelle promesse de vente a été signée entre les parties, par l'intermédiaire d'un autre mandataire ; que l'agent immobilier a assigné M. X... et Mme Y..., ainsi que M. Z..., en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que, pour condamner M. X... et Mme Y... à payer à l'agent immobilier la somme de 9 000 euros au titre de la clause pénale prévue au mandat, l'arrêt énonce que, bien qu'il s'agisse de petits caractères, ceux-ci sont très apparents et que la clause est parfaitement lisible ;

Qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à justifier que la clause pénale aurait été mentionnée en caractères très apparents, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. X... et Mme Y... à payer à la société Square habitat nord de France la somme de 9 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 15 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne la société Square habitat nord de France aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept janvier deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y....

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné solidairement M. X... et Mme Y... à payer à la SAS Square habitat Nord de France la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et d'AVOIR débouté M. X... et Mme Y... de leurs demandes ;

AUX MOTIFS QUE « M. X... et Mme Y... soutiennent que le mandat d'acheter serait nul au motif que la société Arcadim version ne justifierait pas avoir été titulaire d'une carte professionnelle. Toutefois l'appelant communique copie de la carte professionnelle de la société Arcadim version au 23 décembre 2010. Il convient en conséquence de rejeter la demande d'annulation du mandat d'acheter. Sur la demande en dommages et intérêts : (
) Contre les acquéreurs : Les acquéreurs soutiennent que la clause du mandat les obligeant à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération si une transaction était conclue sans l'intermédiaire de ce dernier pendant la durée du mandat, concernant un bien qui aurait été proposé par lui, est nulle pour ne pas être rédigée en caractères très apparents. Toutefois, bien qu'il s'agisse de petits caractères, ceux-ci sont très apparents et la clause est parfaitement lisible. Ils font ensuite valoir que le mandat serait irrégulier pour être incomplet. En effet le délai de réitération de l'acte sous seing privé en la forme authentique est de "3", sans aucune mention de l'unité de temps applicable. Toutefois ce point est sans effet sur la régularité du mandat. Ils invoquent enfin l'absence de justification de la notification de l'acte du 19 septembre 2011 par courrier recommandé avec avis de réception. Toutefois, dans leur courrier du 28 septembre 2011, ils confirment avoir reçu le compromis de sorte que cet argument est sans portée. Il en résulte que les acquéreurs ont contracté avec un vendeur qui leur avait été présenté par celui qu'ils avaient mandaté pour rechercher un vendeur en méconnaissance de leurs engagements contractuels. Il convient en conséquence de les condamner à payer 9 000 euros au mandataire » ;

1. ALORS QUE lorsqu'un mandat qui relève de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 est assorti d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat et si elle est mentionnée en caractères très apparents ; que pour retenir la validité de la clause du mandat d'acheter du 17 septembre 2011 obligeant les acquéreurs du bien immobilier en cause à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération si une transaction était conclue sans l'intermédiaire de ce dernier pendant la durée du mandat, l'arrêt attaqué s'est borné à affirmer que, bien qu'il s'agisse de petits caractères, ceux-ci sont très apparents et la clause est parfaitement lisible ; qu'en statuant par ces motifs impropres à faire ressortir que cette clause aurait été mentionnée de manière qu'elle soit mise en évidence pour les mandants et attire spécialement leur attention, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 6, I, de la loi du 2 janvier 1970 et 78 du décret du 20 juillet 1972, en leur rédaction applicable au litige, ensemble l'article 7 de la même loi ;

2. ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut au défaut de motifs ; que, dans leurs conclusions récapitulatives signifiées le 2 mai 2016 (p. 5, al. 3 et 4 et deux derniers alinéas et p. 6), M. X... et Mme Y... soutenaient que la nullité du mandat d'acheter du 17 septembre 2011 devait être prononcée, dès lors que ce mandat avait été conclu et que le bien immobilier en cause leur avait été proposé par un agent de la société Arcadim version exerçant à [...] , cependant que le titulaire de la carte professionnelle, la société Arcadim version située à Lille, ne justifiait pas qu'il disposait de l'attestation visée par le préfet compétent, telle qu'elle est exigée par les articles 4 de la loi du 2 janvier 1970 et 9 du décret du 20 juillet 1972 ; qu'en délaissant ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3. ALORS QUE la reconnaissance par l'acquéreur de la réception d'une promesse de vente ne répond pas aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, qui impose un mode de notification de l'acte présentant des garanties équivalentes à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour la date de réception et de remise ; qu'en affirmant néanmoins que dès lors que M. X... et Mme Y... confirmaient dans leur courrier du 28 septembre 2011 avoir reçu le compromis de vente du 19 septembre 2011, il importait peu qu'il ne soit pas justifié de la notification de cet acte par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, pour en déduire qu'ils avaient manqué à leurs engagements contractuels envers la société Arcadim version, la cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, ensemble l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016."

2. 

"Attendu que le 6 mars 1999, M. et Mme X... ont confié à l'agence immobilière Dechaux la vente d'un bien situé à la Motte d'Aveillans selon un mandat "semi-exclusif" prévoyant les obligations respectives des parties ; qu'ils ont recherché la responsabilité contractuelle de leur mandataire, que l'Union fédérale des consommateurs de l'Isère (UFC 38) est intervenue volontairement à l'instance afin que les clauses du mandat "semi-exclusif" relatives aux frais administratifs, à l'expiration du mandat, au non-respect de ses obligations par le mandant ainsi que la clause "partner's" III soient jugées illicites et abusives ; que le juge d'instance a débouté l'UFC 38 de l'ensemble de ses demandes ; que la cour d'appel (Grenoble, 30 janvier 2006), a confirmé le jugement entrepris, sauf en ce qu'il avait débouté l'UFC 38 de sa demande relative aux frais administratifs et considérant cette clause comme abusive, partant non écrite, a condamné l'agence immobilière Dechaux à indemnisation ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que l'UFC 38 fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l'article 4 du contrat de mandat selon lequel : "en cas de non-respect des obligations énoncées ci avant.... le mandant s'engage expressément à verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue...", alors que, selon le moyen, que la clause pénale, insérée dans un contrat de mandat "semi-exclusif", qui impose, en cas d'inexécution fautive de la part du mandant, le paiement d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération du mandataire, octroie au professionnel un avantage manifestement excessif au détriment du consommateur, cette pénalité étant hors de proportion avec le préjudice réellement subi et qu'elle est sans contrepartie pour le consommateur, le contrat de mandat ne prévoyant aucune sanction du mandataire en cas de manquement à ses obligations ;

Mais attendu que l'arrêt qui relève que l'indemnité compensatrice prévue ne peut être assimilée à une rémunération déguisée puisque faisant référence à l'article 1152 du code civil, elle peut être modérée et qu'elle n'est prévue qu'en cas de faute caractérisée et spécifiée du mandant de sorte que le mandataire ne pouvant en application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 percevoir aucune rémunération avant l'accomplissement de sa mission, une telle clause ne crée pas de déséquilibre entre les droits et obligations des parties, a justement considéré qu'elle n'était pas abusive ;

Sur le second moyen du pourvoi principal :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que ne constituait pas une clause abusive l'article 4 b) du contrat relatif à l'expiration du mandat selon lequel "le mandant s'interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et aux termes de l'article 5 après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant s'oblige pendant une durée de 24 mois suivant l'expiration du mandat à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue en lui notifiant par lettre recommandée, les nom et adresse de l'acquéreur et du notaire chargé d'authentifier la vente", alors que, selon le moyen, la clause ayant pour objet ou pour effet d'interdire au mandant, à peine d'avoir à verser une indemnité, de traiter sans le concours du mandataire directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par lui ou ayant visité les locaux avec lui, est abusive lorsque la durée de cette interdiction est excessive ; qu'une durée de vingt-quatre mois limite considérablement la liberté du consommateur de contracter avec un acquéreur de son choix et crée de ce fait un déséquilibre significatif à son détriment ;

Mais attendu que l'arrêt qui retient que les droits du propriétaire ne sont limités qu'à l'égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et qu'une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important, a justement considéré qu'une telle clause qui ne créait aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties n'était pas abusive ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident :

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré abusive la clause B&4 du contrat relative aux pouvoirs donnés au mandataire d'engager des frais administratifs selon laquelle ce dernier peut : "réclamer toutes pièces, actes et certificats nécessaires au dossier auprès de toutes personnes privées ou publiques et effectuer, le cas échéant, toutes démarches administratives (division, urbanisme, déclaration d'intention d'aliéner exigées par la loi foncière etc...) soit par lui-même soit par le notaire du mandant, les frais administratifs exposés restant à la charge du mandant", "alors, selon le moyen, d'une part, que sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ; qu'en se fondant sur des motifs inopérants tirés de l'importance de frais autorisés ou du caractère prétendument ambigu de la clause, sans établir en quoi elle entraînerait un déséquilibre significatif entre les droits des parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 132-1 du code de la consommation; alors, d'autre part, que la stipulation litigieuse permet à l'agent immobilier de demander des actes sans réclamer chaque fois l'autorisation de son client, ce qui permet d'accélérer la procédure de vente, le mandant étant de son côté protégé en ce que seuls des actes nécessaires au dossier peuvent être faits en son nom ; que la notion de nécessité peut être le cas échéant interprétée par le juge et n'est pas défavorable au mandant, de sorte qu'aucun déséquilibre entre les obligations des parties n'existe ; qu'en estimant la clause abusive, la cour d'appel a violé l'article L. 132-1 du code de la consommation ;

Mais attendu que l'arrêt qui relève que la décision de division n'est pas une démarche administrative nécessaire car seul le propriétaire d'un immeuble peut la prendre et qu'il ne peut autoriser a priori le mandataire à engager des frais qui peuvent être importants sans en être informé préalablement de sorte qu'une telle autorisation qui repose sur la notion très variable de "nécessité ou d'utilité" méconnaîtrait en outre le devoir de conseil du mandataire, a justement considéré qu'une telle clause présentait un caractère abusif ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi principal et le pourvoi incident ;

Laisse à l'UFC 38 et à la société immobilière Dechaux la charge des dépens afférents à leur pourvoi respectif ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille sept."