BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

"Vu l'article 46, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon ce texte, que tout contrat réalisant la vente d'un lot de copropriété mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ; que ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages et emplacements de stationnement ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 février 2014), que M. et Mme X... ont acquis, par acte authentique du 15 décembre 2006, le lot n° 2 d'un groupe d'immeubles en copropriété consistant en un pavillon d'habitation d'un rez-de-chaussée et un étage sur sous-sol pour une superficie déclarée dans l'acte de 81, 64 mètres carrés ; que M. et Mme X..., ayant fait procéder à un nouveau mesurage, ont assigné M. et Mme Y..., vendeurs, en diminution du prix ; que ces derniers ont appelé en intervention forcée la société civile professionnelle Z..., notaire rédacteur de l'acte de vente et la société Adena Diagnostics Immobiliers Cabinet Lely et Manuel ayant effectué le premier mesurage ; que la société MMA IARD, assureur de cabinet de mesurage est intervenue volontairement à l'instance ;

Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que le sous-sol du lot pouvant, à tout moment, revenir à son affectation initiale à usage d'habitation résultant du règlement de copropriété, sa superficie doit être comptée dans la surface du lot ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle du bien tel qu'il se présente matériellement au jour de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la SCP Z... et la société MMA IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP Z... et la société MMA IARD à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour M. et Mme X...

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X... de leurs demandes en restitution de partie du prix d'acquisition du bien immobilier vendu par les époux Y... et en paiement de dommages intérêts,

AUX MOTIFS QUE l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose au vendeur de mentionner dans l'acte constatant le vente d'un lot de copropriété ou d'une fraction de lot la superficie de la partie privative de ce lot, cette disposition n'étant pas applicable aux caves et aux garages ; que lorsque, comme en l'espèce, une cave ou un garage font partie intégrante d'un lot unique, leur superficie ne peut pas être incluse dans la superficie légale de ce lot, s'agissant de fractions d'un lot auxquelles les dispositions précitées ne sont pas applicables ; qu'il se déduit encore du texte précité que la superficie qui doit être mentionnée dans l'acte de vente au sens du texte ne peut inclure celle des caves et des garages et que c'est donc à bon droit que le tribunal a dit qu'il importait peu, au regard de cette obligation légale, que les acquéreurs aient pu avoir connaissance de la surface légale par un autre truchement ; qu'au cas d'espèce, l'acte de vente du 15 décembre 2006 ne mentionne (pages 5 et 11) qu'une seule superficie pour le lot n° 2, objet de la vente, soit celle de 81, 64 m2 énoncée comme étant celle de la loi dite Carrez ; qu'il ressort tant du certificat de mesurage du 12 septembre 2006 annexé à cet acte que du rapport de l'expert judiciaire que cette superficie inclut celle du garage de sorte que la diminution du prix est susceptible d'être ordonnée ; mais, s'agissant de l'application d'un article de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'affectation des parties d'un lot privatif doit être recherchée, dans les dispositions du règlement de copropriété qui s'imposent aux parties ; qu'au cas d'espèce, le règlement de copropriété désigne le lot n° 2 comme étant constitué d'un « pavillon d'habitation sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, composé d'une cuisine, salle à manger, WC et d'un premier étage composé de deux chambres, couvert en tuiles. Droit à jouissance exclusive du jardinet devant et du potager derrière le pavillon et du terrain sur lequel le dit pavillon est édifié » ; bien que l'acte de vente du 15 décembre 2006 précise que le sous-sol est « divisé en cave et garage », ces mentions sont sans influence sur l'étendue des droits dans la copropriété qui résultent directement du règlement de copropriété ; qu'ainsi, le sous-sol pouvant à tout moment revenir à son affectation initiale à usage d'habitation qui résulte du règlement de copropriété, sa superficie qu'aucune disposition n'écarte du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 devait être comptée dans la surface du lot au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; que s'agissant des combles, le règlement de copropriété ne répute partie commune que le sol, « c'est à dire les jardins, et le sol des parties construites », et énonce que « chacun des copropriétaires aura en ce qui concerne les constructions lui appartenant exclusivement le droit d'en jouir et d'en disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété à condition de ne pas nuire aux droits de l'autre propriétaire » ; que par suite, les combles, qui sont parties privatives, pouvaient être transformés en chambre par le propriétaire sans autorisation du syndicat des copropriétaires ; qu'il n'est pas contesté par les acquéreurs que les combles étaient aménagés en chambre au moment de la vente, de sorte que la superficie de celle-ci entrait dans le calcul de la surface légale, sous réserve de sa hauteur, peu important à l'égard de l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 que le règlement de copropriété n'ait pas été modifié ; qu'ainsi, la superficie du bien n'étant pas inférieure d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, les consorts X... doivent être déboutés de leurs demandes ;

1) ALORS QUE conformément à l'article 46 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, la superficie de la partie privative d'un lot ne doit pas inclure les caves, garages ou emplacements de parkings, et dans le cas de transformation d'un lot et de la modification de son affectation par rapport au règlement de copropriété, seule est déterminante l'affectation réelle de la partie du lot à la date de la vente ; que dès lors, en l'état d'une partie de lot désigné comme sous-sol par le règlement de copropriété et de son affectation réelle à un usage de cave et de garage, sa superficie ne doit pas être intégrée dans le calcul de la surface légale du lot ; qu'en se déterminant, pour décider d'intégrer la superficie de la cave et du garage dans la surface légale du lot, par le fait que le sous sol, affecté à un usage de cave et de garage, pourrait l'être ultérieurement à un usage d'habitation que la désignation de sous-sol dans le règlement de copropriété autoriserait, la cour d'appel qui n'a pas considéré l'affectation réelle d'une partie de lot à la date de la vente mais son affectation possible a, en statuant ainsi, violé la disposition susvisée ;

2) ALORS QUE conformément aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, le changement de l'affectation des parties privatives d'un lot qui en sont des accessoires, tels que cave, grenier ou comble, suppose que celui-ci ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires ; qu'en retenant que le caractère privatif d'un comble permettait son changement d'affectation sans autorisation du syndicat des copropriétaires pour décider d'intégrer, dans la superficie légale du bien vendu, la superficie du comble transformé en chambre, la cour d'appel qui s'est déterminée à tort au regard du défaut d'exigence d'une autorisation préalable au changement d'affectation que les textes pourtant imposent a, en statuant ainsi, violé les textes susvisés ensemble l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965."