BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

"Vu l'article 4 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 octobre 2013), que le 21 février 1985, Mme X... a vendu en viager à la Société méditerranéenne de commercialisation immobilière (Someco) un immeuble et un local commercial situé dans un immeuble contigu, au prix de 500 000 francs, payable comptant à hauteur de 250 000 francs, le solde étant converti en rente viagère, indexée ; que l'acte de vente comportait, au bénéfice de Mme X..., une clause résolutoire de plein droit en cas d'inexécution après un commandement de payer ou une mise en demeure demeurés vains pendant un mois ; que par la suite, la société Someco ayant vendu à une société civile immobilière le local commercial ainsi qu'une partie de l'immeuble, Mme X... est intervenue à cet acte de vente pour se désister de son action résolutoire en ce qu'elle portait sur les biens vendus ; qu'invoquant une mise en demeure du 27 novembre 2008 adressée à la société Someco d'avoir à payer trois trimestres de rente ainsi qu'un arriéré au titre des indexations, comportant le rappel des termes de la clause résolutoire et restée vaine, Mme X... a assigné la société Someco en constatation de la résolution de la vente et paiement de diverses sommes ;

Attendu que, pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient, par motifs propres, exclusifs de la présomption édictée par l'article 955 du code de procédure civile, que M. Y..., héritier de Mme X..., qui serait en droit de demander la mise en oeuvre de la clause résolutoire, n'a pas mis la cour d'appel en mesure de fixer la fraction du bouquet à restituer dans le cadre de la constatation de la résolution de la vente limitée au seul immeuble conservé par la société Someco ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les conditions d'application de la clause résolutoire étaient réunies et au seul motif d'une difficulté d'évaluation de la somme à restituer au débirentier, la cour d'appel a violé l'article susvisé ; 

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Someco aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Someco à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Someco ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. Y....

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu à la résolution de la vente immobilière consentie par acte authentique de Maître B..., notaire, le 21 février 1985, entre Mme Z... ARNAUD et la Sté SOMECO,

AUX MOTIFS QUE 1) la cour (et avant elle le tribunal) n'est pas saisie d'une demande tendant à voir prononcer la résolution de la vente, mais à voir constater cette résolution par l'effet du jeu de la clause résolutoire, convenue entre les parties dans les termes suivants : « Il demeure convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme de rente comme aussi en cas d'inexécution d'une seule condition des présentes et un mois après un commandement de payer ou mise en demeure d'exécuter énonçant l'intention de la venderesse d'user des bénéfices de la présente clause et restée sans effet, la présente sera résolue de plein droit sans aucune formalité judiciaire » ; par lettre recommandée du 27 novembre 2008, il était fait mise en demeure à SOMECO de payer une somme de 7 981 ¿ représentant en premier lieu un arriéré au titre de l'indexation de la rente depuis 2003 et d'autre part, un arriéré constitué par le défaut de paiement du montant même de la rente mensuelle depuis le mois d'avril 2008 ; que cette mise en demeure précisait que la venderesse, Mme X..., entendait faire jouer la clause résolutoire dont les termes étaient rappelés ; qu'il est constant qu'aucune des causes de la mise en demeure n'a été réglée dans le mois de sa délivrance, il est mentionné au jugement déféré la production par SOMECO d'une note en délibéré après l'audience du 7 juin 2012 « faisant valoir la remise sur l'audience d'une somme de 6655 ¿ représentant les trois trimestres de l'année 2008 et deux trimestres de l'années 2011 soldant le principal » et SOMECO, dans ses dernières conclusions, indique qu'après mise en demeure, elle a réglé le 21 septembre 2009 la somme de 2 662 ¿ représentant l'année 2009, le 18 février 2011, la somme de 5 324 ¿ représentant les 4 trimestres de l'année 2010, le 18 février également, la somme de 1 331 ¿ en paiement du 1er trimestre 2011, le 27 juin 2012, la somme de 6655 ¿ représentant trois trimestres de l'année 2008 et deux trimestres de l'année 2011, et enfin le 30 novembre 2012, la somme de 9 948 ¿ représentant l'arriéré au titre de l'indexation ; que SOMECO fait valoir qu'on ne peut invoquer l'application d'une clause résolutoire que si l'on est de bonne foi, qu'il a été jugé que n'invoque pas la clause résolutoire de bonne foi le crédirentier qui s'est abstenu pendant plus de dix ans de réclamer le paiement des arrérages en raison des liens affectifs qu'il avait avec le débirentier et qui, brusquement, en raison de dissension avec le ménage du débirentier en réclame le paiement puis invoque la clause résolutoire, que Mme X... ayant fait un héritage très important qui lui procurait des revenus suffisants pour payer son hébergement en maison de retraite n'avait pas demandé l'indexation de la rente de 2004 à 2008, qu'en raison de leurs bonnes relations, elle comptait sur la bonne foi de celle-ci et sur la parole qui lui avait été donnée ; que c'est en méconnaissance de ces bons rapports que M. Y... demandera l'application de l'indexation, qu'elle verse aux débats des témoignages attestant de ce que Mme X... avait indiqué à plusieurs reprises qu'elle n'appliquerait pas ou plus l'indexation, que la demande d'indexation constitue un abus de droit dans ce contexte ; mais que la discussion sur le point de savoir si la demande en paiement d'un arriéré au titre de l'indexation a pu ou non être faite de mauvaise foi compte tenu des relations passées entre SOMECO et Mme X... est sans incidence sur la validité du jeu de la clause résolutoire rappelée dans la mise en demeure quand cette dernière portait également sur le montant des trois derniers trimestres de la rente et que ce montant, même réduit au nominal initialement fixé et sans tenir compte de l'indexation, n'a pas été payé dans le mois de la mise en demeure ; que M. Y... serait donc en droit de demander la mise en oeuvre de la clause résolutoire et de demander à la cour de constater la résolution de plein droit de la vente en la cantonnant, comme il le fait, au seul immeuble conservé par SOMECO, sachant la renonciation de Mme X..., dans l'acte de vente de 1988, au bénéfice de la clause résolutoire relativement aux immeubles vendus à la SCI WILSON, mais à condition toutefois d'être en mesure d'individualiser la fraction du bouquet correspondant au seul immeuble dont la vente devrait être résolue et dont il serait nécessairement redevable envers SOMECO si la résolution était constatée ; qu'or, le calcul de proportionnalité auquel il se livre sur ce point dans le cadre de la réouverture des débats qui conduirait selon lui à fixer la fraction du bouquet à restituer à la somme de 150 000 F n'est pas convaincant, quand il applique ce calcul à un montant résultant de la seule différence entre le prix de vente initial pour l'ensemble des immeubles (500 000 F) alors que, comme le fait remarquer avec pertinence SOMECO, le prix de 200 000 F a nécessairement été fixé en tenant compte de ce qu'un bail commercial se rapportant aux immeubles vendus à la SCI WILSON avait été consenti par SOMECO le 22 mars 1985 aux époux A..., seuls associés et gérants de la SCI, ce dont il suit que ce prix n'a pas pu représenter la valeur de ces mêmes immeubles à la date de leur vente, par Mme X..., ce qui invalide par vois de conséquence la fixation résiduelle du prix initial de l'immeuble conservé par SOMECO à la somme de 300 000 F ; qu'à défaut de mettre la cour en mesure de fixer la fraction du bouquet à restituer, il ne peut être fait droit à la demande de M. Y... de voir constater la résolution de la vente relative au seul immeuble conservé par SOMECO et à ses demandes qui en sont la conséquence ;

1) ALORS QU'en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour manquement du débirentier à ses obligations, il appartient à ce dernier qui, après avoir formé un bail commercial, a vendu, avec l'accord du crédirentier, partie de l'immeuble, d'établir, en sa qualité de demandeur à la restitution du prix versé à titre de « bouquet », le montant de la fraction du prix correspondant à la valeur de l'immeuble devant être restitué au vendeur ; qu'en exigeant, comme condition de la constatation de la clause résolutoire, du vendeur, demandeur à la restitution de l'immeuble subsistant et débiteur de la partie du prix à restituer, d'individualiser la fraction du « bouquet » correspondant à l'immeuble subsistant à restituer, la cour d'appel qui n'a pas retenu comme pertinent le calcul proposé par M. Y..., faute pour lui d'avoir tenu compte de l'incidence du bail commercial sur le prix de la partie de l'immeuble vendue à un tiers, et qui, en conséquence, l'a débouté de la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, a, en statuant ainsi violé l'article 1315 du code civil ensemble l'article 1184 du même code ;

2) ALORS QUE conformément à l'article 1184 du code civil, le juge qui relève qu'un créancier a régulièrement mis en demeure le débiteur d'exécuter son obligation et que celui-ci ne s'est pas exécuté dans le délai prescrit doit constater l'acquisition de la clause résolutoire qui s'impose à lui, sauf mauvaise foi du créancier ; qu'ayant constaté que M. Y... était en droit de demander de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de vente d'un immeuble avec rente viagère, la cour d'appel, pour rejeter sa demande à défaut pour lui d'avoir pu individualiser la fraction du « bouquet » correspondant à la seule partie d'immeuble pouvant être restituée, le reste ayant été vendu par le débirentier, a retenu la difficulté de déterminer le montant du prix à restituer ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ensemble l'article 4 code civil."