Notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation à chacun des époux (vendredi, 19 décembre 2014)
La notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation doit être adressée personnellement à chacun des époux acquéreurs ou qu'à défaut l'avis de réception de la lettre unique doit être signé par les deux époux :
"Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 9 juillet 2013), que le 9 mai 2005, M. et Mme X... ont signé un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans avec la société Geoxia Rhône Alpes (la société Geoxia) ; que M. et Mme X... ont assigné cette société pour obtenir l'annulation du contrat de construction, la remise en état du terrain aux frais de la société Geoxia et l'indemnisation de leurs préjudices ;
Attendu que pour rejeter leur demande de nullité du contrat, l'arrêt retient que la signature par l'un des époux du pli recommandé, adressé aux deux époux et comportant la mention du droit de rétractation, ne vient pas vicier le contrat et ne permet pas à l'époux non signataire de se rétracter après l'expiration du délai de sept jours ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation doit être adressée personnellement à chacun des époux acquéreurs ou qu'à défaut l'avis de réception de la lettre unique doit être signé par les deux époux, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 juillet 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
Condamne la société Geoxia Rhône Alpes aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Geoxia Rhône Alpes à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette la demande de la société Geoxia Rhône Alpes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes de nullité du contrat, de les AVOIR en conséquence déboutés de leurs demandes de démolition et de remise en état du terrain par la société GEOXIA, de restitution des sommes versées en exécution du contrat, et d'indemnisation de leurs préjudices et de les AVOIR condamnés à payer à la société GEOXIA la somme de 29. 528, 01 €, avec intérêts au taux de 1 % par mois à compter du 10 octobre 2007, au titre du solde des travaux ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'il est désormais de principe constant que les règles d'ordre public de l'article L 231-2 du code de la construction et de l'habitation, relatives aux mentions du contrat de construction de maison individuelle, constituent des mesures de protection édictées dans l'intérêt du maître d'ouvrage, dont la violation est sanctionnée par la nullité relative du contrat ; que le régime des nullités du contrat de construction de maison individuelle relève du simple ordre public de protection des accédants et donc du régime des nullités relatives ; qu'il est souligné à juste titre par la société GEOXIA que les manquements du constructeur, au regard des dispositions légales, ne peuvent s'entendre qu'en lien avec une altération préjudiciable des circonstances sur lesquelles les consentements ont été échangés et nullement par simple omission ou mauvaise interprétation de la loi, notamment en l'absence de toute incidence préjudiciable pour le consommateur, lors du déroulement de la construction et alors même que le bénéficiaire de l'ordre public de protection a lui-même souhaité et participé à l'exécution du contrat ; qu'en l'espèce sur les prétendues omissions dans le contrat de construction régissant les rapports entre les parties et concernant :- la réception d'acomptes,- l'absence de plans conformes au code de la construction,- les manquements relatifs à la description de l'ouvrage,- l'énonciation obligatoire relative à l'exécution du chantier,- l'exercice du droit de rétractation,- des manoeuvres dolosives ; que le premier juge, dans une décision parfaitement motivée que la cour adopte, a relevé soit une inexistence de ces manquements soit leur caractère parfaitement véniel sans incidence préjudiciable sur les acquéreurs ; que concernant désormais les nouvelles omissions relevées en cause d'appel et concernant :- une absence de mentions relatives à la désignation du terrain et du titre de propriété,- une absence de mentions relatives à la description de l'ouvrage,- une absence de mentions relatives à la possibilité par le maître de l'ouvrage de se faire assister par un professionnel,- un défaut de référence à l'assurance dommages-ouvrage,- des justifications de garantie de remboursement et de livraison,- un dol ; qu'il peut être relevé que :- la date d'acquisition du terrain, l'adresse et les références cadastrales sont reportées au contrat,- la notice descriptive n'est pas extérieure au contrat pour s'adjoindre aux conditions particulières, aux conditions générales et autres notices explicatives,- la notion de professionnel habilité n'avait pas à être explicitée pour se suffire à elle-même,- l'article 4. 4 du contrat liant les parties : " responsabilité et assurance ", reprend l'engagement du constructeur de la souscription de la police dommages ouvrage ; que de plus, la société GEOXIA a remis au maître de l'ouvrage, avant le commencement des travaux, l'attestation d'AXA CORPORATE ASSURANCES ; que les conditions générales du contrat font clairement état d'une garantie de remboursement prévue par le constructeur ; que l'article 1. 3 de la notice d'information jointe au contrat en confirme l'existence ; qu'il convient donc bien de dire et juger que ce contrat de construction d'une maison individuelle relevant d'un simple ordre public de protection des maîtres de l'ouvrage, doit être déclaré bon et valable, les quelques imperfections relevées dans la rédaction du contrat ayant été rendues sans portée par une ratification générale de ce contrat par les intéressés ayant pris la forme d'une persistance des maîtres de l'ouvrage dans leur volonté de construire cet immeuble jusqu'à son terme, cela en l'absence de toute altération préjudiciable des circonstances durant lesquelles les consentements ont été échangés ; que les époux X... doivent donc bien être déboutés de l'intégralité de leurs demandes et le jugement confirmé sur ce point ; qu'il est en de même en ce qui concerne la demande reconventionnelle de la société GEOXIA qui a été justement acceptée pour une somme de 29. 528, 01 € TTC au titre du solde des travaux restant dus, outre intérêts contractuels ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la demande aux fins de nullité du contrat de construction de maison individuelle : que les énonciations obligatoires du contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plans sont visées à l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation ; que le but de ces dispositions est d'informer de la manière la plus précise possible le maître de l'ouvrage sur les conditions financières et techniques de l'opération de construction projetée ; que toutefois, en plus des dispositions obligatoires devant figurer au contrat, le constructeur est tenu d'annexer au contrat un certain nombre de pièces et de documents parmi lesquels figurent :- les attestations de garantie de livraison et de remboursement apportées par le constructeur (article L. 231-2 k du Code de la construction et de l'habitation),- l'arrêté de permis de construire et des autorisations administratives obtenues pour réaliser la construction,- la notice descriptive conforme à un modèle type agréé, comportant les caractéristiques techniques de l'immeuble ainsi que des travaux d'équipement intérieurs ou extérieurs indispensables à l'implantation ou l'utilisation de l'immeuble (article R. 231-4 du Code de la construction et de l'habitation),- les plans de la construction à édifier ; que selon l'article R. 231-3 du Code de la construction et de l'habitation, les indications figurant sur les plans doivent comporter le dessin de la perspective de l'immeuble, la coupe, élévation, cotes utiles et indication des surfaces des différentes pièces, retranscription des éléments intérieurs ou extérieurs indispensables à l'implantation, indication des raccordements aux réseaux divers.... ; que ces prescriptions sont d'ordre public et il importe peu que le maître de l'ouvrage n'ait subi aucun préjudice lors du déroulement de la construction, le renoncement à des dispositions d'ordre public ne se présumant pas et la violation des formalités requises par la loi entraînant la constatation de la nullité du contrat ; qu'en l'espèce, les époux X... contestent la validité du contrat de construction de maison individuelle qu'ils ont conclu avec la société GEOXIA au motif du non-respect par le constructeur du formalisme du contrat, la sanction du non-respect de dispositions d'ordre public étant la nullité du contrat ; qu'il convient donc d'examiner chaque point que les époux X... considèrent comme irréguliers ; A. sur l'irrégularité résultant de l'absence de mention de la garantie de remboursement lors du versement de l'acompte versé : l'article L. 231-2 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit que le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les mentions suivantes : " les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat. Les stipulations du contrat notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au délai d'exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d'exécution peuvent se référer à des clauses types approuvées par Décret en Conseil d'Etat " ; qu'en l'espèce, les époux X... ont signé le 9 Mai 2005 un contrat de construction de maison individuelle avec fournitures de plan ; qu'aux termes du contrat plus précisément des " conditions particulières du contrat de construction " (pièce n° 2) il a été prévu « le versement d'un acompte à la signature d'un montant de 8 021 € » ; que les époux X... versent aux débats la photocopie du chèque de 8. 021 ¿ daté du 9 mai 2005 ; que le constructeur verse par ailleurs aux débats (pièces n° 7) :- l'attestation générale de l'établissement Zurich Versichterung datée du 4 Mars 2005 mentionnant l'accord intervenu avec les sociétés SNC des maisons individuelles au sujet de la délivrance par Zurich Versicherung des garanties de livraison et de délivrance en 2005 des garanties de remboursement et de livraison à prix et délai convenus,- l'attestation de garantie personnalisée 05R 60 132, n° 022665 datée du 9 Mai 2005, soit le jour de la signature du contrat ; que les époux X... qui affirment n'avoir été en possession de la garantie de remboursement que lors de la réception de la Lettre Recommandée avec Accusé de Réception postérieure à la remise de l'acompte n'en justifient pas ; qu'en tout état de cause il est établi que le constructeur était bien titulaire de la garantie de remboursement lors de la signature du contrat ; que les formalités de l'article L. 231-2 k) ont donc été respectées et le contrat de construction de maison individuelle n'encourt pas la nullité de ce chef ; B. Sur l'irrégularité résultant de l'absence de fourniture de plans : que les époux X... affirment que les plans qui leur ont été et ont été annexés au contrat ne seraient pas conformes aux prévisions de l'article R. 231-3 du Code de la construction et de l'habitation ; que l'article R. 231-3 du Code de la Construction et de l'Habitation dispose : " en application du c) de l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation, à tout contrat, qu'il soit assorti ou non de conditions suspensives, il doit être joint le plan de la construction à édifier précisant les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et les indications des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Le plan indique en outre les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice prévue à l'article R. 231-4, les éléments d'équipements intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation, à l'utilisation, à l'habitation de l'immeuble. Un plan en perspective est joint au plan " ; qu'en l'espèce, les plans ont été soumis à l'administration qui a délivré le permis de construire ; que les plans en question (pièce n° 7 de Geoxia) comportent :- une notice descriptive de l'environnement, avec mention des dispositions prévues pour assurer l'insertion au sol de la maison,- divers plans comportant notamment les cotes des dimensions et surfaces des différentes pièces,- le plan en perspective de la maison, signé par les maîtres de l'ouvrage ; que les plans fournis sont conformes aux prescriptions de l'article R. 231-3 du Code de la construction et de l'habitation et le contrat de construction de maison individuelle n'encourt pas la nullité de ce chef ; C. sur l'irrégularité résultant de l'insuffisance de la description de l'ouvrage : que l'article L. 231-2 c) du Code de la construction et de l'habitation dispose : " le contrat visé à l'article L. 231-1 doit comporter les mentions suivantes : la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble " ; que la notice descriptive jointe au contrat est conforme au modèle type figurant en annexe de l'arrêté du 27 Novembre 1991, autorisé par la réglementation ; que la notice précise clairement en l'espèce le détail de l'ensemble des prestations à réaliser, tandis que l'annexe de la notice descriptive également jointe au contrat et qui constitue comme la notice une pièce contractuelle, comporte les estimations des prix des travaux prévus contractuellement ; que la notice descriptive et l'annexe à cette notice sont conformes aux prescriptions de l'article L. 231-2 c) du Code de la construction et de l'habitation et le contrat de construction de maison individuelle n'encourt pas la nullité de ce chef ; ¿ E) sur l'exercice du droit de rétractation : que les époux X... soutiennent que le contrat aurait violé les dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation en ce que le constructeur n'aurait pas adressé le pli recommandé comportant la mention du droit de rétractation à chacun des époux, seul Monsieur X... ayant signé l'accusé réception du pli recommandé ; que le droit de rétractation figure au contrat sous l'article 5. 2 des conditions générales du contrat intitulé " conditions suspensives et résolutoires ", qui est ainsi libellé : " le présent contrat sera adressé par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception... A compter du lendemain de la première présentation de l'acte notifiant le présent contrat, le maître de l'ouvrage dispose d'un délai de 7 jours pour se rétracter. Passé ce délai, le contrat sera réputé définitif " ; que le droit de rétractation doit donc s'exprimer dans le délai de 7 jours après présentation de la lettre recommandée et donc nécessairement en amont de la réalisation des conditions suspensives ; que le contrat est donc valable après écoulement du délai de rétractation, mais ne devient effectif qu'à compter de la réalisation des conditions suspensives lesquelles n'ont pas pour effet de permettre un nouveau droit de rétractation pendant 7 jours après réalisation des conditions suspensives ; qu'enfin l'envoi d'un pli recommandé à Monsieur et Madame X... ne caractérise pas une manoeuvre dolosive du constructeur et la signature par l'un des époux du pli recommandé adressé aux deux époux signataires du contrat ne vient pas vicier le contrat et ne permet pas à l'époux non signataire de se rétracter après expiration du délai de 7 jours alors de surcroît que la construction a été entièrement réalisée et payée dans sa quasi-totalité par les deux époux ; que le contrat ne peut dès lors être annulé ; que le contrat de construction de maison individuelle étant déclaré régulier, les demandes aux fins de démolition de l'ouvrage et de remise en état du terrain dans l'état d'origine seront rejetées ; que sur la demande reconventionnelle de la société GEOXIA : qu'il résulte de l'examen des pièces du dossier et notamment de la lecture du rapport d'expertise, que la construction objet du contrat a été entièrement réalisée ; que les époux X... ont sollicité l'organisation de la réception par lettres du 7 puis du 14 Juin 2007 ; que toutefois, l'expert indique qu'au vu de compte rendu de la réunion " visite d'achèvement " du 26 Juin, les travaux n'étaient pas terminés ; que l'expert amiable qui est intervenu a estimé que l'avancement des travaux avaient été réalisés à 95 % à la date du 25 Juillet 2007 ; qu'enfin, l'expert judiciaire souligne que la réception pouvait intervenir le 10 Octobre 2007, avec réserves le cas échéant pour des désordres qui ont été examinés lors de l'expertise ; que s'agissant des désordres déplorés par les époux X..., il convient d'observer que certains d'entre eux ont fait l'objet de reprises avant même les visites d'expertise, d'autres ont été repris durant l'expertise, ce qui a permis d'ailleurs à l'expert de s'assurer par exemple de la mise en place correcte des aciers de chaînage tant verticaux qu'horizontaux ; qu'au vu des travaux réalisés, des désordres subsistant, du retard dans la réalisation des travaux il convient de retenir le compte effectué par l'expert entre les parties et de condamner solidairement Monsieur et Madame X... à payer la somme totale de 29. 528, 01 € TTC à la société GEOXIA, déduction étant opérée du compte de l'expert, des intérêts de retard à compter du 10 octobre 2007 qui seront précisés ci-après ; que la somme de 29 528, 01 € portera intérêts au taux de 1 % (cf article 3. 5 des conditions générales) à compter du octobre 2007 ;
1° ALORS QUE la notification prévue à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation doit être adressée personnellement à chacune des parties à l'acte ou l'avis de réception de la lettre unique doit être signé par toutes les parties ; qu'en retenant que Madame X... ne pouvait se rétracter, aux motifs que « la signature par l'un des époux du pli recommandé adressé aux deux époux signataires du contrat ne vient pas vicier le contrat et ne permet pas à l'époux non signataire de se rétracter après expiration du délai de 7 jours » (jugement p. 10, § 10), la Cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
2° ALORS QUE le contrat de construction de maison individuelle doit comporter la justification de la garantie de remboursement apportée par le constructeur, l'attestation de cette garantie étant établie par le garant et annexée au contrat ; qu'en écartant la nullité du contrat, aux motifs que le constructeur justifiait qu'une garantie de remboursement existait au moment de la signature du contrat (jugement p. 8, § 7 et 9 et arrêt p. 5, dernier §) et que les conditions générale du contrat et de la notice d'information en faisaient état (arrêt p. 5, dernier §), sans rechercher, comme cela lui était demandé (conclusions d'appel des époux X..., p. 15, § 3 et dernier §) si cette attestation avait été remise aux maîtres de l'ouvrage et annexée au contrat le jour de sa signature et de la prise de l'acompte, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-2, k) et R. 231-8 du Code de la construction et de l'habitation ;
3° ALORS QU'il appartient au constructeur qui a sollicité le paiement d'un acompte à la signature du contrat de justifier de l'annexion à celui-ci d'une garantie de remboursement ; qu'en écartant la nullité du contrat de construction de maison individuelle aux motifs que « les époux X... qui affirment n'avoir été en possession de la garantie de remboursement que lors de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception postérieure à la remise de l'acompte n'en justifient pas » (arrêt p. 8, § 8), la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé les articles 1315 du Code civil, L. 231-2, k) et R. 231-8, du Code de la construction et de l'habitation ;
4° ALORS QUE le plan annexé au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans doit indiquer les éléments d'équipement intérieurs qui sont indispensables à l'utilisation et à l'habitation de l'immeuble ; qu'en jugeant, pour écarter la nullité du contrat, que les plans étaient conformes aux exigences légales, aux motifs qu'ils « comportaient :
une notice descriptive de l'environnement, avec mention des dispositions prévues pour assurer l'insertion au sol de la maison, les cotes des dimensions et surfaces des différentes pièces, et le plan en perspective de la maison, signé par les maîtres de l'ouvrage », sans rechercher, comme cela lui était demandé (conclusions d'appel des époux X..., p. 8, § 5-
6), s'ils indiquaient les éléments d'équipement intérieurs indispensables à l'utilisation et à l'habitation de l'immeuble - notamment l'emplacement des radiateurs, des prises électriques, des points lumineux et de leurs commandes -, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-2, c) et R. 231-3 du Code de la construction et de l'habitation ;
5° ALORS QUE chaque poste de travaux à la charge du maître de l'ouvrage doit être chiffré dans la notice descriptive annexée au contrat ; qu'en jugeant que la notice descriptive était conforme aux prescriptions légales aux motifs inopérants qu'elle « précis ait clairement en l'espèce le détail de l'ensemble des prestations à réaliser, tandis que l'annexe de la notice descriptive également jointe au contrat et qui constitu ait comme la notice une pièce contractuelle, comport ait les estimations des prix des travaux prévus contractuellement » (jugement p. 9, § 7 et suivants), sans rechercher, comme cela lui était demandé, si le constructeur n'avait pas omis d'y chiffrer des postes de travaux à la charge du maître de l'ouvrage - notamment les travaux de démolition des existants et de préparation du terrain, les fouilles et les travaux d'assainissement des fondations -, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 231-2, d, et R. 231-4 du Code de la construction et de l'habitation ;
6° ALORS QU'en toute hypothèse, en jugeant que la notice descriptive était conforme aux prescriptions légales, quand il résultait de celle-ci que de nombreux postes de travaux à la charge du maître de l'ouvrage n'avaient pas été chiffrés, et qu'elle stipulait comme étant non compris dans le prix convenu, des travaux à réaliser dans la maison et des prestations qui ne concernaient pas l'ouvrage des époux X..., la Cour d'appel l'a dénaturée et a violé l'article 1134 du Code civil ;
7° ALORS QUE la seule violation des règles d'ordre public protectrices du maître de l'ouvrage emporte nullité du contrat de construction de maison individuelle ; qu'en écartant la nullité du contrat de construction de maison individuelle aux motifs que les irrégularités n'avaient pas causé de préjudices aux maîtres de l'ouvrage, la Cour d'appel a violé l'article L. 230-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
8° ALORS QU'en toute hypothèse, les époux X... soutenaient que les irrégularités de la notice leur avaient causé « un manque de lisibilité manifeste, puisqu'ils n'étaient pas en mesure de distinguer les travaux qui concern ai ent leur construction mais rest aient à leur charge de ceux qui ne concern ai ent pas leur maison » (conclusions d'appel des époux X..., p. 10, § 6) ; qu'en jugeant que les irrégularités de la notice ne leur avaient causé aucun préjudice, sans répondre à ce moyen opérant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
9° ALORS QUE la renonciation du maître de l'ouvrage à se prévaloir d'un droit d'ordre public et de l'irrégularité d'un contrat conclu en méconnaissance de ce droit ne peut résulter que d'un acte révélant sa connaissance préalable de la violation des dispositions destinées à le protéger et sa volonté non équivoque de confirmer l'acte ; qu'en retenant que les maîtres de l'ouvrage ne pouvaient se prévaloir de l'anéantissement de l'acte aux motifs que « la construction a vait été entièrement réalisée et payée dans sa quasi-totalité par les deux époux » (jugement p. 10, § 10) et que les imperfections relevées dans la rédaction du contrat avaient « été rendues sans portée par une ratification générale de ce contrat par les intéressés ayant pris la forme d'une persistance des maîtres de l'ouvrage dans leur volonté de construire cet immeuble jusqu'à son terme » (arrêt p. 6, § 2), quand ces circonstances ne caractérisaient ni leur connaissance préalable du droit de se rétracter et des règles violées, ni leur volonté sans équivoque de ratifier le contrat, la Cour d'appel a violé l'article 1338 du Code civil."