Un arrêt rendu dans le cas où le prêt demandé est supérieur à celui prévu au compromis de vente immobilière.

Voyez mon site : La charge de la preuve dans le contentieux de la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier.

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 25 mars 2010), rendu sur renvoi après cassation (Civ 3e 7 novembre 2007, n° 06-14.227), que par acte sous seing privé du 29 avril 2002, Mme X... a vendu à M. Y... une maison d'habitation sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt avant le 3 juin 2002, la réitération étant prévue le 31 juillet 2002 ; que le prêt n'ayant pas été obtenu, M. Y... a assigné Mme X... en restitution du dépôt de garantie ;



Sur le premier et le deuxième moyens, réunis :



Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de dire que la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'a pas été levée en raison de sa faute et de le condamner à payer à Mme X... la somme de 24 400 euros au titre de la clause pénale prévue dans la promesse de vente et la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen :



1°/ que les parties ne peuvent prévoir des stipulations contractuelles imposant au débiteur obligé sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt des obligations plus strictes que celles résultant des dispositions d'ordre public édictées par l'article L. 321-16 du code de la consommation ; qu'en l'espèce, la promesse synallagmatique de vente conclue entre Mme X... et M. Y... prévoyait une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt dont ce dernier devait justifier auprès du vendeur de la demande à l'égard d'un ou plusieurs organismes financiers dans un délai de dix jours, délai manifestement trop bref tant au regard des habitudes bancaires que des dispositions d'ordre public précitées ; qu'en considérant néanmoins que le retard mis par M. Y... dans la constitution de sa demande de prêt constituait un manquement à ses obligations contractuelles, la cour d'appel a méconnu l'article L. 312-16 du code de la consommation ;



2°/ que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en conséquence, la condition suspensive d'obtention d'un prêt pour l'acquisition d'un immeuble ne peut être réputée accomplie que si l'éventuelle négligence de l'acquéreur est à l'origine de la décision de refus de prêt ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué se borne à affirmer que M. Y..., qui ne pouvait ignorer que la brièveté du délai qu'il imposait à l'organisme bancaire sollicité pour répondre à sa demande de prêt avant le terme contractuellement prévu provoquerait inéluctablement son refus compte tenu des habitudes et obligations propres à tout organisme financier, a commis une faute et que sa mauvaise foi est directement à l'origine du refus du prêt sollicité ; qu'en se déterminant par de tels motifs d'ordre abstrait et général, sans constater que le retard mis par M. Y... dans la constitution de sa demande de prêt était effectivement à l'origine du refus de la banque, la cour d'appel a violé l'article 1178 du code civil ;



3°/ que selon l'article j du contrat de vente, "si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportement ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l'article 1178 du code civil" ; qu'en se bornant à relever que M. Y... avait déposé sa demande de prêt postérieurement au délai contractuellement prévu et imposé en conséquence à la banque un bref délai pour se prononcer, sans constater que la non-obtention du prêt avait effectivement eu pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de celui-ci, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1178 du code civil ;



4°/ que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'il s'ensuit que la condition suspensive d'obtention d'un prêt pour l'acquisition d'un immeuble ne peut être réputée accomplie que si l'éventuelle négligence de l'acquéreur est à l'origine de la décision de refus du prêt ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué se borne à affirmer que M. Y..., en ayant sollicité l'obtention d'un prêt d'un montant supérieur à celui contractuellement prévu, a commis une faute en lien causal avec le préjudice subi par Mme X... et que sa mauvaise foi est directement à l'origine du refus du prêt sollicité ; qu'en se déterminant ainsi, sans constater que le montant du prêt, supérieur à celui contractuellement du prêt, était effectivement à l'origine du refus de la banque, la cour d'appel a violé l'article 1178 du code civil ;



5°/ que, selon l'article j du contrat de vente, "si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportement ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l'article 1178 du code civil" ; qu'ainsi, en se bornant à relever que M. Y... avait déposé une demande de prêt d'un montant supérieur à celui contractuellement prévu, sans constater que la non-obtention du prêt aurait eu pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1178 du code civil ;



Mais attendu qu'ayant relevé que M. Y... avait sollicité un prêt d'un montant supérieur à celui contractuellement prévu, la cour d'appel en a exactement déduit que la condition suspensive d'obtention du prêt devait être réputée acquise ;



D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;



Sur le troisième moyen, ci-après annexé :



Attendu que M. Y... n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que l'indemnité de 3 000 euros demandée par Mme X... n'indemnisait pas un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par la clause pénale, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;



PAR CES MOTIFS :



REJETTE le pourvoi ;



Condamne M. Y... aux dépens ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y... ;



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt



Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Y....



PREMIER MOYEN DE CASSATION 



IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'avait pas été levée en raison de la faute de M. Y... et de l'avoir condamné en conséquence à payer à Mme X... la somme de 24.400 € au titre de la clause pénale prévue dans la promesse de vente et la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts;



AUX MOTIFS QU'il est constant que la promesse synallagmatique de vente conclue le 29 avril 2002 entre Monsieur Pierre Y..., ou toute autre personne physique ou morale qui se substituera à lui, et Madame Jacqueline X... représentée par son mandataire, a prévu en faveur de l'acquéreur, une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt d'un montant de 200.000 € contracté sur une durée de 15 ans, dont il devait justifier auprès du vendeur, de la demande à l'égard d'un ou plusieurs organismes financiers, dans le délai de 10 jours à compter de la signature de la promesse et de son obtention au plus tard le 3 juin 2002 à 18 heures; qu'il résulte des pièces produites par Monsieur Pierre Y... qu'il a seulement sollicité le 21 mai 2002, soit 12 jours après l'expiration du premier délai de 10 jours, l'obtention d'un prêt destiné au financement de l'acquisition visée à la promesse synallagmatique de vente, réalisant ainsi un premier manquement à ses obligations contractuelles; que, de surcroît, même si l'on peut considérer que le délai de 10 jours contractuellement prévu pour justifier d'une demande de prêt auprès d'auprès d'un organisme bancaire, constitue un délai trop bref au regard des habitudes bancaires, force est de relever que le montant du prêt sollicité auprès du Crédit agricole Loire-Atlantique, pour un montant de 217.596 € est supérieur de 17.596 € au montant du prêt contractuellement prévu; qu'il s'agit là d'un second manquement aux obligations contractuelles qui s'imposaient à Monsieur Pierre Y...; qu'enfin, il incombait à Monsieur Pierre Y... de justifier de l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contenues dans la promesse synallagmatique vente avant le 3 juin 2002 à 18 heures; qu'il n'informera le mandataire du vendeur du refus de l'organisme bancaire que le 17 juillet 2002; qu'ainsi, en ayant seulement sollicité le 21 mai 2002 l'obtention d'un prêt d'un montant supérieur à celui contractuellement prévu, alors qu'il avait été convenu que la validité de la condition suspensive expirait le 3 juin 2002 à 18 heures, Monsieur Pierre Y..., qui ne pouvait ignorer que la brièveté du délai qu'il imposait à l'organisme bancaire sollicité pour répondre à sa demande avant le terme contractuellement prévu, provoquerait inéluctablement son refus, compte tenu des habitudes et des obligations propres à tout organisme financier, a commis une faute en lien causal avec le préjudice subi par Madame Jacqueline X...; qu'il suit de ces constatations, sans même qu'il y a lieu de s'interroger sur le fait que la demande de prêt a été présentée par la société Vidimmo en cours de formation et non par Monsieur Pierre Y..., que la mauvaise foi établie de Monsieur Pierre Y... est directement à l'origine du refus du prêt sollicité; que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement; que c'est ainsi de façon pertinente que les premiers juges ont estimé que la condition suspensive d'obtention d'un prêt était réputée acquise pour condamner Monsieur Pierre Y... à indemniser le préjudice subi par Madame Jacqueline X... en faisant application de la clause pénale;



1° ALORS QUE les parties ne peuvent prévoir des stipulations contractuelles imposant au débiteur obligé sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt des obligations plus strictes que celles résultant des dispositions d'ordre public édictées par l'article L. 321-16 du Code de la consommation; qu'en l'espèce, la promesse synallagmatique de vente conclue entre Mme X... et M. Y... prévoyait une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt dont ce dernier devait justifier auprès du vendeur de la demande à l'égard d'un ou plusieurs organismes financiers dans un délai de 10 jours, délai manifestement trop bref tant au regard des habitudes bancaires que des dispositions d'ordre public précitées; qu'en considérant néanmoins que le retard mis par M. Y... dans la constitution de sa demande de prêt constituait un manquement à ses obligations contractuelles, la Cour d'appel a méconnu l'article L. 312-16 du Code de la consommation;



2° ALORS QUE la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obliqé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en conséquence, la condition suspensive d'obtention d'un prêt pour l'acquisition d'un immeuble ne peut être réputée accomplie que si l'éventuelle négligence de l'acquéreur est à l'origine de la décision de refus de prêt; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué se borne à affirmer que M. Y..., qui ne pouvait ignorer que la brièveté du délai qu'il imposait à l'organisme bancaire sollicité pour répondre à sa demande de prêt avant le terme contractuellement prévu provoquerait inéluctablement son refus compte tenu des habitudes et obligations propres à tout organisme financier, a commis une faute et que sa mauvaise foi est directement à l'origine du refus du prêt sollicité; qu'en se déterminant par de tels motifs d'ordre abstrait et général, sans constater que le retard mis par M. Y... dans la constitution de sa demande de prêt était effectivement à l'origine du refus de la banque, la Cour d'appel a violé l'article 1178 du Code civil;



3° ALORS QUE selon l'article j du contrat de vente, « si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportement ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au Tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l'article 1178 du Code civil»; qu'en se bornant à relever que M. Y... avait déposé sa demande de prêt postérieurement au délai contractuellement prévu et imposé en conséquence à la banque un bref délai pour se prononcer, sans constater que la non-obtention du prêt avait effectivement eu pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de celui-ci, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1178 du Code civil.



DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 



IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'avait pas été levée en raison de la faute de M. Y... et de l'avoir condamné en conséquence à payer à Mme X... la somme de 24.400 € au titre de la clause pénale prévue dans la promesse de vente et la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts;



AUX MOTIFS QU'il est constant que la promesse synallagmatique de vente conclue le 29 avril 2002 entre Monsieur Pierre Y..., ou toute autre personne physique ou morale qui se substituera à lui, et Madame Jacqueline X... représentée par son mandataire, a prévu en faveur de l'acquéreur, une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt d'un montant de 200.000 € contracté sur une durée de 15 ans, dont il devait justifier auprès du vendeur, de la demande à l'égard d'un ou plusieurs organismes financiers, dans le délai de 10 jours à compter de la signature de la promesse et de son obtention au plus tard le 3 juin 2002 à 18 heures; qu'il résulte des pièces produites par Monsieur Pierre Y... qu'il a seulement sollicité le 21 mai 2002, soit 12 jours après l'expiration du premier délai de 10 jours, l'obtention d'un prêt destiné au financement de l'acquisition visée à la promesse synallagmatique de vente, réalisant ainsi un premier manquement à ses obligations contractuelles; que, de surcroît, même si l'on peut considérer que le délai de 10 jours contractuellement prévu pour justifier d'une demande de prêt auprès d'auprès d'un organisme bancaire, constitue un délai trop bref au regard des habitudes bancaires, force est de relever que le montant du prêt sollicité auprès du Crédit agricole Loire-Atlantique, pour un montant de 217.596 € est supérieur de 17.596 € au montant du prêt contractuellement prévu; qu'il s'agit là d'un second manquement aux obligations contractuelles qui s'imposaient à Monsieur Pierre Y...; qu'enfin, il incombait à Monsieur Pierre Y... de justifier de l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contenues dans la promesse synallagmatique vente avant le 3 juin 2002 à 18 heures; qu'il n'informera le mandataire du vendeur du refus de l'organisme bancaire que le 17 juillet 2002; qu'ainsi, en ayant seulement sollicité le 21 mai 2002 l'obtention d'un prêt d'un montant supérieur à celui contractuellement prévu, alors qu'il avait été convenu que la validité de la condition suspensive expirait le 3 juin 2002 à 18 heures, Monsieur Pierre Y..., qui ne pouvait ignorer que la brièveté du délai qu'il imposait à l'organisme bancaire sollicité pour répondre à sa demande avant le terme contractuellement prévu, provoquerait inéluctablement son refus, compte tenu des habitudes et des obligations propres à tout organisme financier, a commis une faute en lien causal avec le préjudice subi par Madame Jacqueline X...; qu'il suit de ces constatations, sans même qu'il y a lieu de s'interroger sur le fait que la demande de prêt a été présentée par la société Vidimmo en cours de formation et non par Monsieur Pierre Y..., que la mauvaise foi établie de Monsieur Pierre Y... est directement à l'origine du refus du prêt sollicité; que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement; que c'est ainsi de façon pertinente que les premiers juges ont estimé que la condition suspensive d'obtention d'un prêt était réputée acquise pour condamner Monsieur Pierre Y... à indemniser le préjudice subi par Madame Jacqueline X... en faisant application de la clause pénale;



1° ALORS QUE la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement; qu'il s'ensuit que la condition suspensive d'obtention d'un prêt pour l'acquisition d'un immeuble ne peut être réputée accomplie que si l'éventuelle négligence de l'acquéreur est à l'origine de la décision de refus du prêt; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué se borne à affirmer que M. Y..., en ayant sollicité l'obtention d'un prêt d'un montant supérieur à celui contractuellement prévu, a commis une faute en lien causal avec le préjudice subi par Mme X... et que sa mauvaise foi est directement à l'origine du refus du prêt sollicité; qu'en se déterminant ainsi, sans constater que le montant du prêt, supérieur à celui contractuellement du prêt, était effectivement à l'origine du refus de la banque, la Cour d'appel a violé l'article 1178 du Code civil;



2° ALORS QUE, selon l'article j du contrat de vente, « si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportement ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au Tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l'article 1178 du Code civil» ; qu'ainsi, en se bornant à relever que M. Y... avait déposé une demande de prêt d'un montant supérieur à celui contractuellement prévu, sans constater que la non-obtention du prêt aurait eu pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1178 du Code civil.



TROISIEME MOYEN DE CASSATION 



IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Y... à payer à Mme X... la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, en sus de la somme de 24.400 € au titre de la clause pénale prévue par la promesse de vente;



AUX MOTIFS QUE les pièces produites par Madame Jacqueline X... à l'appui de la demande d'indemnisation de son préjudice suffisent amplement, notamment au regard du contrat de garde meuble, des avis d'imposition à la taxe foncière, des factures relatives aux différents états parasitaires, pour fixer le montant de son préjudice à la somme sollicitée de 3.000 €, qu'il convient, dès lors, infirmant en cela le jugement déféré, de condamner Monsieur Pierre Y... au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts au profit de Madame Jacqueline X...;



ALORS QUE la clause pénale ayant pour objet d'évaluer forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée, le juge ne peut accorder de dommages et intérêts supplémentaires que dans l'hypothèse où est établi un préjudice distinct de celui réparé par la clause pénale; qu'ainsi, en condamnant M. Y... à payer, en sus de la somme prévue en application de la clause pénale, une indemnité supplémentaire au titre de divers préjudices, sans constater en quoi ces préjudices étaient distincts de celui déjà réparé par l'application de la clause pénale, la Cour d'appel a violé les articles 1152 et 1126 à 1129 du Code civil."