BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Précision donnée par cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 juin 2010), statuant sur renvoi après cassation (civ. 3, 8 octobre 2008- pourvoi 07-15. 935) que, le 2 octobre 1997, Mme X... a promis de vendre un immeuble à la société Négoce 06 ; qu'à l'occasion de cette vente, une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée le 8 décembre 1997 à la commune de Cannes qui, le 28 janvier 1998, a renoncé à son droit de préemption ; que les parties ayant renoncé à la vente, Mme X... a, par acte sous seing privé du 4 mars 1998, rédigé par la société civile professionnelle A... Z... (la SCP), notaires, conclu une nouvelle promesse de vente avec M. Y..., sous la condition suspensive de la renonciation à tout droit de préemption par toute autorité concernée et d'obtention d'une note de renseignement d'urbanisme ne révélant aucune menace d'emprise ou d'expropriation ; que, par un second acte sous seing privé du 19 mai 1998, établi par les mêmes notaires, les parties ont prorogé le délai prévu pour la signature de l'acte authentique ; que, reprochant à M. Y... d'avoir refusé de réitérer la vente, les consorts X..., venant aux droits de Mme X..., l'ont assigné en payement de l'indemnité d'immobilisation contractuellement prévue ; que M. Y... a appelé en garantie la SCP ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer aux consorts X... une certaine somme alors, selon le moyen :

1°/ que le dépôt d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner s'impose en cas de modification du prix ou des conditions de l'aliénation projetée ; que la déclaration d'intention d'aliéner, qui s'analyse en une offre d'acquérir, doit comporter toutes les conditions que les parties entendent opposer au titulaire du droit de préemption de sorte qu'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner s'impose en cas de modification de ces conditions ; qu'en considérant que seules les clauses ayant une incidence sur la décision de préempter et concernant le titulaire du droit de préempter justifient le dépôt d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner, la cour d'appel a violé les articles L. 213-2 et A 213-1 du code de l'urbanisme ;

2°/ que le formulaire de déclaration d'intention d'aliéner prévoit expressément la possibilité pour les parties de mentionner l'usage futur que l'acquéreur entend conférer au bien ; que M. Y... a invoqué précisément que l'usage futur du bien n'était pas l'habitation comme dans le cadre de l'opération X.../ Négoce 06 mais l'usage de bureaux ; qu'en considérant que les seules modifications invoquées par M. Y... ne concernaient que les conditions de financement, la possibilité de substitution et l'indemnité d'immobilisation sans rechercher si la modification de l'usage du bien invoquée par M. Y... ne justifiait pas le dépôt d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 213-2 et A 213-1 du code de l'urbanisme ;

3°/ que l'obligation contractée sous condition suspensive est celle qui dépend ou d'un événement futur et incertain ou d'un événement actuellement arrivé mais inconnu des parties ; qu'en subordonnant leur acte à l'obtention d'une renonciation au droit de préemption, connaissance prise de la renonciation intervenue dans le cadre d'une précédente opération, les parties ont, compte tenu des modifications qu'elles avaient apportées, convenu de déposer une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner ; qu'en considérant que la condition suspensive relative à l'absence de préemption était réalisée dès la conclusion de la promesse, la cour d'appel a violé ensemble les articles 1134 et 1181 du code civil ;

4°/ que l'obligation contractée sous condition suspensive est celle qui dépend ou d'un événement futur et incertain ou d'un événement actuellement arrivé mais inconnu des parties ; qu'en subordonnant leur acte à l'obtention d'une note de renseignement d'urbanisme ne révélant aucune menace d'emprise ou d'expropriation, connaissance prise de la note de renseignement d'urbanisme du 12 décembre 1997, les parties ont convenu de déposer une nouvelle demande de renseignement ; qu'en considérant que la condition suspensive relative à l'obtention d'une note de renseignement d'urbanisme était réalisée compte tenu de la note du 12 décembre 1997, la cour d'appel a violé ensemble les articles 1134 et 1181 du code civil ;

5°/ qu'aux termes de l'acte du 19 mai 1998, les parties ont entendu proroger le délai de réalisation de la vente et fixer la date de cette dernière au 30 juin 1998 ; que si l'acte du 19 mai 1998 ne mentionne plus aucune des conditions suspensives de l'acte du 4 mars 1998, M. Y... n'y reconnaît pas, pour autant, expressément que ces dernières ont été réalisées étant ajouté que cet acte ne mentionne ni la réponse donnée par la commune de Cannes à la déclaration d'intention d'aliéner déposée lors de l'opération X.../ Negoce 06 ni la note de renseignement d'urbanisme du 12 décembre 1997 obtenue dans le cadre de cette même opération ; qu'en décidant que M. Y... avait reconnu expressément dans cet acte la réalisation des conditions suspensives, la cour d'appel a dénaturé l'acte du 19 mai 1998 et violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, à bon droit, que le vendeur n'est pas tenu de déposer une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner en cas de vente à un autre acquéreur dès lors que le prix et les conditions de l'aliénation projetée ne sont pas modifiées et constaté que le prix de vente de l'immeuble n'avait pas été modifié dans la promesse consentie à M. Y... et que les modifications des conditions de l'aliénation invoquées par ce dernier ne concernaient que les conditions de financement, la possibilité de substitution et l'indemnité d'immobilisation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche relative à la modification de l'usage du bien que ses constatations rendaient inopérante et qui n'a pas dénaturé l'acte du 19 mai 1998, en a exactement déduit que les modifications invoquées ne justifiaient pas la délivrance d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner ;

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel n'ayant pas constaté que les parties avaient subordonné leur acte à l'obtention d'une renonciation du droit de préemption et d'une note de renseignement d'urbanisme ne révélant aucune menace d'emprise ou d'expropriation connaissance prise de la renonciation intervenue dans le cadre de la précédente opération ni qu'elles avaient convenu de déposer une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner, le moyen manque en fait ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que c'est M. Y... lui-même qui avait proposé de fixer le dépôt de garantie à la somme convenue et que la formulation de la clause était claire et se suffisait à elle-même, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui n'a pas dénaturé l'acte du 19 mai 1998, a pu retenir que M. Y..., gérant de société reconnaissant intervenir pour le compte d'un tiers, professionnel de l'immobilier, avait les connaissances nécessaires pour apprécier la portée de son engagement et qu'aucune faute ne pouvait être reprochée au notaire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et le condamne à payer à la SCP A... et Z... la somme de 2. 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour M. Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. Pierre Y... à payer aux consorts X... la somme de 91. 469, 41 € sous déduction des sommes déjà perçues par eux en exécution de l'ordonnance de référé du 6 janvier 1999, cette somme portant intérêt au taux légal à compter du 20 mai 1998 et ordonné la capitalisation des intérêts échus dans les termes de l'articles 1154 du code civil,

AUX MOTIFS QUE « le vendeur n'est pas tenu de déposer une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner en cas de vente à un autre acquéreur dès lors que le prix et les conditions de l'aliénation projetée ne sont pas modifiées ; qu'il n'est pas discuté que le prix de vente de l'immeuble n'a pas été modifié dans la promesse consentie à Pierre Y... ; que les conditions de l'aliénation doivent s'entendre de celles qui influent ou non sur la décision de préempter et non de celles qui ne concernent que les rapports entre vendeur et acquéreur, telles celles relatives à l'existence d'un prêt, les clauses de substitution ou les clauses pénales ; que ces clauses, qui n'ont aucune incidence sur la décision de préempter et ne concernent pas le titulaire d'un droit de préemption, ne peuvent être regardées comme des clauses modifiant les conditions de l'aliénation justifiant la délivrance d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner ; que les modifications invoquées par Pierre Y... ne concernent que les conditions de financement, la possibilité de substitution et l'indemnité d'immobilisation, toutes clauses qui sont indifférentes à la décision de préempter que pourrait prendre la commune de Cannes ; que la condition suspensive relative à l'absence de préemption était par conséquent réalisée dès la conclusion de la promesse ; que lors de l'avenant du 19 mai 1998, Pierre Y... a d'ailleurs expressément reconnu que toutes les conditions suspensives étaient levées et il n'a formé aucune réserve sur ce point »,

ET QUE « la condition suspensive relative à l'obtention d'une note de renseignement d'urbanisme ne révélant aucune menace d'emprise ou d'expropriation a également été réalisée, la note de renseignement d'urbanisme du 12 décembre 1997 étant produite aux débats et il doit être rappelé que Pierre Y... avait reconnu lors de la signature de l'avenant du 19 mai 1998, que les conditions suspensives étaient réalisées à cette date »,

1°/ ALORS QUE le dépôt d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner s'impose en cas de modification du prix ou des conditions de l'aliénation projetée ; que la déclaration d'intention d'aliénée, qui s'analyse en une offre d'acquérir, doit comporter toutes les conditions que les parties entendent opposer au titulaire du droit de préemption de sorte qu'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner s'impose en cas de modifications de ces conditions ; qu'en considérant que seules les clauses ayant une incidence sur la décision de préempter et concernant le titulaire du droit de préempter justifient le dépôt d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner, la cour d'appel a violé les articles L. 213-2 et A 213-1 du code de l'urbanisme,

2°/ ALORS QUE le formulaire de déclaration d'intention d'aliéner prévoit expressément la possibilité pour les parties de mentionner l'usage futur que l'acquéreur entend conférer au bien ; que Monsieur Pierre Y... a invoqué précisément que l'usage futur du bien n'était pas l'habitation comme dans le cadre de l'opération X.../ NEGOCE 06 mais l'usage de bureaux ; qu'en considérant que les seules modifications invoquées par Monsieur Pierre Y... ne concernaient que les conditions de financement, la possibilité de substitution et l'indemnité d'immobilisation sans rechercher si la modification de l'usage du bien invoquée par M. Pierre Y... ne justifiait pas le dépôt d'une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 213-2 et A 213-1 du code de l'urbanisme,

3°/ ALORS QUE l'obligation contractée sous condition suspensive est celle qui dépend ou d'un événement futur et incertain ou d'un événement actuellement arrivé mais inconnu des parties ; qu'en subordonnant leur acte à l'obtention d'une renonciation au droit de préemption, connaissance prise de la renonciation intervenue dans le cadre d'une précédente opération, les parties ont, compte tenu des modifications qu'elles avaient apportées, convenu de déposer une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner ; qu'en considérant que la condition suspensive relative à l'absence de préemption était réalisée dès la conclusion de la promesse, la cour d'appel a violé ensemble les articles 1134 et 1181 du code civil,

4°/ ALORS QUE l'obligation contractée sous condition suspensive est celle qui dépend ou d'un événement futur et incertain ou d'un événement actuellement arrivé mais inconnu des parties ; qu'en subordonnant leur acte à l'obtention d'une note de renseignement d'urbanisme ne révélant aucune menace d'emprise ou d'expropriation, connaissance prise de la note de renseignement d'urbanisme du 12 décembre 1997, les parties ont convenu de déposer une nouvelle demande de renseignement ; qu'en considérant que la condition suspensive relative à l'obtention d'une note de renseignement d'urbanisme était réalisée compte tenu de la note du 12 décembre 1997, la cour d'appel a violé ensemble les articles 1134 et 1181 du code civil,

5°/ ALORS QU'aux termes de l'acte du 19 mai 1998, les parties ont entendu proroger le délai de réalisation de la vente et fixer la date de cette dernière au juin 1998 ; que si l'acte du 19 mai 1998 ne mentionne plus aucune des conditions suspensives de l'acte du 4 mars 1998, Monsieur Pierre Y... n'y reconnaît pas, pour autant, expressément que ces dernières ont été réalisées étant ajouté que cet acte ne mentionne ni la réponse donnée par la commune de Cannes à la déclaration d'intention d'aliéner déposée lors de l'opération X.../ NEGOCE06 ni la note de renseignement d'urbanisme du 12 décembre 1997 obtenu dans le cadre de cette même opération ; qu'en décidant que Monsieur Pierre Y... avait reconnu expressément dans cet acte la réalisation des conditions suspensives, la cour d'appel a dénaturé l'acte du 19 mai 1998 et violé l'article 1134 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la responsabilité de la SCP A... Z... et débouté Monsieur Pierre Y... de sa demande de dommages et intérêts contre elle,

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Pierre Y... soutient que le notaire a affirmé faussement que les conditions suspensives étaient réalisées dans l'acte du 19 mai 1998, que sa signature aurait donc par conséquent été extorquée et qu'il a failli à son devoir de conseil en n'attirant pas son attention sur des conditions de la promesse exorbitantes des usages ; que la condition relative à la déclaration d'intention d'aliéner et à la purge du droit de préemption de la commune a été réalisée et Pierre Y... est mal venu à prétendre le contraire, étant rappelé qu'il a reconnu la réalisation de cette condition dans l'acte du 19 mai 1998 ; que la condition suspensive relative à l'obtention d'une note de renseignement d'urbanisme ne révélant aucune menace d'emprise ou d'expropriation a également été réalisée, la note de renseignements d'urbanisme du 12 décembre 1997 étant produite aux débats et il doit être rappelé que Pierre Y... avait reconnu lors de la signature de l'avenant du 19 mai 1998, que les conditions suspensives étaient réalisées à cette date ; que s'agissant du montant du dépôt de garantie, certes inhabituel, la formulation de la clause est parfaitement claire et ne nécessite ni interprétation, ni un niveau de compréhension particulièrement élevé ; que cette clause très explicite se suffisait à elle-même et dans sa rédaction le notaire a attiré suffisamment l'attention de Pierre Y... sur la portée de cet engagement ; que Pierre Y..., gérant de société, qui reconnaît lui-même qu'il intervenait pour le compte d'un tiers, professionnel de l'immobilier, avait manifestement les connaissances nécessaires pour apprécier la portée de son engagement »,

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il résulte des pièces versées aux débats et notamment des nombreux courriers échangés entre les parties régulièrement produits aux débats que c'est Monsieur Y... lui-même qui a proposé de fixer le dépôt de garantie à la somme de 400. 000 F, pour convaincre Madame X... de lui consentir une promesse de vente, et de lui accorder un délai pour réunir les fonds nécessaires à l'acquisition, alors que le bien de cette dernière était immobilisé depuis octobre 1997 et afin également d'obtenir l'autorisation de prendre possession des lieux de manière anticipée pour y réaliser des travaux de réfection en vue de leur revente ; que Monsieur Y... était parfaitement informé du compromis qui avait précédemment été établi en faveur de la société NEGOCE 06, à laquelle il devait initialement racheter l'immeuble, et qui l'a finalement présenté à Madame X... pour se substituer à elle, aux mêmes conditions de prix, quand elle n'a pu obtenir le financement bancaire escompté ; que cette dernière a accepté d'annuler amiablement le premier compromis et de restituer à la société le dépôt de garantie, qui était de 50. 000 F ; que pour convaincre Madame X... de son sérieux, et du fait que cette mésaventure ne se reproduirait pas Monsieur Y... a proposé de verser un dépôt de garantie beaucoup plus élevé, Mme X... acceptant d'immobiliser son bien 2 mois de plus (soit 7 au total) pour lui permettre de réunir les fonds nécessaires au paiement du solde du prix de vente et des frais ; que Monsieur Y... a contracté en pleine connaissance de cause ; qu'aucune faute ne pouvant être reprochée à Maître Z..., il y a lieu de débouter Monsieur Y... de son appel en garantie »,

1°/ ALORS QUE le notaire, en tant que rédacteur unique d'un acte, doit veiller à assurer l'équilibre des intérêts en présence ; qu'il lui appartient de dénoncer les anomalies qu'il a relevées comme étant contraires à cet équilibre sans pouvoir opposer qu'il s'est contenté de donner une forme authentique à l'accord des parties ; qu'une indemnité d'immobilisation est, selon les usages, d'un montant maximal de 10 % du prix de vente ; que méconnaît dans ces conditions son obligation de conseil et de mise en garde, le notaire qui n'attire pas l'attention d'une partie sur le caractère exorbitant et inhabituel du montant du dépôt de garantie qu'elle est susceptible de perdre en cas de non réitération de la vente ; que l'indication claire du montant du dépôt de garantie et de la portée de l'engagement pris ne dispense pas le notaire de cette obligation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté expressément le caractère inhabituel du dépôt de garantie de l'ordre de 60 % du prix de vente ; qu'en ne recherchant pas si la SCP A... Z... avait mis en garde Monsieur Pierre Y... sur le caractère inhabituel et exorbitant de ce montant et ainsi assuré l'équilibre des intérêts en présence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil,

2°/ ALORS QUE les parties peuvent solliciter du notaire qu'il dépose une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner ou obtienne une nouvelle note de renseignement d'urbanisme, peu important les documents similaires obtenus à l'occasion d'une précédente opération ; qu'en ne recherchant pas si le notaire n'avait pas commis une faute en ne déposant pas une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner et en n'obtenant pas une nouvelle note de renseignement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil,

3°/ ALORS QU'aux termes de l'acte du 19 mai 1998, les parties ont prorogé le délai de réalisation de la vente et fixé la date de cette dernière au 30 juin 1998 ; que si l'acte du 19 mai 1998 ne mentionne plus aucune des conditions suspensives de l'acte du 4 mars 1998, Monsieur Pierre Y... n'y reconnaît pas, pour autant, expressément que ces dernières ont été réalisées étant ajouté que cet acte ne mentionne ni la réponse donnée par la commune de Cannes à la déclaration d'intention d'aliéner déposée lors de l'opération X.../ NEGOCE06 ni la note de renseignement d'urbanisme du 12 décembre 1997 obtenue dans le cadre de cette même opération ; qu'en décidant que Monsieur Pierre Y... avait reconnu dans cet acte la réalisation des conditions suspensives, la cour d'appel a dénaturé l'acte du 19 mai 1998 et violé l'article 1134 du code civil."