BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Sur le fondement de l'article 1184 du code civil :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 20 mars 2007), que la commune de Leucate a vendu le 11 février 1998, à la société civile immobilière Berchel (la SCI) ayant pour associés M. X..., gérant et sa nièce Mme X..., une parcelle de terrain à bâtir formant le lot n° 2 du lotissement communal Les Salins autorisé par arrêté du 4 décembre 1996 ; que l'acte de vente contenait une clause selon laquelle la commune imposait aux acquéreurs l'obligation de réaliser la construction dans un délai de cinq ans faute de quoi la vente serait révoquée et le prix payé à l'achat remboursé mais sans réévaluation et déduction faite d'une somme de 10 % à titre d'indemnité ; que les acquéreurs n'ayant pas rempli cette obligation, la commune les a assignés en résolution de la vente ;

Sur le moyen unique du pourvoi, qui est recevable :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de constater la résolution de la vente, alors, selon le moyen :

1°/ que la clause résolutoire ne peut produire effet lorsque l'inexécution du débiteur est due à un cas de force majeure ; qu'en refusant de vérifier , comme il le lui était demandé, si les circonstances invoquées par la SCI Berchel pour justifier le retard de la construction, parmi lesquelles les crises cardiaques, la congestion cérébrale et le décès de son gérant entre 2000 et 2002 et les maladies invalidantes de son successeur diagnostiquées après la conclusion du contrat en 1998, n'étaient pas constitutives d'un cas de force majeure au motif que "la commune de Leucate peut, à supposer même que l'inexécution résulterait de la force majeure, prétendre à la résolution de cette vente par l'effet même de la clause résolutoire" , la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil ;

2°/ que sauf dispense expresse et non équivoque, une clause résolutoire ne peut être acquise au créancier sans la délivrance préalable d'une mise en demeure restée sans effet ; qu'en jugeant que "la commune de Leucate peut prétendre à la résolution de cette vente par l'effet même de la clause résolutoire sans que puisse utilement lui être opposée l'absence de mise en demeure préalable", après avoir relevé que la clause invoquée stipulait uniquement que "la commune impose aux acquéreurs des lots l'obligation de réaliser la construction dans un délai de cinq ans faute de quoi la vente serait révoquée et le prix payé à l'achat remboursé non réévalué", sans faire aucune allusion à une résolution de plein droit, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi les articles 1134 et 1184 du code civil ;

3°/ que seule la clause stipulant expressément une résolution de plein droit peut priver le juge de la faculté d'accorder un délai au débiteur ; qu'en jugeant que la SCI Berchel ne peut "solliciter l'octroi d'un délai en présence d'une clause résolutoire expresse dont la commune a d'ailleurs constaté l'acquisition par lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 février 2003", après avoir relevé que la clause invoquée stipulait uniquement que "la commune impose aux acquéreurs des lots l'obligation de réaliser la construction dans un délai de cinq ans faute de quoi la vente serait révoquée et le prix payé à l'achat remboursé non réévalué", sans faire aucune allusion à une résolution de plein droit, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi les articles 1134 et 1184 du code civil ;

4°/ qu'en jugeant également, pour refuser d'accorder un délai à la SCI, que l'arrêté autorisant le lotissement en date du 4 décembre 1996 est, en application de l'article L. 315-2-1 du code de l'urbanisme, devenu caduc le 4 décembre 2006, sans constater pour autant que la SCI Berchel serait dans l'impossibilité d'obtenir le permis de construire qu'elle demandait, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1184, alinéa 3, du code civil ;

Mais attendu qu'ayant énoncé à bon droit qu'il résulte de l'article 1184 du code civil que la résolution d'un contrat synallagmatique peut être prononcée en cas d'inexécution par l'une des parties de ses obligations, quel que soit le motif qui a empêché cette partie de remplir ses engagements, alors même que cet empêchement résulterait de la force majeure, et constaté que la SCI n'avait pas exécuté l'obligation contractuelle de construire dans le délai de cinq ans à peine de révocation de la vente, et que l'arrêté autorisant le lotissement était devenu caduc le 4 décembre 2006 en application de l'article L. 315-2-1 du code de l'urbanisme, la cour d'appel, qui n'a pas constaté l'acquisition d'une clause résolutoire de plein droit, et qui n'était pas tenue de répondre à une simple allégation non assortie d'une offre de preuve sur la possibilité pour la SCI d'obtenir un permis de construire, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à la possibilité de solliciter l'octroi d'un délai, que la commune pouvait prétendre à la résolution de la vente sans que l'absence de mise en demeure préalable puisse lui être opposée ; 

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

Déclare le pourvoi recevable ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Berchel aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la SCI Berchel.

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR constaté la résolution de la vente intervenue le 11 février 1998 entre la commune de LEUCATE et la SCI BERCHEL et d'AVOIR ordonné en conséquence le remboursement du prix de vente initial, déduction faite de l'indemnité contractuelle d'un montant de 3.358,68 ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « il résulte de l'article 1184 du Code civil que la résolution d'un contrat synallagmatique peut être prononcée en cas d'inexécution par l'une des parties de ses obligations, même si cette inexécution n'est pas fautive et quel que soit le motif qui a empêché cette partie de remplir ses engagements, alors même que cet empêchement résulterait du fait d'un tiers ou de la force majeure ; qu'en l'espèce, il est constant –que l'acte de vente du 11 février 1998, qui porte sur une parcelle en nature de terrain à bâtir formant le lot n°2 d'un lotissement communal autorisé suivant arrêté du 4 décembre 1996, contient une clause aux termes de laquelle « la commune impose aux acquéreurs des lots l'obligation de réaliser la construction dans un délai de cinq ans faute de quoi la vente serait révoquée et le prix payé à l'achat remboursé non réévalué », - que la SCI BERCHEL n'a pas exécuté son obligation de construire dans le délai de cinq ans qui expirait le 11 février 2003 ; que la commune de LEUCATE peut dès lors, à supposer même que l'inexécution résulterait de la force majeure, prétendre à la résolution de cette vente par l'effet même de la clause résolutoire sans que puisse utilement lui être opposée l'absence de mise en demeure préalable ; que la SCI BERCHEL ne peut de son côté solliciter l'octroi d'un délai en présence d'une clause résolutoire expresse dont la commune a d'ailleurs constaté l'acquisition par lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 février 2003, étant au surplus observé que l'arrêté autorisant le lotissement en date du 4 décembre 1996 est, en application de l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme, devenu caduc le 4 décembre 2006 ; qu'il sera en conséquence fait droit aux demandes de la commune de LEUCATE » ;

ALORS en premier lieu QUE la clause résolutoire ne peut produire effet lorsque l'inexécution du débiteur est due à un cas de force majeure ; qu'en refusant de vérifier, comme il lui était demandé, si les circonstances invoquées par la SCI BERCHEL pour justifier le retard de la construction, parmi lesquelles les crises cardiaques, la congestion cérébrale et le décès de son gérant entre 2000 et 2002 et les maladies invalidantes de son successeur diagnostiquées après la conclusion du contrat en 1998, n'étaient pas constitutives d'un cas de force majeure au motif que « la commune de LEUCATE peut (…) à supposer même que l'inexécution résulterait de la force majeure, prétendre à la résolution de cette vente par l'effet même de la clause résolutoire » (arrêt, p.4 in fine), la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du Code civil ;

ALORS en deuxième lieu QUE sauf dispense expresse et non équivoque, une clause résolutoire ne peut être acquise au créancier sans la délivrance préalable d'une mise en demeure restée sans effet ; qu'en jugeant que « la commune de LEUCATE peut (…) prétendre à la résolution de cette vente par l'effet même de la clause résolutoire sans que puisse utilement lui être opposée l'absence de mise en demeure préalable » (arrêt, p.4), après avoir relevé que la clause invoquée stipulait uniquement que « la commune impose aux acquéreurs des lots l'obligation de réaliser la construction dans un délai de cinq ans faute de quoi la vente serait révoquée et le prix payé à l'achat remboursé non réévalué » (ibid.), sans faire aucune allusion à une résolution de plein droit, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi les articles 1134 et 1184 du Code civil ;

ALORS en troisième lieu QUE seule la clause stipulant expressément une résolution de plein droit peut priver le juge de la faculté d'accorder un délai au débiteur ; qu'en jugeant que la SCI BERCHEL ne peut « solliciter l'octroi d'un délai en présence d'une clause résolutoire expresse dont la commune a d'ailleurs constaté l'acquisition par lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 février 2003 », après avoir relevé que la clause invoquée stipulait uniquement que « la commune impose aux acquéreurs des lots l'obligation de réaliser la construction dans un délai de cinq ans faute de quoi la vente serait révoquée et le prix payé à l'achat remboursé non réévalué », sans faire aucune allusion à une résolution de plein droit, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi les articles 1134 et 1184 du Code civil ;

ALORS en quatrième lieu QU'en jugeant également, pour refuser d'accorder un délai à la SCI, que l'arrêté autorisant le lotissement en date du 4 décembre 1996 est, en application de l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme, devenu caduc le 4 décembre 2006, sans constater pour autant que la SCI BERCHEL serait dans l'impossibilité d'obtenir le permis de construire qu'elle demandait, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1184, alinéa 3, du Code civil."