Copropriété et parties communes (mardi, 15 février 2011)
Une copropriété suppose des parties communes :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 21 avril 2009), que M. et Mme X... sont propriétaires de locaux à usage d'habitation à Courchevel 1850 dont le toit forme une terrasse, laquelle est bordée par deux lots de l'immeuble contigu appartenant à la société civile immobilière City Mangeoire (la société City Mangeoire), qui les a donnés à bail commercial à la SARL Bistrot de la Mangeoire ; que le toit terrasse étant utilisé par cette SARL notamment pour entreposer divers objets, les époux X... ont assigné ces deux sociétés afin d'obtenir, la remise en état des lieux sous astreinte, la suppression de la porte donnant accès au toit terrasse ainsi que de l'encadrement en poutre la surplombant, et la remise en place d'un portillon qui existait entre la terrasse et la rue, ainsi qu'une certaine somme à titre de dommages-intérêts ; que la société City Mangeoire a revendiqué la propriété de la terrasse ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident qui est recevable et préalable :
Vu l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que pour dire qu'il existe une copropriété entre M. X..., la société City Mangeoire et les propriétaires des lots 3 et 6 initialement dévolus à la société civile immobilière du garage (la SCI), l'arrêt retient que M. X... et la SCI ont acquis le 28 mai 1958 la moitié sud de la parcelle 70 du plan d'aménagement de Courchevel, avec le droit d'y édifier un immeuble de quatre niveaux, que M. X... a acquis outre la moitié du sol, des droits de propriété sur des volumes et que c'est une " copropriété en volume " qui a été créée entre M. X... et la SCI, qu'une fois les constructions édifiées, un état descriptif de division a été établi selon acte reçu par M. Y..., le 26 août 1959, publié au bureau des hypothèques de Chambéry, le 26 octobre 1959, acte en vertu duquel ont été créés huit lots dont six lots attribués à M. X..., que M. X... a cédé à Mme Z... les lots 4, 7 et 8, que suite à une division du lot 7 en deux nouveaux lots, ce lot a été supprimé et remplacé par les lots 9 et 10 et qu'il résulte du titre de propriété de la société City Mangeoire que les lots 4, 8, 9, et 10 acquis par elle le 27 avril 2001 dans un immeuble dénommé désormais La Grange, correspondent aux lots acquis initialement par Mme Z... ;
Qu'en statuant ainsi, sans caractériser l'existence de parties communes, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi principal :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils, pour la société Le Bistrot de La Mangeoire et la SCI City Mangeoire, demanderesses au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé Monsieur X... propriétaire de la terrasse terminant les constructions édifiées sur la moitié côté sud de la dalle du 1er étage de l'immeuble en copropriété implanté sur la moitié sud de la parcelle 70 du plan d'aménagement de COURCHEVEL 1850, commune de SAINT-BON et dit que la suppression de la porte donnant accès à la terrasse s'entendait de la condamnation définitive de son ouverture ;
AUX MOTIFS QUE il résulte d'un acte notarié reçu par Me Y..., notaire à CUSY (73) en date du 27 novembre 1965 que le 28 mai 1958, la société civile immobilière du Garage et M. Jean X... ont acquis la moitié sud de la parcelle 70 du plan d'aménagement de COURCHEVEL d'une contenance de 500 m2 environ avec le droit d'édifier sur cette parcelle un immeuble de trois étages sur rez-de-chaussée, soit quatre niveaux représentant chacun 250 / 1000èmes ; que la société civile immobilière du garage a acquis 250 millièmes pour avoir droit à la propriété de la moitié côté nord des constructions à édifier sur la dalle recouvrant le premier étage et M. Jean X..., 750 millièmes pour avoir droit à la propriété du volume rez-de-chaussée, du volume 1er étage, de la moitié côté sud des constructions à édifier sur la dalle du 1er étage ; que c'est en conséquence une copropriété en volume qui a été créée sur cette moitié sud indivise de la parcelle 70 ; qu'il résulte toujours du même acte, qu'une fois les constructions édifiées, un état descriptif de division a été établi selon reçu par Me Y... le 26 août 1959, publié au bureau des hypothèques de CHAMBERY le 26 octobre 1959 volume 4221 n° 32, acte en vertu duquel ont été créés 8 lots dont 6 lots attribués à M. X... ; que le 16 novembre 1960, M. Jean X... a cédé à Mme Z... les lots 4 (studio au 2e étage), 7 (boutique n° 2 du 3e étage) et 8 (boutique n° 3 du troisième étage) ; que suite à une division du lot 7 en deux nouveaux lots, l'acte du 27 novembre 1965 comporte modification de l'état descriptif de division, le lot 7 étant supprimé et remplacé par les lots 9 et 10 ;
QU'il résulte du titre de propriété de la SCI CITY MANGEOIRE que les lots 4, 8, 9 et 10 acquis par elle le 27 avril 2001 dans un immeuble dénommé désormais La Grange, correspondent aux lots acquis initialement par Mme Z... ; qu'il existe donc bien une copropriété entre M. Jean X..., la SCI CITY MANGEOIRE et les propriétaires des lots 3 et 6 initialement dévolus à la société civile immobilière du Garage ; qu'il n'est pas contesté par la SCI CITY MANGEOIRE que la terrasse litigieuse qui est située au sud ne correspond pas à la terrasse du lot n° 9 qui est située au levant ; que dans cette copropriété, Jean X... a acquis, outre la moitié du sol, le droit de propriété du volume rez-de-chaussée, du volume 1er étage et de la moitié côté sud des constructions à édifier sur la dalle du 1er étage ; qu'il est donc bien propriétaire de toute la construction édifiée sur le côté sud en ce compris la terrasse achevant cette construction ; qu'il a donc parfaitement qualité pour demander que son droit de propriété soit respecté ;
(…) QUE le débat porte sur la suppression de l'encadrement en poutres habillant le mur de l'immeuble donnant sur la terrasse, les appelantes faisant valoir que la demande aurait dû être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, s'agissant de parties communes ; qu'il résulte du procès-verbal de constat établi le 24 janvier 2002 par Me A..., huissier de justice à MOUTIERS, que l'habillage dont il est demandé la suppression a été installé par la SCI CITY MANGEOIRE à l'occasion des travaux d'aménagement du restaurant ; que c'est donc en conséquence à celle-ci d'enlever ce qu'elle a pris l'initiative d'installer de son propre chef sans autorisation de la copropriété ;
1 / ALORS QU'en se bornant, pour déclarer la propriété de Monsieur X... sur la toiture terrasse, de relever l'existence d'une copropriété en volume, sans rechercher si cet ouvrage ne constituait pas un élément du gros-oeuvre et d'équipement commun et, partant, une partie commune, la cour d'appel a statué par une motivation inopérante, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2 / ALORS QU'en se bornant, pour dire que l'action n'avait pas à être dirigée contre le syndicat des copropriétaires, qu'il incombait à la SCI CITY MANGEOIRE, qui avait installé un encadrement de porte sur le mur de l'immeuble, de procéder à la remise en état de l'ouvrage, quand il était constant que, comme le rappelaient les exposantes, l'agencement affectait l'aspect extérieur de l'immeuble, l'arrêt ayant relevé que la SCI CITY MANGEOIRE avait agi « de son propre chef sans autorisation de la copropriété » (arrêt, p. 6, § 4), la Cour d'appel a violé les articles 14 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 544 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement entrepris, condamné la SCI CITY MANGEOIRE à verser à Monsieur Jean X... et Madame Arlette B... (les époux X...) la somme de 3. 000 € à titre d'indemnité compensatrice pour atteinte à leur droit de propriété ;
AUX MOTIFS QUE les demandeurs établissent, par la production du procès-verbal de constat en date du 24 janvier 2002, que depuis cette date au moins il a été porté atteinte à leur droit de propriété par les défendeurs ; qu'ils démontrent également, par la production des deux procès-verbaux de constat postérieurs, que malgré la sommation du 28 janvier 2002, il n'a pas été mis fin à cette atteinte (qui a perduré jusqu'au 30 septembre 2005 au moins, date du dernier procès-verbal) ; que l'occupation de leur propriété, la réalisation de travaux modifiant l'aspect d'un des murs qui l'entourent, et l'entrepôt de matériels, a nécessairement causé aux demandeurs un préjudice qu'il y a lieu de réparer par la condamnation de la SCI CITY MANGEOIRE à leur verser une indemnité de 3. 000 € ;
1 / ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera, en application des articles 624 et 625 du Code de procédure civile, celle du chef du dispositif de l'arrêt faisant droit à la demande indemnitaire adverse ;
2 / ALORS QUE faute d'avoir caractérisé le lien causal entre « la réalisation de travaux modifiant l'aspect d'un des murs qui l'entourent la propriété X... et le préjudice allégué, les juges du fond ont violé l'article 1382 du Code civil ;
3 / ALORS surtout QU'est entachée de nullité la décision prononçant des chefs de dispositif inconciliables ; qu'en confirmant le jugement entrepris « sauf en ce qu'il avait dit que la terrasse (…) appartenant à M. jean X... et Mme Arlette B... (…) est la propriété des mêmes époux X... / B... et, statuant à nouveau, dit que M. Jean X... est propriétaire de la terrasse terminant les constructions (…) » (arrêt, p. 6 in fine et p. 7 in limine), et, dans le même temps, confirmant le jugement ayant déclaré « condamne la SCI CITY MANGEOIRE à verser à Monsieur Jean X... et Madame Arlette B... la somme de 3. 000 € à titre d'indemnité compensatoire pour atteinte à leur droit de propriété » (jugement, p. 6 in fin et p. 7 in limine), la Cour d'appel s'est prononcée par des chefs de dispositifs inconciliables, en violation des articles 455 et 458 du Code de procédure civile.
Moyen produit par Me de Nervo, avocat aux Conseils, pour les époux X..., demandeurs au pourvoi incident
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que Monsieur Jean X... était propriétaire de la terrasse d'un immeuble en copropriété ;
AUX MOTIFS QU'il résulte d'un acte notarié reçu par Maître Y..., notaire à Cusy (73) en date du 27 novembre 1965 que le 28 mai 1958, la société civile immobilière du garage et Monsieur Jean X... ont acquis la moitié sud de la parcelle 70 du plan d'aménagement de Coruchevel d'une contenance de 500 m ² environ avec le droit d'édifier sur cette parcelle un immeuble de trois étages sur rez de chaussée soit quatre niveaux représentant chacun 250 / 1000 èmes ; que al société civile immobilière du garage a acquis 250. 000èmes pour avoir droit à la propriété de la moitié nord des constructions à édifier sur la dalle recouvrant le premier étage et Monsieur Jean X... 750 millièmes pour avoir droit à la propriété du volume rez de chaussée du volume 1er étage, de la moitié côté sud des constructions à édifier sur la dalle du 1er étage ; que c'est en conséquence une copropriété en volume qui a été créée sur cette moitié sud indivise de la parcelle 70 ; qu'il résulte toujours du même acte qu'une fois les constructions édifiées un état descriptif de division a été établi selon acte reçu par Maître Y... le 26 août 1949, publié au bureau des hypothèques de Chambéry le 26 octobre 1959, volume 4221, n° 32 acte en vertu duquel ont été créés 8 lots dont 6 lots attribués à Monsieur X... ; que le 16 novembre 1960, Monsieur Jean X... a cédé à Madame Z... les lots 4 (studio 2ème étage), 7 (boutique n° 2 du 3ème étage) et 8 (boutique n° 3 du troisième étage) ; que suite à une division du lot 7 en deux nouveaux lots, l'acte du 27 novembre 1965, comporte modification de l'état descriptif de division, le lot n° 7 étant supprimé et remplacé par les lots 9 et 10 ; qu'il résulte du titre de propriété de la SCI City Mangeoire que les lots 4, 8, 9, et 10 acquis par elle le 27 avril 2001 dans un immeuble dénommé désormais la Grange, correspondant aux lots acquis initialement par Madame Z...; qu'il existe donc bien une copropriété entre Monsieur Jean X... et la SCI City Mangeoire et les propriétaires des lots 3 et 6 initialement dévolus à la société civile immobilière du garage ; qu'il n'est plus contesté par la SCI City Mangeoire que la terrasse litigieuse qui est située au sud ne correspond pas à la terrasse du lot n° 9 qui est située au levant ; que dans cette copropriété Jean X... a acquis outre la moitié du sol le droit de propriété du volume rez de chaussée du volume 1er étage et de la moitié sud des constructions à édifier sur la dalle du 1er étage ; qu'il est donc bien propriétaire de toute la construction édifiée sur le côté sud en ce compris la terrasse achevant cette construction ;
1° ALORS QU'une copropriété ne peut exister entre propriétaires de terrains non bâtis ; qu'en énonçant que le 28 mai 1958, une copropriété en volume avait été créée sur la moitié sud indivise de la parcelle 70, sur laquelle la société immobilière du garage et Monsieur Jean X... avaient acquis le droit d'édifier des constructions, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 1er juillet 1965 ;
2° ALORS QUE la division de lots en volumes aboutit diviser un immeuble en lots autonomes avec superposition de propriétés distinctes, sans création de parties communes ; que le statut de la copropriété n'est pas applicable ; que la cour d'appel, qui a constaté que la moitié sud indivise de la parcelle 70 avait fait l'objet d'une division en lots « volumes » et qui a décidé qu'il avait été créé une copropriété en volumes, a violé l'article 1er de la loi du 1er juillet 1965."