Droit de préemption et commission de l'agent immobilier (samedi, 08 janvier 2011)
La question d'un sénateur et la réponse du ministre :
La question :
M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales sur le cas d'une commune qui exerce son droit de préemption suite à une déclaration d'intention d'aliéner. Si un agent immobilier avait servi d'intermédiaire pour le projet de vente, il souhaite savoir si la commune est obligée en plus du prix de vente d'indemniser également l'agent immobilier.
La réponse :
La jurisprudence considère que la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier, tel qu'il est conventionnellement prévu (Cour de cassation, 1re civ., 24 janvier 2006, n° 02-18746). Ainsi, l'exercice du droit de préemption ne porte pas atteinte au droit à rémunération de l'agent immobilier. Toutefois, la jurisprudence considère que « l'organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l'acquéreur auquel il est substitué, ce droit étant conditionné par l'indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner » (Cour de cassation, 3e civ., 26 septembre 2007, n° 06-17337). Par conséquent, la commune qui exerce son droit de préemption ne devra payer les honoraires des agents immobiliers que si ces honoraires sont précisés dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner.
Les arrêts cités par le ministre :
"Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu qu'il résulte de ces textes que la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier, tel qu'il est conventionnellement prévu, peu important à cet égard que le prix d'acquisition du bien préempté soit inférieur à celui qui avait été initialement convenu entre vendeur et acquéreur ;
Attendu que la société Atlant'Immo (l'agent immobilier), chargée par les héritiers de Mme X... de vendre un bien, avait trouvé des acquéreurs au prix de 400 000 francs, lesquels s'étaient engagés à lui payer une commission de 34 000 francs ; que le District de l'agglomération nantaise (le district) ayant fait connaître au notaire chargé d'établir l'acte de vente son intention d'exercer son droit de préemption au prix de 330 000 francs, l'immeuble lui a été vendu à ce prix ; que l'agent immobilier ayant assigné le district en paiement de sa commission, l'arrêt attaqué a rejeté sa demande ;
Attendu que pour considérer que le district ne devait pas payer de commission, la cour d'appel a retenu que la vente ne s'était pas formée par substitution d'acquéreur mais à la suite d'un nouvel accord "exclusif de tout lien de droit avec l'acte pour lequel l'agent immobilier avait prêté son entremise" puisqu'elle était intervenue, conformément à l'offre notifiée par le district acceptée par les vendeurs, au prix de 330 000 francs "hors taxes charges ou indemnités", à des conditions de prix inférieures à celles du compromis ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 juillet 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne le District de l'agglomération nantaise aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du District de l'agglomération nantaise et le condamne à payer à la société Atlant'Immo la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. Bargue, conseiller le plus ancien en ayant délibéré, en remplacement de M. Bouscharain, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile, en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille six."
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"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 16 mai 2006), que la société Centraventes a donné mandat à la société Cogest Devouassoux immobilier de rechercher, en vue de son acquisition, un ténement immobilier moyennant une rémunération à la charge du mandant ; qu'une promesse de vente a été signée entre l'association Loisirs vacances tourisme Les Cimes et la société Centraventes, par l'intermédiaire de l'agence immobilière Century 21 ; que la commune de Chamonix Mont-Blanc ayant exercé son droit de préemption, la société Cogest Devouassoux immobilier, se prévalant des mentions de la déclaration d'intention d'aliéner reçue par la commune le 31 janvier 2003, a assigné cette dernière en paiement de la somme de 135 105,85 euros correspondant au montant de sa commission.
Attendu que la commune de Chamonix Mont-Blanc fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :
1°/ que les conditions de la vente conclue en vertu d'un droit de préemption sont fixées par le dernier accord des parties ; que l'offre de vente formulée par le vendeur au titulaire d'un droit de préemption n'obéit à aucune condition de forme et peut résulter de tout document autre qu'une DIA ; que lorsque la DIA initialement adressée au préempteur est complétée ou modifiée par un document ultérieurement adressé par le vendeur au préempteur, c'est ce dernier document qui manifeste l'offre du vendeur et qui, si il est accepté par le préempteur, forme l'accord des parties sur les conditions de la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la lettre recommandée adressée le 13 mars 2003 par le notaire de la venderesse à la commune de Chamonix, préempteur, et modifiant la DIA du 31 janvier 2003, ne valait pas accord des parties, motif pris de ce que cette lettre ne répondait pas en la forme à une DIA ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ainsi que l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme ;
2°/ qu'il résulte des mentions de l'arrêté de préemption du 24 mars 2003 que la commune de Chamonix a exercé son droit de préemption au regard des conditions de vente fixées par la lettre du notaire de la venderesse, lettre en date du 13 mars 2003, et qui modifiait les conditions de vente énoncées par la DIA du 31 janvier 2003 ; qu'en énonçant que la commune de Chamonix avait fondé sur la DIA du 31 janvier 2003 sa décision d'acquérir le bien par préemption, la cour d'appel a dénaturé les termes de l'arrêté susvisé, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
3°/ que le juge civil est lié par la chose décidée par l'autorité administrative ; que, par arrêté du 24 mars 2003, le maire de la commune de Chamonix avait décidé d'exercer le droit de préemption de la commune sur le bien vendu par l'association Loisirs vacances tourisme en acquérant les parcelles litigieuses aux conditions formulées par la lettre du notaire en date du 13 mars 2003 et par le compromis de vente conclu entre la venderesse et l'acquéreur initial, compromis qui était visé par la lettre et annexé à cette dernière ; que ni la lettre du notaire, ni le compromis de vente n'incluaient au titre des conditions de la vente le paiement de la commission d'agence de l'acquéreur ; qu'en considérant néanmoins que la commune de Chamonix devait payer, au titre de la vente, le montant de la commission due par l'acquéreur à son agent, la cour d'appel a méconnu la chose décidée par l'autorité administrative, violant ainsi le principe de la séparation des pouvoirs ;
4°/ qu'il résulte des termes de la lettre du notaire de la venderesse, en date du 13 mars 2003, que les conditions de la vente telles que formulées par la DIA du 31 janvier 2003 étaient modifiées, le bien immobilier vendu comportant d'autres parcelles que celles initialement visées par la DIA ; que, s'agissant des autres conditions de la vente, la lettre du notaire renvoyait au compromis de vente conclu entre la venderesse et l'acquéreur initial, compromis qui était annexé à la lettre ; que le compromis de vente ainsi annexé ne stipulait pas le paiement d'une quelconque commission à l'agent de l'acquéreur, commission qui serait incluse, directement ou indirectement, dans le prix de vente ; qu'en énonçant que la lettre susvisée "rappelait l'existence d'une commission à la charge de l'acquéreur", la cour d'appel a dénaturé les termes de la lettre du notaire, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;
5°/ que la vente est formée par l'accord des parties ; que par acte authentique de vente en date du 3 juin 2003, la commune de Chamonix a acquis les parcelles litigieuses pour le prix total de 1 981 838 euros, commissions d'agence comprises ; qu'en considérant que la commune de Chamonix était redevable d'une somme complémentaire de 135 105,85 euros qui s'ajouterait au prix de vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant énoncé à bon droit que l'organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l'acquéreur auquel il est substitué, ce droit étant conditionné par l'indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner, la cour d'appel, qui a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, des termes du courrier du notaire en date du 13 mars 2003 et des dispositions de l'arrêté du maire de la commune de Chamonix en date du 24 mars 2003, que leur ambiguïté rendait nécessaire, que la décision de préemption était fondée sur la seconde déclaration d'intention d'aliéner du 31 janvier 2003, laquelle mentionnait l'intermédiaire chargé de la recherche du terrain et son droit à commission, et que la lettre du notaire rappelait l'existence d'une commission à la charge de l'acquéreur, a pu en déduire, sans violer le principe de la séparation des pouvoirs ni les stipulations du contrat de vente conclu entre la commune et l'association que la commission de la société Cogest Devouassoux immobilier, parfaitement distincte du prix de vente, était due par la commune, le titulaire du droit de préemption étant tenu exclusivement mais intégralement aux conditions financières figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner."