BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Elle est recevable selon cet arrêt :

"Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés le 27 juillet 1992 et le 27 novembre 1992 au secrétariat du Contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA ..., et pour les époux E..., C..., A..., de X..., B..., D..., F..., Y..., Z..., demeurant ... ; les requérants demandent au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler le jugement du 10 juin 1992 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du maire de Roquebrune-Cap Martin en date du 25 octobre 1991 délivrant un permis de construire à la société civile immobilière Lodazur au lieu-dit "La Torraca" ;

2°) d'annuler pour excès de pouvoir ledit arrêté ;

3°) d'ordonner le sursis à exécution dudit arrêté ;

4°) de condamner la commune de Roquebrune-Cap Martin au versement de 6 000 F au titre de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991 ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu la loi n° 65-557 du 17 juillet 1965 ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;

Vu l'ordonnance n° 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret n° 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi n° 87-1127 du 31 décembre 1987 ;

Après avoir entendu en audience publique :

- le rapport de M. de Lesquen, Auditeur,

- les observations de la SCP Vier, Barthélemy, avocat du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES CHARMILLES et de la SCP Guiguet, Bachellier, de la Varde, avocat des époux E... et autres,

- les conclusions de M. Fratacci, Commissaire du gouvernement ;

Considérant qu'aux termes de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : "Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble" ; que, dès lors, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "LES CHARMILLES", constitué dans le cadre des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 citée plus haut, et justifiant d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires ayant habilité le syndic à introduire l'instance en son nom, avait un intérêt lui donnant qualité pour contester le permis délivré à la société civile immobilière "Lodazur" pour construire un bâtiment collectif au lieu-dit "La Torraca" ; que, par suite, c'est à tort que, par son jugement du 10 juin 1992, le tribunal administratif de Nice a rejeté comme irrecevable la demande du syndicat requérant tendant à l'annulation de l'arrêté du maire de Roquebrune-Cap Martin délivrant le permis de construire susmentionné ; qu'ainsi ce jugement doit être annulé ;

Considérant qu'il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "LES CHARMILLES" devant le tribunal administratif de Nice ;

Sur l'intervention de M. et Mme E..., M. et Mme C..., M. et Mme A..., M. et Mme de X..., M. et Mme B..., M. et Mme D..., M. et Mme F..., M. et Mme Y... et M. et Mme Z... :

Considérant que ces personnes, qui sont propriétaires de logements dans la résidence "Les Charmilles", ont intérêt à l'annulation de l'arrêté du maire de Roquebrune-Cap Martin en date du 25 octobre 1991 délivrant à la société civile immobilière "Lodazur" un permis de construire au lieudit "La Torraca" ; que, par suite, leurs interventions sont recevables ;

Sur la légalité de l'arrêté du 25 octobre 1991 :

Considérant, en premier lieu, qu'aux termes du troisième alinéa de l'article R.332-15 du code de l'urbanisme : "Si un coefficient d'occupation des sols a été fixé, la superficie des terrains ainsi cédés gratuitement est prise en compte pour le calcul des possibilités de construction ( ...)" ; qu'ainsi, la prescription de l'arrêté litigieux imposant une cession gratuite à la commune de terrain par la société bénéficiaire du permis de construire est sans effet sur les possibilités de construction ; qu'il n'est pas sérieusement contesté que la superficie du terrain d'assiette de la construction autorisée atteigne 950 mètres carrés ; qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment des informations figurant sur l'arrêté litigieux lui-même, que la construction autorisée présente une surface hors-oeuvre nette de 568 mètres carrés ; que, par suite, le coefficient d'occupation des sols de 0, 6 applicable au terrain en cause est respecté ;

Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article UC 7 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Roquebrune-Cap Martin : "Les bâtiments doivent s'implanter à une distance des limites séparatives au moins égale à leur hauteur diminuée de quatre mètres avec un minimum de quatre mètres" ;

Considérant qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que l'arrière de la construction envisagée soit à moins de quatre mètres de la limite séparative de son terrain d'assiette, ni que la règle susmentionnée ait été transgressée pour sa façade sud ; que, par suite, le moyen tiré de la violation des dispositions de l'article UH 7 du règlement du plan d'occupation des sols n'est pas fondé ;

Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le moyen tiré du défaut de consultation du "comité artistique" du lotissement, prévue par le premier alinéa de l'article 15 du cahier des charges du lotissement approuvé par un arrêté préfectoral du 29 décembre 1928, manque en fait ;

Considérant, en troisième lieu, que le deuxième alinéa de l'article 15 du cahier des charges du lotissement "Le Domaine du Hameau" dispose que "d'une manière générale, toute construction devra avoir quatre façades, les murs pignons étant interdits, et une hauteur maximum de 14 mètres, faîtage compris, comptés à partir du niveau moyen du terrain sur lequel est établie la construction" ; que les bénéficiaires du permis établissent par leurs écrits devant le tribunal administratif de Nice que la hauteur maximum de la construction litigieuse par rapport au point le plus bas du terrain est égale à 12, 5 mètres ; que, par suite, la hauteur mesurée par rapport au niveau moyen du sol ne dépassera pas ce dernier chiffre ; qu'ainsi, le moyen tiré de la violation du deuxième alinéa de l'article 15 du cahier des charges du lotissement "Le Domaine du Hameau" manque en fait ;

Considérant, en quatrième lieu, que le cinquième alinéa de l'article 15 du cahier des charges du lotissement "Le Domaine du Hameau" dispose que "toute construction sera implantée de façon à masquer au minimum la vue et les perspectives laissées aux propriétés voisines" ; que le permis est délivré sous réserve des droits des tiers et qu'ainsi le syndicat requérant ne peut utilement se prévaloir, à l'appui de son recours en annulation du permis de construire contesté, d'une atteinte à une servitude de vue ou de perspective ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "LES CHARMILLES" et les époux Paoletti et autres ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêté du maire de Roquebrune-Cap Martin en date du 25 octobre 1991 délivrant un permis de construire à la société civile immobilière Lodazur au lieu-dit "La Torraca" ;

Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991 :

Considérant que les dispositions de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991 font obstacle à ce que la commune de Roquebrune-Cap Martin, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, soit condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "LES CHARMILLES" et aux époux E... et autres la somme qu'ils demandent au titre des sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens ;

Considérant, de plus, qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991 et de condamner solidairement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "LES CHARMILLES" et les époux E... et autres à payer à la société civile immobilière Lodazur la somme de 14 332 F qu'elle demande au titre des sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens ;
Article 1er : Les interventions de M. et Mme E..., M. et Mme C..., M. et Mme A..., M. et Mme de X..., M. et Mme B..., M. et Mme D..., M. et Mme F..., M. et Mme Y... et M. et Mme Z... sont admises.
Article 2 : Le jugement du tribunal administratif de Nice en date du 10 juin 1992 est annulé.
Article 3 : Les demandes présentées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "LES CHARMILLES" et les époux E..., C..., A..., de X..., B..., D..., F..., Y... et Z... devant le tribunal administratif de Nice, ainsi que le surplus des conclusions de leur requête, sont rejetés.
Article 4 : Les conclusions de la société civile immobilière Lodazur tendant à l'application des dispositions de l'article 75-I de la loi du 10 juillet 1991 sont rejetées.
Article 5 : La présente décision sera notifiée au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "LES CHARMILLES", aux époux E..., C..., A..., de X..., B..., D..., F..., Y... et Z..., à la société civile immobilière Lodazur, à la commune de Roquebrune-Cap Martin et au ministre de l'équipement, des transports et du tourisme."