BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

En invoquant par exemple la nullité du mandat du syndic, qui n'a pas ouvert un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat :

" Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 117 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 novembre 2007), que le syndicat des copropriétaires Résidence Formagne 188 / 190 avenue Jean Lolive à Pantin a assigné le 23 avril 2004 les époux Z..., propriétaires de lots de copropriété, en paiement d'un arriéré de charges ;

Attendu que pour débouter les époux Z... de leur demande d'annulation de l'assignation et dire recevable l'action du syndicat, l'arrêt retient que le syndicat fait valoir que par décision du 24 avril 2003, puis de mai 2004 et 2005, la dispense de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal a été décidée et que l'assemblée générale du 5 novembre 2003 ayant " redésigné " le Cabinet Patrimonia Le Pré en qualité de syndic a été validée par arrêt de la cour d'appel du 15 décembre 2005 ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater que l'assemblée générale des copropriétaires du 5 novembre 2003 renouvelant son mandat dispensait le syndic de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé ou qu'il en avait ouvert un dans les trois mois de cette désignation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens :

DIT n'y avoir lieu à interruption d'instance ;

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 novembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires Résidence Formagne 188 / 190 avenue Jean Lolive à Pantin et M. X..., ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires Résidence Formagne 188 / 190 avenue Jean Lolive à Pantin et M. X... à payer aux époux Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires Résidence Formagne 188 / 190 avenue Jean Lolive à Pantin et de M. X..., ès qualités ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils pour les époux Z....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté l'exception de nullité de l'assignation introductive d'instance délivrée à Monsieur et Madame Z... par le Syndicat des copropriétaires Résidence Formagne 188 / 190 avenue Jean Lolive, 93500 Pantin, représenté par son syndic, le cabinet PATRIMONIA LE PRE,

AUX MOTIFS QUE " les appelants soutiennent que la Société PATRIMONIA LE PRE n'avait pas la qualité de syndic (lors de l'assignation du 16 juillet 2003) et n'avait aucune qualité pour agir en justice au nom du syndicat, que son assignation est nulle et n'a pu valablement saisir le juge, ceci du fait du non respect par le syndic de l'obligation d'ouvrir un compte séparé dans les 3 mois de sa désignation, avec pour conséquence la nullité de plein droit de son mandat ; Mais que le syndicat fait valoir que par décision de l'assemblée générale du 24 avril 2003 puis de mai 2004 et 2005, la dispense de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal a été décidée ; que l'assemblée générale du 5 novembre 2003 ayant redésigné le cabinet PATRIMONIA LE PRE en qualité de syndic a été validée par arrêt de cette Cour du 15 décembre 2005 ; qu'il en résulte ainsi que des motifs non contraires du Tribunal que la Cour adopte que le moyen n'est pas fondé et que le Tribunal a été régulièrement saisi " (arrêt, p. 3),

ALORS QUE le syndic doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ; que l'assemblée générale peut en décider autrement, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, en dispensant le syndic de l'obligation d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat en fixant la durée pour laquelle la dispense est donnée ; que la méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ; qu'il s'ensuit qu'à l'expiration de ce délai, le syndic est dépourvu de qualité pour engager une action judiciaire au nom du syndicat des copropriétaires, rendant nulle l'assignation ainsi délivrée ;

Qu'en l'espèce, le président du conseil syndical – conscient que jusqu'à présent le Syndicat des copropriétaires n'avait pas été valablement représenté par son syndic – a obtenu du Président du Tribunal de grande instance de Bobigny une ordonnance en date du 13 septembre 2003 désignant la SCP BRIGNIER-TULIER en qualité d'administrateur provisoire, avec mission de convoquer une assemblée générale pour nommer un syndic ; que, lors de l'assemblée générale extraordinaire du 5 novembre 2003, PATRIMONIA LE PRE a été désigné en qualité de syndic jusqu'à l'assemblée générale devant statuer sur les comptes arrêtés au 31 décembre 2003 ; qu'il est néanmoins constant qu'aucun compte bancaire ou postal n'a été ouvert au nom du Syndicat des copropriétaires, alors qu'aucune dispense n'a été donnée en ce sens par ledit syndicat ; qu'il s'ensuivait qu'à compter du 6 février 2004, le mandat de syndic de PATRIMONIA LE PRE était nul de plein droit ;

Qu'en déclarant cependant valable l'assignation délivrée, au nom du Syndicat des copropriétaires, par le Cabinet PATRIMONIA LE PRE, le 23 avril 2004, la Cour d'appel a violé les articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 29-1 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 32 du Code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de Monsieur et Madame Z... tendant à voir prononcer l'annulation du jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bobigny le 16 novembre 2005,

AUX MOTIFS QUE " les appelants soutiennent en outre que le jugement est affecté d'irrégularité du fait que Monsieur Chi Thao Z... a déposé le 24 janvier 2005 une requête en récusation visant Madame A... à laquelle il a été acquiescé et que le jugement a été rendu par ce magistrat ; mais que les appelants se bornent à produire aux débats à l'appui de ce moyen une lettre du 26 janvier 2005 signée de Madame A... ainsi rédigée " En réponse à votre requête en récusation déposée au greffe le 24 janvier 2005, j'ai l'honneur de vous faire savoir qu'en application de I'article 348 du Nouveau code de procédure civile, votre dossier est transféré à la section 2 de la 5ème Chambre civile et sera appelé à l'audience du 9 février 2005 en salle 8 " ; que cette lettre ne porte aucune référence d'une affaire ; que le syndicat fait état de multiples décisions de justice rendues entre lui-même et les époux Z... de 2001 à 2007 ; que le jugement entrepris a été rendu par la section 1 et non la section 2 de la 5ème chambre civile du Tribunal de grande instance de Bobigny ; qu'il mentionne une audience publique à la date du 12 octobre 2005 et non du 9 février 2005 ; que dès lors les appelants ne font aucune preuve que la requête en récusation du 24 janvier 2005 concernait le litige ayant donné lieu au jugement entrepris ; qu'au surplus et en tous cas, le tribunal ayant été régulièrement saisi par l'assignation, comme dit ci-dessus, l'effet dévolutif de l'appel s'est opéré " (arrêt, p. 3),

ALORS, D'UNE PART, QUE lorsque le juge acquiesce à la demande de récusation, il est aussitôt remplacé ;

Que, par requête en date du 24 janvier 2005, Monsieur et Madame Z... ont déposé au greffe du Tribunal de grande instance de Bobigny une demande de récusation visant le magistrat, statuant à juge unique, composant la section 1 de la 5ème chambre, ce magistrat ayant été amené à donner des conseils à la partie adverse, Maître Patrice X... ; que, par lettre du 26 janvier 2005, ce magistrat a répondu qu'il acquiesçait à la demande de récusation en précisant « qu'en application de l'article 348 du nouveau Code de procédure civile, votre dossier est transféré à la section 2 de la 5ème chambre et sera appelé à l'audience du 9 février 2005 » ; que, cependant, c'est le magistrat en cause, statuant à juge unique, qui a rendu le jugement ; qu'en cause d'appel, Monsieur et Madame Z... ont demandé de voir déclaré le jugement « nul et non avenu » ;

Que, pour rejeter ce moyen, la Cour d'appel a fallacieusement tiré prétexte de ce que Monsieur et Madame Z... ne rapporteraient pas la preuve de ce que la requête en récusation du 24 janvier 2005 concernerait le litige ayant donné lieu au jugement entrepris ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la requête visait clairement la connivence entre Maître X... et le magistrat, ce que celui-ci a implicitement reconnu en acquiesçant à la demande de récusation, la Cour d'appel a violé les articles 341 et suivants du Code de procédure civile, ensemble l'article 6, § 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur et Madame Z... à payer au Syndicat des copropriétaires, outre intérêts au taux légal, diverses sommes au titre des charges arriérées et des frais nécessaires,

AUX MOTIFS QUE " les appelants font état d'anomalies concernant les charges, qui seraient relatives aux " volumes consommés d'eau chaude et d'eau froide ", au chiffrage des charges de l'eau chaude sanitaire " et aux " charges d'électricité des parkings " ; mais que ces contestations sont imprécises et non démontrées ; que les appelants n'en tirent aucune conséquence chiffrée ; Que les charges ont été votées ; que le syndicat remarque que les époux Z... avaient la possibilité de prendre connaissance des pièces justificatives avant chaque assemblée et s'en sont abstenus, ainsi que de manifester un éventuel désaccord avec les comptes lors des assemblées, auxquelles ils sont systématiquement défaillants ; Que la Cour se réfère pour le surplus aux motifs non contraires du Tribunal ; Que c'est de manière incompréhensible et en tous cas sans aucune démonstration que les appelants affirment que (dans le jugement entrepris) " une somme de 6. 708, 76 a été occultée " ; que les contestations ne sont pas fondées ; que le décompte d'actualisation au 1er octobre 2007 n'est pas contesté de manière précise et circonstanciée et donc sérieuse, notamment en considération de l'article 1256 du Code civil, les appelants se bornant à déclarer, de manière énigmatique et sans que les conséquences à tirer de ces déclarations soient clairement identifiables que " malgré le jugement en date du 16 novembre 2005, aucune régularisation n'a été faite dans les comptes " et que " pire encore, les intérêts de retard sont toujours comptabilisés alors qu'ils ont déjà été comptés dans les actes d'huissier " ; Mais que le décompte indique précisément les postes de débit et de crédit avec à chaque fois leurs montants et leurs causes ; qu'apparemment il a été tenu compte des paiements et qu'ont été " extournés " les frais qui devaient l'être ; qu'il y a lieu de faire droit à la demande d'actualisation, la somme demandée étant en fait un solde au 1er octobre 2007 " (arrêt, p. 3),

ALORS QUE les charges exigibles en vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être justifiées par le syndicat qui en réclame le paiement, notamment par la production du procès-verbal de l'assemblée générale portant approbation de l'arrêté de compte de l'exercice précédant et adoptant le budget prévisionnel pour le nouvel exercice, les documents comptables ainsi que le décompte de répartition de charge ;

Que, pour rejeter la demande de Monsieur et Madame Z... tendant à la contestation des charges qui leur était réclamée par le syndicat des copropriétaires, la Cour d'appel a relevé, tant par motifs propres que par motifs adoptés des premiers juges, que « le syndicat des copropriétaires verse aux débats les relevés individuels de charge par nature de charges, avec indication du montant à répartir, base immeuble, base lot et quote-part y afférent et un arrêté de compte à compter du 1er janvier 2000 débutant par un rapport à nouveau débiteur de 4. 501, 27 F ainsi que les relevés de compte du Cabinet Cadot Beauplet depuis le 1er janvier 1992 » (jugement, p. 5) et « que les charges ont été votées et que les époux Z... avaient la possibilité de prendre connaissance des pièces justificatives avant chaque assemblée et s'en sont abstenus, ainsi que de manifester un éventuel désaccord avec les comptes lors des assemblées » (arrêt, p. 3) ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les charges réclamées à Monsieur et Madame Z... par le syndicat des copropriétaires, n'étaient nullement justifiées par la production des procès-verbaux des différentes assemblées générales portant approbation des arrêtés de compte de l'exercice précédant et adoptant le budget prévisionnel pour le nouvel exercice, et par les documents comptables, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965."